物业管理成本管理控制分析
摘要：近年来，我国经济繁荣开展，促进城市化进程的加快，房地产行业的蓬勃兴起，城市里兴建了大量的住宅小区及办公等设施，潜在大量的物业管理效劳需求，物业管理效劳行业将迎来辉煌时期。近段时间内局部国内外大型物业管理效劳公司的迅速崛起并占领国内的物业管理市场，为客户提供专业优质的物业管理效劳。物业管理企业是一个以效劳为中心的特殊行业,从外表上看公司管理的是“物〞,但是实质工作管理的却是“人〞。物业管理具有管理工程分布分散、管理内容复杂多样、本钱发生面广且形成点多，以及监控线长、进行24小时效劳、监管困难等特点。与此同时，物业管理效劳公司在快速开展的同时管理效劳本钱也逐渐增加，甚至会发生入不敷出的情况，这已经严重的威胁到企业的生存开展。如何进一步强化物业管理效劳企业的本钱管控过程，掌控物业管理效劳企业的本钱控制办法，把握收支平衡，实现盈利，必将对物业管理效劳行业产生深远的影响。要做好物业公司的本钱管控，需要从全流程进行控制，包含事前控制、事中控制和事后控制。
关键词：物业管理公司；本钱管理；本钱控制
在物业管理公司在为客户提供物业管理效劳的过程中会发生人工、设备维修等各项本钱支出，如果不能合理、全面的进行控制和管理，必将增加公司的物业管理本钱，降低企业在行业中的竞争力。物业公司只有在剧烈的竞争当选择合理的办法对本钱加强控制,完成控制目标,最终实现微薄的经济利益。下面本文将针对物业公司本钱管控的事前控制，事中控制，事后控制等三个方面进行细致阐述。
一、事前本钱的控制
事前本钱控制在物业管理公司本钱管控的整体工作中具有举足轻重的作用，是物业管
理公司本钱管理的重要局部。首先，物业管理公司在进行经营决策和本钱决策中，需要参考事前工程费用指标，为本钱管理工作提供明确的奋斗目标。具有事前本钱控制规范后，后面的工作才会具有很强的针对性，从而减少盲目性，增强预见性。这样物业管理公司在建立本钱责任制后，可使本钱控制的工作到达事半功倍的效果，从而有效做好物业公司的增收降耗工作。通常情况下物业管理公司在发展业务之前，为使本钱费用开支与企业经营管理目标相适应，相关管理人员需要先分析影响物业管理本钱的各种因素，并在本钱控制方面建立有效的年度财务预算、水电费的定额管理以及职工薪酬预算与绩效考核管理相结合的管理控制等一系列内部管理制度，保证在本钱控制上取得较为卓越的功效。物业管理公司在完善管理制度的根底上,为缩减不必要的本钱支出，还要结合各部门功能的不同，对相关的本钱支出工程进行摸底调查，掌握各种材料的实际耗费情况。物业公司先编制一个费用指南，再制定各个工程的费用指标，从整体上控制所有费用的支出，最后将先制定的各个大工程本钱支出控制目标分解到各个责任部门。在月初，各站点上级管理部门负责人要根据本月的经营情况会同费用的归口管理部门，依据季度费用预算以及各月具体情况，对下属站点确定不同的费用控制指标。同时将所有的本钱和期间费用支出纳入相关职能部门的职权范围，并制定出一套适应公司管理实际情况的分级管理责任制度。物业公司在以利、权、责相互结合的原那么建立分级责任制的时候，要给予下属相关部门、单位一些经济权限和利益，这样能够促使其有能力做好本单位的责任本钱工作，还能使其拥有一定的自主权，不会受到其他部门的控制和干预，让工作的发展更加合乎实际，操作办法更具灵活性。物业公司还可以给予下属工程单位压缩流动资金定额的权限，使其有效减少利息的支出；给予下属工程单位上交多余劳动力的权限，以有效减少本单位的薪资支出；给予下属工程单位制定奖金分配规范的权利，以有效提高员工工作的积极性，也利于费用指标的完成,为企业发明更大的价值。最后，物业管理公司通过制定出相关的管理方法，以鼓励制度和奖罚制度作为辅助管理，把硬指标和硬任务都公开化，可以让广阔的一线员工都加入到物业的本钱管理中。通常情况下物业公司的下属工程机构都是综合管理部门，公司的财务部门要对这些下属工程机构进行费用的监督和审核，把综合平衡工作做好。
二、事中的本钱控制
