论房地产企业对工程项目造价控制及管理
摘要：对房地产项目进行造价控制及管理具有重要的意义，一方面节约了房地产开发成本、增加了企业的利润；另一方面有助于促进整个城市的发展、提高了社会人居生活环境。鉴于此，越来越多的房地产企业采取科学的管理办法、行之有效的控制流程对房地产项目的工程造价进行管理，确保房地产项目的造价不超出合理的预期。
关键词：房地产项目；造价控制；管理 一、房地产项目造价控制及管理的涵义
一般而言，房地产项目从最初的筹建到竣工验收投入使用，需要经过诸多关键的环节，按照开发流程具体来说可以概括以下几个阶段：项目可行性研究、立项的决策阶段；实施阶段（方案设计、初步设计、详细设计、施工、验收交付）；项目使用和运营阶段。作为房地产项目造价控制的措施之一，必须进行全过程的控制。在可行性研究环节要科学编制投资估算，为可行性研究报告提供投资论证依据；在设计环节要合理编制概算，为设计提供最高限价；在招投标环节要编制好投标报价和投标控制价，为工程签订承包合同提供依据；在施工环节，要对施工预算进行编制，作为施工承包单位和房地产开发企业成本控制的依据；在工程验收交付环节，则要对工程进行决算及结算的编制，对核定建设工程造价、新增固定资产价值等提供依据。
需要指出，房地产项目立项完成后，应认真做好设计环节的造价分析。以往很多单位重视施工阶段的造价、成本控制，而忽视了投资比例小但对造价影响大的设计阶段投资成本控制。根据统计设计阶段对整个项目造价的影响达到80%以上，在满足开发房屋所要求各项功能的前提下，如何将工程造价与设计方案进行优化结合，是控制项目造价的首要任务。 二、房地产项目造价控制及管理的措施研究
(一)房地产项目前期决策阶段造价控制管理的措施研究
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房地产项目具有两个明显的特点：一是建设周期较长；二是资金投入量大。投资回报高但风险也高，所以决策失误或者决策不当都会对项目的开发成本造成极大的影响，同时也会对社会带来极大的负面影像。一个不当的决策对房地产企业造成的损失是无法估量的。如广州市的增城金地公园，由于前期选址不当，将别墅建于报废矿井场地上，一场暴雨过后现场塌方，豪宅变成了危房。后期加固所花费的费用可能比新建房屋的成本还要高。
对房地产项目进行可行性研究，需要房地产企业从市场、经济、技术等各项指标预测分析，然后汇总对项目进行整体评价。这项工作的核心为在投资估算的前提下分析财务效益，工程造价控制的起点就是投资估算。为此，房地产企业应当树立成本管理意识，根据科学合理的可行性研究控制及管理项目工程造价。
第一，创立严谨科学的投资预算估算程序。编制投资估算应当有所根据，尽量全面详细，从现实情况出发，全面考虑在施工过程中有可能发生的各种情况和不利的因素对工程造价产生的影响，分析市场状况预留价格的浮动系数，保证投资基本上与实际相符同时留有一定的余地。
第二，应用好评价的指标体系。当前，我国已经存在商品住宅的性能评价、国家康居住宅示范小区评价指标等各种评价指标，但是房地产企业仍然需要借鉴国际知名咨询公司的可行性研究的相关理论、研究方法、评价指标体系，从而完善现有的评价指标体系。
（二）房地产项目设计阶段的造价控制及管理
如前所述，房地产项目造价控制和管理的首要任务是在设计阶段，据统计，设计阶段的造价控制效果会对整体工程造价控制产生80%以上的影响，相当长一段时期内，我国房地产企业都不重视设计阶段的造价控制及管理。实际上，一份完整的设计方案及图纸决定了项目的整体造价，后期各个阶段与其相比较，对工程造价的影响微乎其微。具体来说，房地产项目设计阶段造价控制及管理的要点有：房地产企业应当对设计方案进行招投标，利用限额设计和比较设计方案的方法选择合适的设计单位，保证设计的科学、合理、经济性；推行限额设计有助于控制投资的规模，也有助于最大限度的发挥工程项目的经济效益，
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但过分强调限额设计也会影像整个房地产项目的品质和销售。因而，对于某个建设项目，房地产企业必须针对该区域的周边环境、消费能力、竞争对手等进行充分调研，项目的定位需要明确；做好图纸会审，组织召开专家论证会议。必要时可委托第三方对设计方案进行深入优化，提高设计方案的最高价值。
另外，为了达到鼓励造价控制的目的，房地产企业可以适当的推行设计奖罚措施。比如，为了确保限额设计能够真正落到实处，针对某些设计人员经济观念不强、出现重大技术失误，从而导致了工程施工阶段必须变更设计、增加成本的行为。房地产企业在选择设计单位、签订设计合同的时候，应当增加有关变更设计和修改费用的条款；又比如，在不违反相关法律法规下，有关设计方建议的一个设计方案，给房地产企业节约了成本费用，或者提出了能给给商品房带来了销售亮点、增加了销量的设计方案，可给予一定数量的奖励费。通过这些方式可以有效控制设计的规范和标准。 （三）房地产项目施工阶段的造价控制及管理
在整个房地产项目建设的过程中，施工阶段同样是相当重要的阶段，也会对造价控制及管理产生至关重要的影响，因为该阶段资金投入大、参与施工管理部门多、“质量、进度、造价”三个控制点协调难度大、自然气候条件的影响、当地原材料市场及物价的影响，该阶段的造价管理具有鲜明的动态特点。
