成都分公司营销部置业顾问半年测评考试题
姓名： 项目： 分数： 时间：60分钟
说明：因各项目合同范本报批时间不同，或有条款出入，作答时以本项目现阶段合同条款为准。
一、 填空题：（每空1分，共50分）
1、道路红线是指城市道路（含居住级道路）用地的规划控制线/边界线 。 2、建筑密度是指居住用地内，各类建筑的基底面积与居住用地的比例
3、商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照该商品房的 套内建筑面积 计算价款。4、商品房买卖合同第，设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖 人应当在设计审查单位批准之日起 10 日内，书面通知买受人，买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。
5、商品房交付时应具备两个基本条件：取得 规划验收合格证 、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告 ；商品房为住宅时出卖人还应提供《 住宅质量保证书 》、《 住宅使用说明书 》。
6、合同第十四条规定：交房前出卖人在项目所在地 报媒 发布交房公告，并同时以 等形式通知买受人交房具体信息。若买受人未在出卖人发布的交房日期起 15 日内办理交房手续，视为 出卖人已经交付了房屋 ，风险责任转移至 买受人 。
7、通常电梯公寓供电提供回路：照明、空调插座、厨卫插座、普通插座 等四个分支回路。
8、给水采用 PPR 管，排水采用 UPVC 管。PPR管是分冷水管与热水管的，其区别是蓝色标识线为冷水管，红色线是热水管
9、合同中所称建筑面积，是指：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台 、挑廊、 地下室 、 室外楼梯 等，且具备有上盖，结构牢固，层高大于等于 2.20 米以上的永久性建筑。 10、
合同中所称套内建筑面积，是指：成套商品房（单元房）的套内 使用 面
积、套内 墙体 面积和 阳台 建筑面积之和。 11、合同中层高是指上下两层楼面或楼面与地面 之间的垂直距离。
12、合同中第七条、第关于规划、设计变更的通知，买受人同意出卖人以现场公示 的Page 1 of 4
形式做出。
13、因不可抗力不能按照约定履行合同的，一方当事人应在不可抗力时间结束之日起30 日内向另一方当事人提供证明。
14、商品房预售应具备的五证为：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》
15、商品房若所分摊的土地使用权已经设定抵押，不会影响产权证的办理，原因为解除抵押是办理权证的必要条件。
16、根据《成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见》规定，成都市中心城区范围内2008年1月1日以后开工建设的新建住宅，其用户由成都电业局实行抄表、收费到户，实现一户一表贸易结算。
17、根据成都分公司营销部现行合同范本约定，如果商品房所分摊的土地使用权及在建工程未设定抵押，其“未设定抵押”是指商品房所在楼栋取得预售许可证时的状态 18、根据成都分公司营销部最新授权，延期签约、付款10天以内，需 营销部主任策划师 审批，延期签约、付款10天及以上，需 营销部总经理 审批。 19、绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）
20、我公司合同附件中约定的保修期是自竣工验收合格之日起计算
21、根据成都市现行户籍，购买商品房（含二手房）面积在 70平米以上的市外人员可申请办理本人、配偶、未成年子女的常住户口，但迁入人员人均住房建筑面积不低于上年度我市城镇家庭人均住房建筑面积水平（27.平方米/人）。二手房入户实行一房一户登记原则。
22、现行银行住房贷款等额贷款20年的基准年利率是 5.94% ，每万元月均还款额为71.3元。
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二、专业知识简答题：（每题6分，共18分）
1、商品房买卖合同条款中有关买受人可以请求解除合同的条款有哪些？ 考核点：设计变更未在10日内通知买受人的； 面积差异绝对值超出3%的
地基基础和主体结构质量经检测不合格的 空气质量经检测不符合国家标准的
注：如果答的大条款没有答具体内容也给了分
2、商品房买卖合同第十五条 商品房质量、装饰、设备标准的约定中关于约定商品房交付时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意的处理方式如下，请写明对该合同条款的约定？
考核点：合同条款的熟悉程度
3、商品房买卖合同第九条，买受人未按照约定的时间付款的，应按照何种方式处理，请写明该合同条款的约定。 考核点：合同条款的熟悉程度
三、异议解决题。（每题8分，共32分）
1、客户张强定购时比较匆忙，交付了定金后即刻离开，三日后签约时该客户对于合同条款产生较大异议，认为逾期交房的违约责任与逾期付款的违约责任不对等、自己的权益受到侵害，并且投诉定购前置业顾问没有提供合同范本，态度强硬并要求要么修改合同条款为一致，要么退还定金。如果你是该置业顾问，你该如何解决客户异议？ 考核点：1、服务意识，是否能冷静、妥善地处理； 2、向客户解释合同条款内容，尽量说服客户，消除异议 3、告知客户合同范本已经公示，已经定购书上的相关条款 4、如果客户不能按时签约将做违约处理
2、若客户已经购买了房屋，再次来到售楼部发现其购买的户型正在促销，可额外享受2%的优惠，客户要求现场对价格差异进行赔偿。如果你是接待的置业顾问，该如何跟客户解释？
答：1、服务意识是否良好，是否能冷静妥善地处理 2、告诉客户先选房的好处，及所选房源的优势
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3、告知客户市场交易的原则，定购时已经明确了双方的权利及义务，价格无法更改
3、客户李虎系按揭付款客户，签约后即赶赴上海出差，要年底才能返回成都，置业顾问在催办时客户表示不能理解，提出延期至年底办理按揭手续，如果你是按揭催收专员，该如何进行应收账款催收？
答：1、服务意识是否良好，是否能冷静妥善地处理 2、积极为客户想办法，如委托公证、请假等
3、客户不予配合时应将合同条款罗列给客户，告知违约责任 4、如客户仍然不予配合，则应通过发函、法律事务部进行催收
4、我们通常在户型单页上印刷的户型面积为大概面积，具体的预售建筑面积以定购书和合同约定为准。如果客户在定购后才注意到两者的区别，并且对未来实测面积是否会有较大误差产生担心，你作为置业顾问该如何对客户进行安抚和解释？ 答：1、服务意识是否良好，是否能冷静妥善地处理 2、主要考核面积误差条款是否熟悉
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