事中本钱控制是现代企业本钱的核心，在企业本钱控制系统中起着保证、促进、监督和协调等重要作用。事中本钱控制是管理者在根底管理制度之下对方案的执行过程进行监督、检查，发现偏差时及时采取纠偏措施的活动。事中本钱控制是完成方案任务和实现组织目标的有力保证，合理的控制办法是及时解决问题、提高组织效率的重要伎俩。事中本钱控制是落实本钱控制的具体关键环节，也是物业管理企业本钱控制的重点内容。物业管理企业在本钱控制过程中，要履行有效的内部管理制度，加强标准管理，通过企业内部管理制度和标准的约束，提升企业工作效率，掌控物业管理企业的本钱控制办法，执行有效的控制措施，保障企业事中本钱控制效果。
1.执行部门管理责任措施。物业管理公司分级的责任制度就是要明确各归口职能管理部门本钱控制方面的权限与责任，充沛调发动工积极性，把本钱方案中所规定的各个经济指标，都按照内容和性质进行分解，利用分级归口的方式予以控制。此外，物业管理公司还要明确相关单位的责任，出现问题时能够找到相应的责任人。做到上述这些方面，物业公司就能建立高低统一，众横交错的本钱控制体系，也就有利于企业的长久开展。物业管理公司在经营过程中，每一步都需要进行本钱控制，而且本钱控制目标还需要层层落实，下面就以某物业公司某小区双层机械车位本钱控制为例进行分析〔具体详见表1〕，希望有一定的参考价值。从上面的列表中可以看出，物业管理部门进行设备购买、使用之前，提前做好购买、维护管理方案，示例列明设备购买、使用时点，具体的控制措施，同时把责任和任务都配给具体负责人，实行责任具体化，从而降低设备的购入、维保本钱。
2.制定本钱支出控制办法。
2.1加强材料费用控制。在材料费用的控制方面，物业公司主要需从下列两方面进行控
制：材料耗费量控制和材料价格控制。在材料耗费量的控制方面，要求物业公司在日常中必须严格控制材料的耗费量，防止滥用材料，材料的供给部门必须按照工作工程，专人负责材料的使用和领取。为此，物业公司内部首先要制定出内部的规范材料耗费限额，然后建立限额发放、使用制度，各站点按照不同限额，在规定期间内领用材料，以此来降低限额耗费量，这样能有效控制总支出。其次，物业公司要控制物业各个站点使用材料的总量，测定各种材料的使用定额，有效降低材料的总使用定额。为到达控制目标，相关定额制定人一定要到一线收集历史资料，分析各站点材料使用情况的真实性，由此能够更好的做出材料总量判断，防止不必要的浪费，缩减材料使用总量定额。
2.2加强人工本钱支出控制。物业企业在日常运营中会有很大的资金用在人工本钱方面，如果在管理过程中很好的控制住人工本钱，在一定程度上就能降低物业管理费的支出情况。物业公司想要控制人力资源本钱，必须先了解各类工作人员的构成明细，为较好控制公司的本钱支出，必须保持效劳品质不变的前提下，根据小区面积、新旧程度以及入住率合理控制人员编制。通常情况下，物业管理效劳企业的职能部门设置都较为精干，同时辅以信息化的管理方式来精简公司部门。物业管理公司会依据所管理小区的实际情况、企业开展阶段、部门性质、业务特征、岗位分类、任职能力、工作繁简度等方面进行综合考量，用下列几种办法减少人工本钱。
〔1〕对于一些专业技术不强的岗位，将管理人员尽量压缩，比方采取一人多岗的模式，有效减少人员的定编。
〔2〕通过加强技防改造和配备先进设备等措施来减少人工本钱的投入。比方在没有封闭的小区新建围栏、在人流较大的出入口安装摄像头等科学技术管理替代人工管理，以有效降低秩序维护人员的数量。
〔3〕对专业性强的技术工作，物业管理企业应尽可能的通过委托外包效劳来完成，比方如电梯年检、空调的维护、锅炉维修、外墙清洗等工程。为合理配备相应人员工作范围、工作量和定编数量，完善组织形式，不同部门的管理者在年初一定要编制好人工本钱的全年预算,合理降低人力本钱，提高人均管理面积及效能。
2.3加强水电费支出控制。在水电费支出控制方面，各个部门要配合上级部门做好材料、能源计量表，对重点部位没有安装计量设备的必须及时安装计量器，这样对水电耗费才有客观的评判。在用电量控制方面，物业公司如想让所在辖区在保障照明不变的前提下调低用电定额，对于需要24小时开启的灯具，可安装具有节电器的日光灯,对于其他公共照明，那么倡议大量采用LED照明灯，节能效果非常明显；另外，也可以通过升级技术，比方传统的供水系统一般是先由市政自来水进入地下水箱间，然后变频输送到各家各户，耗能较高。如果利用无负压加压泵技术对这些供水系统改造，能降低40～70%能耗。
