基准地价范例

某省××市主要商业街有一待估面积为2000㎡的商业用途土地（具体区域个别因素不列）。其出让时间为2004年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在评税基准日2008年1月1日的价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/㎡（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为2002年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明表分别为表5-1和5-2。

商业繁华条件 交通状况 表5-1 ××市商业用地修正系数表

影响因素 优 较优 一般 企业经营类别 企业职工总数 距商业中心距离 距公交车站距离 公交车站车流量 距火车站距离 距汽车站距离 宗地临街门面宽度 宗地条件 宗地临街道路 宗地外界环境

表5-2 ××市商业用地修正系数说明表

商业繁华条件 影响因素 企业经营类别 企业职工总数 距商业中心距离 优 首饰、高档服装 大于400 小于等于R/2 较优 家电、服装、饮食 250-400 大于R/2小于R 100-200 15-30 100-200 100-150 4-8 3-7 一般 日用百货、理发 150-250 R 200-300 8-14 200-300 150-200 2-4 7-9 较劣 副食店等 80-150 300-500 5-8 300-500 200-250 1-2 形状不良 9-12 劣 基本生活用品 小于80 500-1000 小于4 500-1000 250-1000 小于1 形状差 大于12 宗地形状 宗地自身深度距离 容积率 道路级别 人行道宽度 区域交通管理规定 周围土地利用类型 未来的规划用途 15 15.4 11.8 4 3.8 5.7 5.7 5 2.5 1 7.3 2.4 4 2 7.6 7 7.5 7.7 5.9 3 1.8 4.28 4.28 2.5 1.25 0.5 3.67 1.2 2 1 3.8 3.5 0 0 0 2 0 2.85 2.85 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -3.75 -3.85 1 -0.9 1.43 1.43 -2.5 -1.25 -0.5 -3.67 -1.2 -2 -1 -3.8 -3.5 劣 -7.0 -7.7 0 -1.8 0 0 -5 -2.5 -1 -7.3 -2.4 -4 -2 -7.6 -7 距公交车站距离（米） 小于100 交通状况 公交车站车流量 （辆/小时） 大于30 距火车站距离（米） 小于100 距汽车站距离（米） 小于100 宗地临街门面宽度（米） 宗地形状 宗地自身深度距离宗地条件 大于8 小于3 （米） 容积率 道路级别（米） 宗地临街道路 人行道宽度（米） 区域交通管理规定 4 20-40 大于5 无 3-2 10-20 3-5 货车禁行 住宅生活用地 住宅生活用地 1 7-10 1-3 货车禁行其他车不能停放 宗地外界环境 容积率 修正系数 0.7 0.85 表5-3 商业用地容积率修正系数法 0.8 1.0 1.2 0.9 1.0 1.5 1.5 1.2 2 1.3 周围土地利用类型 商业用地 0.5-0.9 小于7 1-1.5 汽车行道不能停放 小于0.5 无 小于1 机动车通行 市政小道工业仓储特殊用地公共建筑 交通用地 其他用地 公共事业教育卫生机关用地 工业通用地 园林风景其他用地 未来的规划用途 商业用地 二、评税要求

用准地价修正法评估该宗地于2008年1月1日的地价。 三、评税过程：

（一）确定对应基准地价

通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为)7000元/㎡（开发程度为三通一平）。

（二）确定宗地地价评估的修正系数

根据宗地区域、个别因素条件，对照表5-2修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。

则根据表5-1中修正系数表，具体计算出宗地总修正系数：

nKKi1i(其中Ki表示第i个因素条件下修正系数的百分比） =（0+0+0+4%+1.8%+2.85%+1.43%+5%+0+0.5%+3.67%+0+0-2+0+0）=17.25%（三）确定使用年限修正系数

111r111rmyn

其中，r用基准日一年期贷款利率3.76%，m为待估宗地可使用年限出让年限40年扣除已使用年限，即评税基准日2008年1月1日与出让日2004年1月1日间的已使用年限（4年），那么m为36。

n为基准地价中商业用地年限，即法定最高出让年限40年，所以n为40。

则：

1113.76%1113.76%36y400.953

（四）确定日期修正系数

根据样点收集资料中地价变动状况，编制地价指数表如5-4： 日期 地价指数 2002.1.1 2003.1.1 2004.1.1 2005.1.1 2006.1.1 2007.1.1 2008.1.1 100 102 105 109 112 113 115 则日期修正系数为：

T1151001.15

（五）确定容积率修正系数

待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1，查表5-3商业用地容积率修正系数表，则：

KijKiKj1.211.2

（六）计算并确定待估宗地的地价

PiP(1K)YTKij7000(117.25%)0.9531.151.2 10794(元/m）2

【例5-4】湖北省某市有一临路工业用地，2006年1月1日获得，为四级工业用地，基准地价为15.61万元/亩，开发程度为五通一平。基准地价公布时间为2006年1月1日。该宗地目前开发程度为四通一平，未实现通讯，容积率与基准地价标准容积率（工业）相同。由于征收房地产税的需要，需评估该宗地2008年1月1日在现状土地开发程度下的市场价格和计税价值（计税价值比例取70%）。

