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福建商业高等专科学校学报2008年12月第6期
投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析
郭
岚
(福建金融职业技术学院会计系，福建福州350007)
[摘
要]
新企业会计准则试行一年多来，纵观沪深两地上市的投资性房地产企业，其年报中采用
公允价值计量的为数并不多，这彰显了我国上市公司投资性房地产公允价值实务应用的局限性。通过分析投资性房地产企业公允价值计量的影响因素，对我国投资性房地产在实务中能更规范地使用公允价值计量模式，提出了相应的改进设想。
[关键词]
公允价值；投资性房地产；新会计准则；后续计量
文献标识码：A
文章编号：1008—4940(2008)12一0048—004
价值计量产生的公允价值变动净收益为22．79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2．61％，占1，570家上市公司净利润的0．23％。根据上述18家公司披露的年报，投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投
中图分类号：F293．3
IAS40(国际会计准则第40号投资性房地产)明确鼓励企业采用公允价值，并规定在附注中披露公允价值是基本的要求，所有企业为计量或披露目的都需要确定投资性房地产的公允价值，这说明IAS40是以公允价值为主导的。我国新会计准则(以下简称“新准则”)明确规定“企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本”，强调了历史成本计量在我国的主导地位，并有条件地引入公允价值。《企业
会计准则第3号——投资陛房地产：》的首次颁布，将
会对投资性房地产的确认、计量、披露等提供依据，特别是对投资性房地产提供了历史成本和公允价值两种计量模式的选择，指出在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
一、新准则下投资性房地产公允价值运用情况2007年是我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年，根据财政部会计司提供的分析数据表明，截止2008年4月30日，沪深两市合计1，570家上市公司(沪市861家，深市709家)公布了2007年年报。其中存在投资性房地产的有630家上市公司，占1，570家的40．13％。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式，仅18家上市公司(占有此类业务公司数的2．86％)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产公允
收稿日期：2008-09—12作者简介：郭岚(1970一
资陡房地产公允价值的具体确定方法。
以上数据说明，准则实施后对投资性房地产企业的财务状况和经营成果产生了一定影响。630家存在投资性房地产的上市公司仅18家采用公允价值进行后续计量，大多数上市公司对公允价值的采用持谨慎或观望的态度。这说明了新准则在公允价值的运用上规定了较严格的条件，由此降低了实务的可操作性，体现了我国在公允价值运用上所持的谨慎态度，也表明了我国会计准则在与国际准则趋同时，根据我国具体的国情，保持了一定的“中国特色”。∞
二、投资性房地产企业运用公允价值计量的影响因素
(一)环境和技术的差异对企业计量模式的选择影响
新准则虽然引入公允价值计量属性，与国际准则趋同，但具体内容是基于我国特有的国情而制定的。
)，女，福建金融职业技术学院会计系讲师
2008年12月第6期投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析
对投资性房地产采用公允价值计量有着严格的条件。<企业会计准则第3号一投资性房地产>第十条
规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能
够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的，应当同
时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃
的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。”第十二条规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。……已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”从以上规定可看出，公允价值模式虽然符合投资性房地产的计量特性，但是公允价值的取得的合理性很难确定。首先要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的，其次同类或类似市场的判定也有很多的不确定因素。而新准则是不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这与IAS40规定有着较大的区别。IAS40规定企业的公允价值获得方式有三种：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。另外，新准则未对投资性房地产的公允价值计量做出硬性的规定，这些都给投资性房地产企业留下了选择的空间。企业一旦采用公允价值计量模式，在会计核算上将不可逆转，并被监督管理机构充分关注。因此，投资性房地产企业是否选择公允价值计量模式是非常谨慎的，充分的成熟市场环境和技术条件都是企业要考虑的因素。
