附件二
商业地产拓展市场调查报告内容及格式
第一部分：商业市场调研1、 商圈研究2、 消费者研究3、 投资型客户研究4、 竞争对手研究一、市场调研情况1、 调研时间
2、 调研地点和地区3、 回收问券4、 调查方法5、 基本结论二、宏观背景分析
1、 周边主要城市商业物业发展水平比较2、 该地区GDP主要指标
3、 当地有关和举措，以及该城市远景规划、社会因素分析3、 区域商业市场调研（一）区域商圈研究
1、 城市发展状况，GDP、人口分布、产业结构
2、 项目所在区域商业结构情况，交易状况、恩格尔系数、居民收
入、消费机构
3、 人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范围包括：人流类量停
留时间、每次消费、对不同类别的消费需求等4、 商圈辐射范围、及范围内竞争项目（2） 终端消费研究1、 消费习惯2、 逛商场频率3、 偏爱的商场4、 对项目商圈评价（3） 投资客户研究1、 经营范围2、 投资动向
3、 商圈内商铺经营状况
（4） 竞争对手研究1、 竞争对手基本情况2、 竞争项目
4、 消费者消费习性探讨1、 基本结论2、 专题研究
5、 项目经营方式论证
1、 项目与同类物业的比较论证2、 项目业态探讨与可持续发展论证
3、 项目消费者群体分析与引导性消费行为论证4、 项目商业价值与租金价值风险性论证5、 项目设计标准与经营管理水平的论证
第二部分：项目可行性研究
1、 前言：项目总体情况说明、分析、总结2、 项目概况
1、 项目具体位置、规模2、 项目规划经济技术指标3、 整体市场分析
1、 区域商业市场情况
2、 根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供
需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济等因素对商业零售业的影响，通过对这些影响因素的分析和预测项目的市场发展趋势；3、 主要竞争对手分析：对区域内竞争对手分析比较和调查4、 项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁
5、 项目市场定位：通过比较分析，确定项目整体市场定位，功能
定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等，为项目的开发设计方案提供依据
6、 项目初步开发设计方案：通过前面的分析，确定项目最佳的开
发设计方案
7、 项目投资成本估算：估算项目的投资费用,包括土地费用、前期
工程费用、主体开发费用、管理费、销售费用、税费、财务资金费用、其他不可预见费用等
8、 项目投资效益预测：主要依据项目的未来销售收入和收益情
况，计算项目的投资利润、财务净现值、内部收益率、投资回
收周期等经济指标，以此测算项目建成后的近期和远期效益9、 风险分析：对项目可能出现的风险进行分析并提出规避方案10、 可行性研究：可行性研究结论
第三部分：项目规划发展建议1、 项目分析
1、 项目基本情况分析2、 综合评价（SWOT）2、 项目定位建议
1、 综合定位：特征定位、价格定位、名称定为2、 品质定位：档次定位、风格定位、形象定位3、 市场定位：目标客群定位、群体表现特征3、 综合素质营造建议
1、 整体设计建议：商场设计目标及理念2、 单体设计建议：建筑风格
3、 素质营造：活动场地、装修标准4、 环境景观塑造建议5、 物业管理与服务要点6、 项目配套设施与功能建议4、 商业布局建议
1、 项目商业策划与规划方案整改建议2、 商业分区功能布局及调整方案3、 商业销售及租赁区域规划建议4、 项目外观及景观建议5、 项目人流及物流动向建议5、 项目商业组合建议1、 商业结构及业态分析
2、 项目商业组合的可行性探讨3、 项目电梯位置和利用建议
4、 项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议5、 项目配套设施与功能建议
第四部分：招商、营销传播策略1、 项目商圈分析
商圈SWOT分析，商圈结构性分析2、 项目租售价格定位
1、 租赁价格
标准租赁期租金价格厘定
租金水平展望和预测租金调整环境及递增率2、 销售价格
销售价格厘定
销售区域及铺位分割建议销售价格之阶段策略性建议销售与租金价格互动建议及检讨
3、 商场经营方式建议
1、 直接和间接商铺出租2、 商场经营方式可行性探讨
3、 草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》4、 营销传播策略建议1、 招商攻击战术
2、 阶段性招商推广建议及节点划分3、 市场营销攻击战术
4、 阶段性营销推广建议及节点划分5、 营销与招商传播推广策略互动建议6、 宣传资料及媒介选择5、 招商营销执行1、招商营销方案执行
第五部分：经营管理建议1、 商场前期经营管理建议
1、 商场上也布局的设计和控制2、 全程客户跟进3、 商场商户安排
4、 商场内外部涉及装潢顾问5、 开业宣传推广传播策略6、 商场日常管理建议
7、 经营管理问题咨询及处理
8、 统一管理、经营、规范化运作体系2、 商场管理制度制定1、 招商处管理制度
2、 商场经营管理制度的拟定3、 商场装修及设施安装管理制度
4、 商场各部室经理及分区主任岗位职责3、 商场经营管理人员选聘和培训1、 商场各级管理人员选聘2、 商场经营管理培训资料4、 商场管理
1、 制定商场经营管理目标和计划2、 制定商场管理标准3、 客户资料分析
4、 各项资料及文献建档
第六部分：项目标识系统1、 基本要素系统1、 楼盘标志
2、 标志最小尺寸、空间限定及方格制图法3、 中文标准字体（简称、全称）4、 英文标准字体（简称、全称）5、 中英文标准字作6、 常用字体7、 标准颜色8、 辅助色
9、 标志辅助图形
10、 标志标准字体使用规范、广告语应用规范2、 基本要素组合系统1、 标志与简称的组合2、 标志与简称的特殊组合3、 中文简称与英文简称的组合4、 标志与全称的组合3、 实际应用系统1、 案旗
2、 礼仪旗、徽章3、 中英文名片4、 胸卡5、 手提袋
6、 服装：保安、保洁、销售人员、管理人员
7、 信封、信笺8、 旗杆
9、 物管识别标志4、 导视系统1、 售楼招牌2、 售楼指引牌3、 工地形象围挡墙4、 交通工具5、 广告系统
1、 路牌灯箱广告2、 广告旗3、 形象展板
4、 标识英文简称组合5、 标准颜色、辅助颜色
