超过20年租赁合同的处理问题

租赁合同超过20年的处理方法及租赁合同到期后对方不租的处理方法。超过20年的部分应认定为无效，租赁期满前3个月承租方可提出续租并重新签订合同。租赁期满后对方不租属于违约行为，出租方可要求支付违约金，按约定支付或根据实际损失承担。违约金过低可增加，过高可适当减少。迟延履行违约金后，违约方仍需履行债务。

《民法典》规定了以上处理方法。

法律分析

一、租赁合同期限超了20年怎么处理

如果超过20年的，超过的部分应认定为无效。租赁合同中，约定在同等条件下，承租方的优先续租权。承租人应当在租赁期限届满前3个月提出续租，并经出租同意，重新签订租赁合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

《民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

二、租赁合同到期后对方不租了怎么处理

租赁合同到期后对方不租了属于违约行为，出租人可以请求对方支付违约金。

如果租房合同中约定了违约金数额的，应当按照合同的约定支付；如果双方没有约定违约金数额的，出租方可以请求承租方按照给自己造成的实际损失承担违约金。

约定的违约金低于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

结语

根据《民法典》第七百零五条规定，租赁合同期限不得超过二十年，超过部分将被视为无效。在租赁期满前，承租方可以提出续租要求，并经出租方同意后重新签订租赁合同。若租赁合同到期后对方拒绝租赁，出租方可以要求对方支付违约金。如合同中约定了违约金数额，应按约定支付；若未约定，则违约金应根据实际损失承担。如违约金不合理，当事人可请求人民或仲裁机构进行调整。违约方支付违约金后，仍需履行债务。以上是对租赁合同期限超过20年和租赁合同到期后对方不租的处理方式的简要解释。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。