房价与地价的关系
马克思主义发展史2011822061孙小博
表面上看由于土地价格的上涨，引起了房价的上涨。土地开发建设成本提高，土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一，这似乎是一个不变的理论，但事实不是这样的。
2002年开始，中国房价开始上涨，许多专家学者分析房价上涨的原因有以下几点：
一是个人买房需求比较旺盛，一定程度上拉动了房价的上涨。
二是城市对个人买房需求估计不足，新建商品住宅供不应求，带来住房价格的攀升。
三是供应的房屋品种增加，房屋配套更完善，使得住宅建设成本增加。
四是不少城市推行土地公开拍卖、招标制度，土地、建材价格的上涨，带来地价上涨，促使房地产开发成本增加推动了房价的上涨。
五是各种投资、投机性需求增加，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。
六是个别开发商为了追求更大的利润，进行市场炒作，误导消费者进行不合理的住房
投资，从而拉动了房价上涨。
而近几年来，房价居高不下，在了几次后都只是出现了小幅度的下降，然后又快速的上涨。在这其间，围绕着房价与低价的问题产生了激烈地讨论，两者之间仿佛鸡生蛋还是蛋生鸡的关系引起了广泛的关注，并且形成了以下几种主要观点。一是地价影响房价。二是房价决定地价。三是房价地价相互影响。四是从长期和短期来看，房价地价相互因果关系不同。
我则是同意第四种观点。
一、从短期上看
房价的上涨的确很大程度上是由于土地价格提高，开发商成本加大引起的，并且房价严重依赖地价，人们常说好地段房价贵，这足以见得房价与地价的关系。而相反，地价却是几乎不受房价影响的，土地价格有着自身的变动过程。 主要原因有三个，第一，地方在实行“招拍挂”的方式出让土地时，有很强的价格垄断能力，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，“招拍挂”制度本身遵循“价高者得”的规则，对地价的上涨具有相当大的促进作用；第二，由于土地市场采取价高者得的竞争机制，从而导致地价高涨，开发商们就会误导消费者房价在未来将继续上涨，给了消费者一种房价还要上涨的预期，增加了人们的购房需求，同时也引起了市场中的对住房的投资和投机需求，最终引起房价上涨；第三，由于开发商高价购买了土地，因此，在开发过程中，会把成本作为房价构成的一部分，从而使得房价上涨。
二、从长期上看
房价对地价的影响已经开始增强，并且影响会越来越大。房价的持续快速上涨已经成为了一个全社会关注的民生问题，也成为了国家宏观的重要切入点。从2002年房价开始上涨到2012年房价持续上涨已经有十年的时间了，而影响房价持续上涨的因素的比重大小也在发生着变化，并且随着国家的改善，特别是在银行支持公众贷款买房的情况下，消费者对住房的需求也越来越大，形成了房价的持续上涨。
（一）住房需求引起土地需求，房价的持续上涨直接引起地价上涨
从经济学分析，住房是土地、资本、劳动和企业家才能等生产要素形成的最终产品，其价格取决于住房产品市场的需求和供给。土地作为形成住房产品的一个生产要素，其市场需求由住房需求所引致。实行土地“招拍挂”后，使土地出让市场更加透明，使土地出让价格更加接近市场真实水平、更加真实地反映出住房需求所引致的土地稀缺程度，使地价水平与房价水平在空间上和时间上更趋一致，从而压缩了上涨的房价和人为决定的过低的协议地价留给开发商的暴利空间，堵塞了土地出让中的漏洞。实行土地“招拍挂”后，各城市之间的土地出让价格因市场需求不同而差异很大，一些地方也因市场形势发生变化出现过土地流拍，这也从一个侧面说明，是住房需求引致了土地需求，是住房产品价格的变化直接引致了土地生产要素价格的变化。
（二）房价包含了地价和房屋本身的造价，房屋造价随着折旧而递减，因此房价越高地价占房价的比例也就越高
土地产品价格引致土地价格的道理说明，地价是根据现实的和预期的土地产品价格确定的，地价是从土地产品价格中扣除资本、劳动和企业家才能等生产要素的成本和报酬后的一种剩余回报。
在现实经济生活中，土地市场上的土地转让者会根据土地上可开发产品的市场价格来确定土地的最低卖价，土地受让者也会根据土地上可开发产品的销售价格确定土地的最高买价。在土地出让和土地转让中，开发商无论是从手中竞买土地，还是从土地转让者手中购买土地，都不可能毫无准备、毫无根据地竞价或接受卖价，而会根据现实的和预期的房地产市场价格以及建筑成本和管理费用等来确定可以接受的土地最高价格。开发商在取得土地时，首先要估计在准备取得的土地上开发建设的房屋将来能卖多少钱，然后再扣除必须支付的建设成本、管理费用、财务费用、税费和利润，最后根据扣除后形成的剩余来决定可以支付的土地价格。如果现实房价不断上涨，预期房价会持续走高，那么在土地出让或土地转让中形成的土地价格就不会下降。当然，如果市场供需决定的住房价格转向平稳，土地价格也会转向平稳。
土地资源越稀缺，人口密度越大，住房需求越强，房价就越高，并且地价占房价的比例也就必然越高。因此，在房价比较高的城市，地价占房价的比例就相对较高，而在一些房价比较低的城市，地价占房价的比例也相对较低。
房价和地价的这种关系说明，评判地价水平的高低，应当和地价发生地区的房价结合起来，而不能脱离住房产品的市场供求形势和房价来空谈地价。
因此，在短期内，地价上涨是引起房价上涨的最主要因素，而从长远看，房价对地价的影响会越来越大，最终会对地价上涨产生决定性作用。
