商品房违约金超过怎么办

商品房违约金过低可以请求人民或者仲裁机构根据当事人的请求给予增加。违约情况有将房地产分离出卖；与中介恶意串通；故意隐瞒产权主体问题，故意隐瞒具有优先购买权主体的存在；未取得商品房预售许可证；价格欺诈显失公平；一房二卖；非法转让房产等。

一、什么样的购房合同属于无效

以下购房合同无效：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；

3、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明的等。

《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

二、房屋买卖取消已交首付能否退

要看取消的原因。根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第、第九条的规定，如果是因为出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同取消的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;(三)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(四)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(五)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

三、房屋买卖合同无效有哪些情形？

房屋买卖合同无效有以下情形：

1、违反法律法规的房屋买卖合同。如双方恶意串通损害国家、集体和第三方利益，以合法事实掩盖非法目的，出卖人剥夺共有人和承租人的优先购买权，享受或单位的优惠补贴，违反法律规定不卖给原单位或侵犯原单位的优先购买权等；

2、双方主体不合格。无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效的，行为能力人未经法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效的，双方意图不真实，包括欺诈、胁迫和乘人之危；

3、其他违反法律法规的情形，如出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同无效。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。