【解】评税过程如下： （一）确定对应的基准地价

通过调查该市基准地价，确定待估宗地属于该市城市规划区范围内的工业四级用地，其对应的基准地价为15.61万元/亩。

（二）开发程度差异修正

该基准地价内涵为五通一平的开发程度，而待估宗地现状开发程度为四通一平，缺通讯。由于二者开发程度不一致，需进行修正。据调查，该市该级别土地通讯开发费用为0.8万元/亩。则该级别下四通一平条件下的基准地价应为15.61-0.8=14.81万元/亩。

（三）确定宗地地价评估的修正系数

根据实地调查得到宗地区域、个别因素情况，对照表5-5修正系数说明表中各项指标确定各项子因子修正情况。再根据表5-6中修正系数表，确定各因子修正系数，如表5-7。

表5-5 ××市工业用地修正系数说明表

影响因素 基础设施状况评价 交通状况评价 供水保证率 供电保证率 排水保证率 道路等级（米） 至城市内部 交通便捷度 优 大于95% 大于95% 有雨污分流设施 大于20 与主次干道通达性高 较优 85%-95% 85%-95% 有雨污合流设施 10-19 能与主次干道通达 一般 75%-85% 75%-85% 有排污设较劣 小于75% 小于75% 劣 无设施且排水不畅 无 与主次干道通达有严重难度 无设施，排施无排雨水较畅 设施 7-9 仅与次干道通达 小于7 与主次干道通达有一定难度 面积过大宗地面积 宗地条件 闲置大于对企业布5%，面积小置无影响 对企业布置有影响 对企业布置无影响 部分工业可布置 有污染未形状不良对企业布置有影响 工业布置受极大影响 达国家二级标准 8T/㎡ 7-10 较低 宗地形状 对企业布置有严重影响 不允许工业布置 城市规划要求 无 个别条件影响 环境质量综合评价 污染状况 地基承载力 坡度（°） 无污染 轻度污染 达国家二级标准 10T/㎡ 5-7 一般 污染严重 大于10 低 大于18T/㎡ 10-18T/㎡ 大于1小于3 高 3-5 较高

工厂与相关企业配套协作积聚程度 表5-6 ××市工业用地修正系数表

影响因素 优 较优 0.50 0.675 0.40 0.55 0.375 0.20 0.30 0.475 0.35 0.475 0.40 0.35 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 一般 0 0 较劣 -0.30 0.405 -0.24 -0.33 -0.025 -0.12 -0.18 -0.285 -0.21 -0.285 -0.24 0.21 -5 劣 -0.80 -1.06 -0. -0.88 -0.6 -0.32 -0.48 -0.78 -0.56 -0.76 -0. -0.56 -8 供水保证率（0.10） 1.2 基础设施状况评价 供电保证率（0.135） 1.62 （0.315） 排水保证率（0.08） 0.96 交通状况评价 （0.185） 宗地条件（0.195） 环境质量综合评价道路等级（米）（0.11） 至城市内部交通便捷度（0.075） 宗地面积（0.04） 宗地形状（0.06） 城市规划要求（0.095） 污染状况（0.07） 地基承载力（0.095） 1.32 0.9 0.48 0.72 1.14 0.84 1.14 0.96 0.84 12 （0.235） 坡度（°）（0.08） 工厂与相关企业配套协作积聚程度（0.07） 修正幅度（%）

表5-7 评税对象因素修正情况表 影响因素 基础设施状况评价 （0.315） 交通状况评价 （0.185） 宗地条件（0.195） 环境质量综合评价（0.235） 供水保证率（0.10） 供电保证率（0.135） 排水保证率（0.08） 道路等级（米）（0.11） 至城市内部交通便捷度（0.075） 宗地面积（0.04） 宗地形状（0.06） 城市规划要求（0.095） 污染状况（0.07） 地基承载力（0.095） 坡度（°）（0.08） 优劣度 一般 一般 一般 一般 一般 较劣 一般 一般 一般 一般 劣 一般 修正幅度（%） 0 0 0 0 0 -5 0 0 0 0 -10 0 工厂与相关企业配套协作积聚程度（0.07） 根据表5-7确定修正系数如下：

nKWb(W为各项修正幅度，b为各项权重）

iiiii10.991（四）确定使用年限修正系数

由于该宗地是于2006年1月1日获得的，距评税时点2008年1月1日已过

去2年，剩余使用年限为48年，而基准地价对应的是工业用地法定最高年限50年，需要进行使用年限调整，资本化率取一年期贷款利率6%，则：

1116%1116%48y500.993

（五）确定日期修正系数

该基准地价是2006年1月1日公布的，自基准地价公布至评税时点2008年1月1日，该市房地产市场无明显波动，故日期修正系数取1。

（六）确定容积率修正系数

由于该宗地容积率与该市工业用地基准地价标准容积率相同，也无需修正，容积率修正系数取1。

（七）计算待估宗地地价

待估宗地单价=14.81×0.991×0.993×1×1=14.57（万元/亩） （八）计算待估宗地计税价值

待估宗地单位计税价值=14.57×70%=10.20（万元/亩）