维普资讯 http://www.cqvip.com 中国房地产周期与宏观 一、中国房地产业发展存在经济周期的事实 产经济运行周期或房地产经济周期运行过程”说。对 于这一概念还有学者用“房地产景气、房地产景气循 国内外房地产业发展的历史证明，由于宏观经济 发展波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影 响，房地产业在发展过程中，也必然呈现出周期性的 环”和“房地产运动的周期性”等来表示。之所以对房 地产周期有不同的定义，是因为房地产业既存在与国 特征。 从第一次经济危机开始，到第二次经济危机爆发 之间，定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历 民经济相似的周期波动，同时还存在由于其产业自身 的特点所决定的不同于国民经济周期的波动形式。 我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不 断发展壮大的过程。这个增长过程不是平稳的而是波 动性的，发展至今，大致经历了四个周期：１９８１～ １９８３年的第一轮周期；１９８４－ｉ９９０年的第二轮周 期；１９９ｉ－ｉ９９６年的第三轮周期；１９９７年开始至今 繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。“二战”以后，由于 科学技术和生产力的快速发展以及宏观能 力和企业适应市场变化能力的不断提高，因而没有再 出现波及全世界和危害极其严重的经济危机，在许多 国家，经济发展中上升和下降的幅度减小。因而有的 的第四轮周期。比较这四轮周期可以发现中国房地产 周期的表现形式在发生着明显的变化：周期的长度在 增加，波动幅度在减小，衰退与扩张的时间比在减少。 可以判断，未来中国房地产周期除了延续这一趋势 外，还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式，且 变化越来越无规律性。 中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发 展的产物，尤其是住房制度改革推动的结果。从 ２０世纪８０年代初开始，我国房地产业发展已经经历 了三个周期，目前正处在第四个周期。我国房地产业 从１９９７年开始升温复苏，至今已有１０年的较快发 展。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问 题。出于对房地产发展过热的担心，国家为此出台了 师与房地产经纪人学会”负责）。并且可以通过分级资 质管理，来提高行业准入门槛，规范企业业务运作；通 过建立企业和从业人员的诚信档案，鼓励企业培植经 营管理实力，扶持优秀品牌企业，重塑行业形象，营造 专家把“二战”后的经济发展分为萧条阶段和繁荣阶 段，或叫景气和不景气两个阶段。我国则把经济发展 过慢和过快通俗地称为“冷’，和“热”。 由于我国房地产业发展历史较短且统计数据不 完善，国内对于房地产业周期研究起步较晚，但也取 得了初步成果。南开大学薛敬孝教授１９８７年发表在 《南开学手艮》上的《试论建筑周期》一文，可以被认为是 国内较早讨论房地产业周期的文章。国内学者对房地 产周期概念也有不同的定义，比较有代表性的说法 有：曹振良教授的“房地产周期、房地产周期波动”说， 刘洪玉教授的“房地产周期运动”说，梁桂的“不动产 经济波动、不动产经济周期”说，陈柏东、张东的“房地 ４．将房地产经纪行业纳入行政许可范围 比房地产经纪行业起步早一些的房地产估价行 业一直采用行政许可的管理方式，其管理就一直比较 规范。同属一个行业自律团体的房地产经纪行业也应 该借鉴房地产估价行业的管理经验（目前房地产经纪 良好的市场消费环境。 张晶／责任编辑 和房地产估价的行业自律工作都由“中国房地产估价 ２…期２２ 蝴。２ 期 维普资讯 http://www.cqvip.com 资。房地产间接投资是指资金投入与房地产相关的证 券市场的行为，间接投资的发展对房地产供给需求也 有影响，但影响是间接且比较小的。房地产直接投资 是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过 程并参与有关管理工作。包括从购地开始的房地产开 发投资与物业建成后的房地产置业投资两种形式０其 中房地产开发投资通常属于短期投资，形成房地产市 场上的增量供给，开发投资的目的是赚取开发利润： 房地产置业投资从长期投资角度出发，期望获得保 值、增值、收益与消费四方面利益。房地产直接投资额 度大、周期长、风险高且不确定因素多，同时还受到预 期很大的影响（房地产预期上升时，投资会迅速增加， 一系列宏观。房地产业是否发展过热，引起 当房地产预期下降时，投资也会急剧减少）。这些因素 了决策层的担忧，也引起了研究者的关注。房地产业 都使得房地产投资很容易发生波动。进行房地产投资 发展中出现的过热现象，实际是其发展周期波动规律 决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指 的表现。研究导致房地产周期波动的原因及应采 标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩， 取的宏观措施，对于房地产业可持续发展意义重 对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动 大。 常被看作是房地产周期的引擎。 二、影响房地产周期波动的因素分析 ２．外生因素 按照波动影响因素在传导机制及作用途径方面 房地产周期波动的外生因素是指房地产经济体 的具体差异，可以将影响房地产周期波动的因素划分 系以外、对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影 为内生因素和外生因素两类。其中内生因素在本质上 响因素。可分为以下三类：有直接影响的因素、有 决定着房地产周期波动的周期性和持续性，外生因素 间接影响的社会经济与技术因素。 则是波动的初始原因或初始推动力，通过内生因素的 有直接影响的因素。影响房地产周期波动的 作用实现对房地产周期波动形态的影响，引起周期波 因素主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较 动的特殊性。 