2.4在控制其他直接本钱费用方面，由于各项其他费用工程的性质不同，处理的办法须也不同，物业公司需选定合理的控制办法，比方对已有定额的工程可按照定额进行监督控制，对没有定额的工程可按照预算进行控制。当物业公司在执行节约各项本钱的具体办法过程中，物业公司还必须要求所有员工严格履行岗位职责，如在工作中发现问题或想到有利于降低本钱的举措，要及时提出并告知上级领导，把企业当做自己的家一样去经营,最终实现合理控制本钱的目的。
3.对事中本钱支出进行全过程监督管理。当物业管理公司确定节约本钱的具体办法后，需要对本钱支出的全过程进行监督，防止出现违规违纪问题，确保控制办法落实的有效性。第一，要挑选业务骨干成立监督管理部门，管理成员必须了解各个部门和各个岗位的实际情况，以及目前所存在的问题，分明在以后的监督管理中，掌握监督管理的重点。第二，要建立完善的监督管理机制，让监督机制具体化，责任个人化，对每名成员当月或本年度
的具体工作都分配分明，设定的岗位目标也要明确，同时事先明确没有完成任务的惩办方式，然后由部门负责人监督执行，提高大家工作的积极性。监督管理部门要成为物业公司降低本钱的先锋，在保证本部门各项本钱最低的情况下，对本钱管理的各个环节都进行监督，发现问题立即上报直属领导，必要时可将问题和责任人在公司公开，引以为戒，提高每名物业工作人员对本钱管理的重视度。全过程监督管理就是把各个环节的节约本钱措施具体化，跟踪落实化，防止出现上有下有对策的不利情况。
三、对事后本钱的控制
在事后控制中，分析注意力通常集中于结果上。对执行的结果进行本钱考核和本钱分析,找到实际业绩与控制目标的差别，采取相应的措施防错纠偏，是矫正后续活动的起点。
1.建立正式的本钱报告控制系统。编制本钱报告对物业公司的本钱控制非常重要，在编制报告的内容时，一定要和岗位责任制以及本钱责任制进行挂钩，管理人员可以比照控制规范和实际耗费量，对责任人以及责任单位的工作质量进行检查，从本源上分析问题的原因，这样才能得到真实的数据，有利于以后的工作发展。
2.对本钱差别情况进行调查分析处理。当设定本钱控制目标后，相关的责任人看到其现状和目标的差距，却未能发现问题的本源，也没有想到具体的解决方法，责任人那么应及时向上级管理部门汇报。上级管理部门要和下属具体部门一同进行分析和探讨，研究、确定解决问题的措施，以便在后续工作中实施、落实，在措施实施期间公司还需要安顿专人予以监督，保证解决措施的落实效果。除此之外，在解决措施实施后，物业公司最后还要分析公司所得到的经济效益，探讨其是否到达有关的目标，并从中吸取教训，为以后解决和控制该问题打下根底。
3.考核奖惩机制.没有规矩不成方圆，奖励和惩办机制是鼓励员工工作的最好方法。企业要把责任本钱指标归入到考核当中，不同部门有不同的需求，可结合需求的不同制定不同的鼓励措施。在对一线普通员工进行鼓励时，可以使用提高或降低工资待遇的方法；对于中层领导而言，主要进行整体的业绩考核，或者予以口头批评，精神奖励等，必要情况也要进行物质奖励；对于高级领导而言，主要的还是进行精神层面的激励和批评。当奖励惩办机制和每一个员工的工作职责和工作任务相互挂钩后，员工负责的工作假设出现问题，会在第一时间反应到本人及时处理。管理人员那么需要做好绩效记录，在每个月结束后，各个部门领导要对所有员工进行考核，对出现问题的员工要进行适当的批评和惩办，而工作表现优异的员工要及时进行精神、物质奖励，从而提高员工的积极性，让每个员工都有明确的工作目标和良好的工作状态，为公司打造一个积极向上的团队奠定根底。
四、结语
物业管理公司的全面本钱管理十分重要，在物业管理企业中，通过加强内部管理制度与标准的建设，提升全面本钱管理控制效果，从而促进企业的开展。经过分析发现，物业公司本钱控制主要分为事前本钱管理、事中本钱管理及事后管理管理，这三局部本钱管理在企业本钱控制中十分重要。物业公司通过全面本钱管理，让责任核算细致化，准确化和有效化，完善费用控制核算制度，可以确保各项费用支出的合理性、真实性，降低企业运营中的本钱支出，从而提高物业管理企业的本钱控制效率，为企业开展做出保障。
参考文献：
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