(二)成本差异对企业计量模式选择的影响企业若采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，可能会增加相应成本。采用公允价值计量首要的问题是公允价值如何取得，取得方式是否合理等等。IAS40虽然鼓励但不要求企业根据评估师的评估结果确定投资性房地产的公允价值。它规定了公允价值的获得可采用三种方式，这是由于西方的市场交易条件较成熟。但是许多企业为了获得合理公正的公允价值，还是会聘请机构对房地产进行测量和评估。比如以公允价值计量的房地产开发公司，每年就要聘请的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中进行详细披露。这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。以sT琼华侨
(600759)2007年报表中使用公允价值的情况为例，通过对琼华侨2007年年度报告的主要数据进行分析研究，得出该公司在今年的主要财务指标的变化的原因有多方面，债务重组、金融工具、投资性房地产等方面都涉及公允价值计量，其中投资性房地产的公允
价值计量影响较大。该公司投资性房地产系向广西正
和实业集团有限公司定向增发购买的柳州市谷埠街国
际商城128，7．88平方米商业房地产。取得成本为
1，318，142，759．71元，报告确认的公允价值为l，323，937，479．38元，公司2007年度确认的公允价值变动收益为5，794，719．67元。这些数据的获得是由福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司“闽中兴评字(2008)第2002号”进行评估的。聘请专门的评估机构，无疑会增加使用公允价值计量的后续成本。这些也是影响企业是否选择公允价值计量的因素之一。q
(三)会计准则与税法的差异对企业计量模式选择的影响
在成本模式计量法下，会计准则的规定和税法规定的差异主要体现在计提折旧、进行摊销和资产减值等方面。这种计量模式下的处理差别不大。虽然投资性房地产企业需要计提折旧或按期摊销，会减少企业的账面价值，但另一方面，企业可起到抵税的效果，减少了现金流的支出。
新准则第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额应计入当期损益。”第十七条规定：“当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产”。第十规定：“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益”。而税法规定：“投资性房地产的计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额”，
“企
业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价
值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算
时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额”。这说明企业若采用公允价值计量模式，在某个时期可能造成会计和税
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法计税基础的不一致。对此，新准则引入了暂时性差异的概念，期末，如果资产的账面价值比其计税基础高或负债的账面价值比其计税基础低，就产生应纳税暂时性差异，应确认递延所得税负债。如果资产的账面价值比其计税基础低或负债的账面价值比其计税基础高，就产生可抵扣暂时性差异，应确认递延所得税
资产，对此企业需进行纳税调整。上例中，ST琼华
侨(600759)对所得税的核算由原来的应付税款法变更为资产负债表债务法。资产负债的账面价值与其计税基础存在差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。公司根据准则规定，于本年计提递延所得税负债1，448，679．92元，增加了2007年度所得税费用l，448，679．92元。这无疑会对企业的财务状况和经营成果产生一定的影响。
究其原因，是由于在我国的税收中，为了保障国家财政收入，确保纳税主体之间在纳税上的公平，防止企业利用各种手段调节税收。税法强调确定性，在实施时强调税法的刚性和权威性，而公允价值强调充分运用市场价格信息计量未来事项和风险对企业和特定项目的影响，在运用时需发挥主观判断，强调业务的经济实质。因此我国税收制度强调采用历史成本原则进行计价。会计准则中引入公允价值计量，与税收制度在计量属性上的差异将加大税费之间的差异。增加了纳税调整的内容。因此房地产企业若采用公允价值计量，在会计处理上和税法的处理就会有所区别。会计处理中要求年末按照公允价值调整其账面价值，差额计人当期损益，不计提折旧或进行摊销。而税法是按实际成本确定账面价值，不确认公允价值的变化产生的利得，在计算所得税时，仍可能按计提折旧或摊销处理。若房地产企业采用公允价值计量，按规定可以不计提折旧或不按期摊销，而税法在计算所得税时，不确认公允价值变化产生的利得，又无法按照计提折旧或摊销进行处理，在这种情况下，企业就会权衡利弊，考虑在成本计量模式下计提折旧或进行摊销减少账面盈利，但具有抵税效果，还是采用公允价值计量给企业带来的收益，二者之间利益区别，将会对企业采用何种模式计量产生影响。
’(四)财务指标的变动对企业计量模式选择的影响
财务指标往往是信息使用者获得相关信息的重要
要素，其中有些指标的波动与公允价值使用关系密
切。比如：每股收益、每股净资产、净资产收益率和净利润等，这些指标能更直观反映新会计准则对上市公司财务状况尤其是股东权益的影响。还是以ST琼华侨(600759)2007年报表中使用公允价值的情况
为例。企业在债务重组、投资性房地产等方面使用了
公允价值计量，2007年基本每股收益为0．2774形