大的财政、货币、投资、产业、经济 １．内生因素 改革等。这些具有明显周期性质的宏观 房地产周期波动的内生因素是房地产经济体系 因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为 的内部因素，这些因素依其自身规律发生周期性变化 显著的。 同时又相互影响，使房地产波动呈现周期性的逻辑必 有间接影响的社会经济与技术因素。这些因素包 然性。这些因素主要包括房地产供求和房地产投资。 括经济增长率、国民收入和消费水平、经济增长方式 房地产需求与供给。价格、收入、以及预期的 的转变和城市化等。房地产业发展水平与国民经济增 变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化。 长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发 与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金、 展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发 管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变 展水平有所区别。国民收入的变动会影响消费者对房 化。因此，房地产供给总量与需求总量平衡是相对的， 地产的支付水平，而支付能力的调整又会影响到房地 不平衡是绝对的。而且即使总量平衡，结构也存在是 产需求水平。目前我国的城市化进入快速发展阶段， 否平衡的问题。可以肯定的是，只有房地产供给和需 城市化进程中对城市基础设施和住宅的需求必将急 求在总量和结构同时平衡的情况下，房地产经济才能 剧增加，同时还会影响到人口增长、流动与交通运输 持续快速发展；供求总量和结构任何一方面出现严重 等行业的发展。这将会对房地产业的发展产生持久的 失衡，房地产经济就需要进行调整，继而引发房地产 作用，同时也将影响到各类房地产市场发展的长期趋 经济的波动。 势，进而影响到各类房地产周期波动的特征。此外，技 房地产投资。房地产投资分为直接投资与间接投 术、产业结构变化、变迁等都会对房地产业 ２慨 期２ ３ ３２５期 维普资讯 http://www.cqvip.com 的发展造成冲击，影响房地产周期波动。 ３．随机因素 影响房地产周期的随机因素主要是指地震、洪水 略的前提。 ２．采取反周期策略，预先采取措施，避免大起大 落引起的强烈震荡 等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不 可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对 房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般 当前，房地产业在我国经济发展中的作用越来越 大。未来几年，扩大内需仍是我国一项基本国策，如果 没有房地产市场的活跃，扩大内需就会缺少活力，经 济发展也将缺少动力。因此，宏观首先要立 足于保持房地产业的健康发展。一方面，根据国民经 济的发展状况，力求与之相适应，防止房地产业过热 或过冷；另一方面，也要充分发挥房地产业的新经济 增长点作用，积极促进国民经济的发展，延缓周期波 动，缩小波幅，实现可持续发展。 ３．要处理好我国各地房地产业发展周期的差异 性与宏观统一性的矛盾 我国各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西 部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一，且房 地产业具有明显的区域性特点，这就决定了房地产周 期既有全国性的周期，也有各地的发展周期。因此，房 是短期的，但有时也会持续很长时间。 上述三个因素概括了房地产周期的主要影响因 素。房地产业作为国民经济的组成部分，地位重要且 行业较特殊，其受国家影响较明显。随着住宅产 业市场化进程的深入发展，其受市场基础因素的影响 将会越来越大，的影响力将会弱化。这也是目前 我国房地产周期与国外房地产周期的不同之处。 三、对我国房地产业宏观的有关建议 目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看 法主要存在以下两种观点：未到波峰或者没有过热、 已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失 偏颇。现在我国房地产业既不是“没有过热”，也不是 “已经过热”状态，而是处于一种“预热”的状态，部分 大城市房地产业的发展应引起关注。房地产业发 展长周期还包含一些短周期，我国的城市化进程还远 远没有结束，房地产业在发展过程中周期性波动是很 自然的经济现象，这些周期性波动都在可控的范围。 可以采取措施对房地产业进行宏观，防止房 地产业出现大幅度波动。 地产宏观既要避免“一刀切”，又要保证地方 有效执行。宏观更应是指导性，由各个 地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去 我国的房地产市场。 参考资料 １．张永岳．房地产经济学．高等教育出版社．２００５ ２．徐滇庆．房价与．机械工业出版社．２００６ ３．何国钊．中国房地产周期研究．经济研究．１９９６．１２ ４．中国房地产周期波动：解释转移与相机．房地产周 期波动课题组．财贸经济．２００２．７ ５．聂倩倩．房地产应注意科学性．中国房地产． ２ＯＯ７．２ １．要在加强周期性规律研究的基础上，正确判 断房地产业发展周期所处阶段 在现实经济生活中，一般可以通过房地产投资量 的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易 的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波 动，评判房地产业发展周期所处阶段。为此，应加强房 地产周期的研究，积累经验，建立房地产周期运行的 注：本文为上海市哲学社会科学规划课题（批准号： ２００７ＢＪＢＯＯ２）的阶段－Ｉ生研究成果 李求军／实习编辑 监控指标体系，为正确评判房地产业发展周期所处阶 段提供科学的依据。判断正确与否，是实施反周期策 ２ ２４黼 期
