商业用地和住宅用地的最高年限分别为40年和70年。改变土地使用性质需要缴纳土地出让金。房屋的土地使用性质不能改变。土地出让必须公开进行，且工业用地不得自行买卖。改变土地用途必须符合规划部门批准和城市总体规划。住宅建设用地使用权期满后可自动续期，非住宅建设用地续期需依法办理。房屋及其他不动产的归属按约定或法律规定办理。
法律分析
商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的.要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的.按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
商业用地使用年限：
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行规的规定办理。
拓展延伸
商业用地转为居民住宅用地：国家法律与导向下的规定与程序
商业用地转为居民住宅用地涉及国家法律与导向下的一系列规定与程序。根据国家相关法律法规，商业用地转为居民住宅用地需要遵循一定的程序和条件。首先，需要符合国家城市规划和土地利用，确保转变符合城市发展规划和土地利用总体规划。其次，需要经过土地使用权的调整，包括通过出让、划拨或协议转让等方式，确保土地使用权的合法性和合规性。同时，还需要履行相关手续，如办理用地手续、规划设计审批、建设工程规划许可等。此外，商业用地转为居民住宅用地还需要考虑相关环境、交通、基础设施等配套条件，确保居民的生活质量和城市的可持续发展。总之，商业用地转为居民住宅用地的规定与程序需要严格遵守国家法律法规，以确保转变过程的合法性和规范性。
结语
商业用地转为居民住宅用地涉及复杂的法律程序与规定。根据相关法律法规，转变需符合城市规划和土地利用，确保合规性。通过合法的土地使用权调整，如出让、划拨或协议转让，确保土地使用权的合法性。同时，需办理用地手续、规划设计审批、建设工程许可等手续。还需考虑环境、交通、基础设施等配套条件，保障居民生活质量和城市可持续发展。商业用地转为居民住宅用地的规定与程序需严格遵守，以确保合法性和规范性。
法律依据
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由规定。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
