法律分析：
1、建房申请人要属于农村集体组织成员
根据《土地管理法》的相关规定，农村宅基地是属于村集体所有，如果建房申请人的户口不在本村集体，那么就不能够拆旧建新。
2、符合一户一宅的原则
目前国家推行“一户一宅”，所以不管是建房还是改造都必须符合“一户一宅”的。
3、必须要拥有自己的宅基地和房屋证书
对于很多农民朋友而言，拆旧建新比申请宅基地还是要容易得多，但想要旧房改造也要依靠宅基地以及房屋证书来证明宅基地和房屋所有权属于自己所有，如果无法缺少这两项证书证明，就不能建房。
4、改造不能超出规定面积
各省市都对宅基地的面积有规定，建新的时候必须按照规定的面积建房，否则将面临罚款，严重的会被拆除。
5、要有合法审批手续
拆旧建新需要取得宅基地使用权，建设用地许可，施工许可等证件，才可以建新。未经合法的审批手续，私自翻建房屋严格来说属于违法建筑，可能面临罚款或者被拆除的下场。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第九条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