一般可以采取以下措施开展造价控制和管理：
首先，对房地产项目的合同签订时要慎重，降低因施工合同而发生经济赔偿的概率，要做好合同的严谨性、全面性、合理性，在我国一些较大房地产企业内部的职能部门都已设有合同部门，专门负责合同的起草及签订。当然一份完整的工程承包合同离不开合同价款，因此无论是总价或单价结算方式的承包合同，在起草合同前，必须由工程造价人员做好工程预算，预算要尽量做到真实可靠，除设计图纸另有变更外，一般情况下可用于工程进度款的支付及作为工程结算的依据。
创建合理科学的监督机制，可根据特定的企业规定进行成本考核，如公司的成本部对施工现场的成本进行测算、审计部在成本部的基础上进行二次核算，
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必要时聘请第三方进行成本核算和工程结算。做到从根源上加强管理，确保房地产项目的各项工作都能够有序、规范的进行，与此同时，要保证职责分明，使责任落实到人，这样做的目的是保证了房地产企业对项目的造价控制。
其次，应采用“新材料、新技术、新方法、新工艺”从技术手段入手，积极响应国家相关，使用绿色节能环保的产品，如新型墙体材料、保温节能材料、高性能的铝合金门窗、雨水回收系统等，虽然开发建设成本可能会略有提高，但是与日后的使用周期成本相比较，肯定还是节约的。同时能提高了社会的经济效益，也保护了自然环境。
再次，采取有效的措施管理现场签证。现场签证一般是很难避免或者肯定要会发生的，管理涉及两个方面的内容：一是审查签证的可行性；二是审查签证的内容。房地产项目施工阶段出现了现场签证，房地产企业相关职能部门应当先根据施工单位上报的预算进行核对、上报的方案进行论证，待认可方案及预算后再根据签证内容予以实施，而且要注意办理每一个签证后都应留有影像资料，特别是有关工程量和造价的依据，做好工程签证事前、事中的造价控制，此外，房地产项目的工程相关人员还应当到现场检查验收，检查签证内容的真实性做好事后造价控制。
最后，在房地产项目施工阶段，房地产企业相关人员还应当掌握好工程上所使用的材料、设备的价格。一般来说，单体工程上所使用的材料及设备的价格占总造价50%以上，所以控制好材料价格也是工程造价控制管理的主要措施之一。一方面，由于项目工程施工过程时间较长，各个时期受到国家宏观的影响会有差异，导致材料价格波动幅度大。另一方面，有些材料在不同生产地、不同品质价格上也会有很大差距。比如说工程上所使用的钢筋。鉴于此，在施工阶段，房地产企业相关人员如何更好的控制材料和设备的成本价格。通过做好材料设备进场验收记录，检查进场材料设备是否与合同及相关规范要求相一致；对于使用量大、价格高的材料设备，在不影响工期前提下，可提前备货或推迟进货；通过设计变更，采用新材料、新工艺替代原有设计材料等方法， 从而实现在不影响施工质量的基础上降低工程造价的目的。 （四）房地产项目结算阶段的造价控制及管理
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结算阶段的造价控制及管理主要就是做好审计工作确保工程结算的准确性。而审计工作应当立足于整个项目的施工全过程。开展房地产项目结算审计工作时，无论是公司的审计部门还是第三方审计单位最好做到能够跟踪审计。工程开工前期准备阶段，应从施工方案进行审查，核算批准的预算有无重大偏差；施工阶段，应到现场跟踪审计，保存隐蔽工作前的影像资料。同时，检查是否按照原定施工方案的要求进行施工；是否按照合同条件进行申请付款；是否按照合同规定的材料采购安装等。最后结算阶段，对验收合格达到合同质量标准的工程做好工程量的核算，依据工程预算、施工记录、设计图纸等工程资料按照规定流程进行结算，从而确保工程造价的相对准确性。 结语：
要真正提高房地产项目的投资效益，控制好造价管理。首先应完善企业内部控制造价的各个流程，在规定的程序内做好各项工作。其次，企业应当始终秉持以人为本为原则。尽管许多房地产企业的管理模式非常好，但是缺乏业务能力以及责任心较强的工程相关人员，致使在开展造价管理的时候经常发生疏漏，给企业造成极大的经济损失。房地产企业对项目工程的造价管理，绝不仅仅是单一角色的造价人员去管理，而是参与房地产项目所有相关人员的管理与控制。所以说，企业的竞争实际上是人才的竞争。而房地产项目造价控制和管理是综合性很强的工作，这就要求房地产企业的专业人员必须具备较强的综合能力，为此，房地产企业应当提高相关专业人员的综合素质，定期对他们进行培训。同时，为了对相关专业人员进行资质管理，房地产企业可以适当提高从业的门槛，始终相信一个懂施工、懂造价、懂管理的复合型人才必然会给房地产企业带来更大的经济效益。
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参考文献：
[1]李金云 论房地产项目建设造价管理和控制 科技创新与应用2012 [2]潘国瑾 浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理 山西建筑2010 [3]蔡志远 房地产项目工程造价全过程控制若干问题 企业导报2010 [4]张衡 房地产建设项目造价的控制与管理研究 现代经济信息2010
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