股，比2006年0．2608元／股涨6．4％；每股净资产为
1．4985形股，比2006年上涨了127％；每股净资产
收益率(加权)为46．79％，2007年实现盈利，净利润为91，587，371．85元。这些指标与2006年相比，都有较大的涨幅。当然涨幅原因有多方面，但公允价值变化是其中因素之一。公允价值变化导致净利润等指标的波动，会间接影响企业的形象，容易误导投资者、债权人等一些利益相关者。净资产收益率目前是我国国有企业业绩考核，上市公司实施再融资和股权激励考核的重要指标。我国当前的投资性房地产市场刚刚步入迅速发展阶段，不排除小部分企业出现亏损，但大部分的企业应以持续发展，业绩稳定增长为主线。若采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，在会计变更时，企业的净资产将会出现较大的增长。从而影响当期或者后期净资产收益率的增长，计人当期损益后每年的利润可能得到持续的额外提高。这将给公司管理层以及市场带来新的压力。因此，投资性房地产企业在是否选择公允价值计量上，可能会将这方面的因素纳入考虑的范畴。
(五)盈余管理空问的要求对企业公允价值模式选择的影响
投资性房地产企业有两种计量模式的选择，成本模式和公允价值模式。从企业的盈余空间角度分析，成本模式有其优越性，比如投资性房地产企业选择成本模式计量，则允许企业计提折旧，房地产出售时可将已计提的折旧全部转化为出售当期的利润，收益也可一次全部计人当期的利润。而新准则规定，企业采
用公允价值计量模式，不对投资I生房地产计提折旧或
进行摊销，一旦选择公允价值模式，将无法再转成历史成本计量，从这一方面分析，管理层有可能放弃公允价值计量模式。+
三、投资性房地产公允价值的实务运用的改进设想
新准则已试行一年多了，纵观沪深两地上市的投资性房地产企业的年报中，采用公允价值计量的企业
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投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析
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为数并不多，这彰显了实务应用的局限性，需要做出相应的改进。
(一)确定公允价值取得标准，提升实务的可操作性
新准则对投资性房地产公允价值的取得规定：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产做出合理的估计。但这一方面如何确定，准则并没有给出具体标准，在实际执行中需要会计人员根据准则规定做出职业判断，但有些公司在职业判断方面存在一定的随意性，影响了公允价值信息的可靠性和相关性，从而导致会计信息不够客观公正。
笔者认为首先应努力创造和完善公允价值应用的市场环境。存在活跃市场是公允价值应用的前提条件，为此应健全生产资料市场、产权交易市场，强化公司治理，提高运作透明度。也可由国家或行业形成统一的相对具体的确定标准，以保证公允价值的合理性和可操作性。其次，新准则没有强调可采用估值来确定公允价值，这是为了杜绝企业操纵利润，但这无形中给公允价值的确定增加了难度。事实上，依然可由国家或行业指定相关机构进行研发，归集市场数据，制定相对标准的估值模型，并随时根据市场变化指数进行调整，使企业有标准进行参照。
(二)完善监管机制，加强风险监控
首先对国家或行业指定的研发机构要实时监管，定期进行资质认定。其次为了提高公允价值的可信度，减少人为操纵利润的可能性，应鼓励企业根据具有资格的评估师评估确定投资性房地产的公允价
值。当然有关部门应对评估师的认资资格定期进
行测评和检验，以确保其提供数据的公允性。评估师应当具备优秀的职业判断能力、技术水平和高尚的职业道德素质，要广泛利用行业内外的各种资源，加快完善资产评估准则体系和规范执行新会计准则体系，加强与相关部门的沟通协调。另外监管部门还应对公利润的行为予以惩罚。同时，监管部门也要努力提升自身管理水平，提高风险监控意识，在今后的工作中，应当继续加强财政与证券监管、银行监管、保险监督检查新准则实施中出现的问题，及时加以解决。
(三)改进相关，杜绝企业操纵利润投资性房地产准则的颁布，可能为经营园区的上
市公司带来利润飞升的契机，而税收的滞后性．
会给一些企业调节操纵利润提供可能。随着新的
<企业所得税法>及其实施办法的相继出台，新准则
有关规定如何与税收法规进行协调已成为当前会计实务迫切需要解决的阅题，其中会计准则与税法差异形成的递延所得税费用，需要出台更为详细的衔接规定。新准则在其他相关出台前，可考虑对相关的空档情况预留一些处理方法，等新出台后能够顺利衔接，以稳定投资性房地产的价值，避免人为操纵利润的可能。
另外，IAS40提供了投资性房地产公允价值计量的具体指南，而我国新准则未提供这方面的具体指南。应尽快提供具有指导意义的指南，促使企业规范地使用公允价值计量，提高公允价值的实务操作性。
【注
释]
①数据来源：刘玉廷，王鹏，崔华清．关于我
国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告．财政部会计司：中国会计学会网站，2008．7．3
②数据来源：海南华侨投资股份有限公司
(600759)2007年年度报告
【参考文献】
[1]企业会计准则．中华人民共和国财政部[M]．
北京：经济科学出版社，2006
[2]薛东成，王慧娟．公允价值模式下投资性房地
产的会计处理与纳税调整[J]．财务与会计
综
合版，2008．(2)24q6
[3]王胜荣．新准则下公允价值计量模式[J]．会
计之友，2008(2)上39—40
[4]徐小瑛．浅谈<企业会计准则第3号一投资性
房地产》．[J]．云南财经学院学报，2007．
(5)108—109
责任编辑[梁小红]
允价值实施过程中的主观差错予以纠正，对恶意操纵监管、审计监督、国有资产监管等部门的协调，严格
