住宅小区物业规范化管理制度范本
住宅小区物业规范化管理制度 第一章住宅物业管理概述 1.2住宅小区物业管理概述 1.2.1住宅物业管理的目标
住宅小区物业管理的目标是通过有效的服务，充分合理地使用现有房屋，提高物业的使用率和经济效益，使之保值、增值，并为业主及使用人提供一个优美、整洁、舒适、方便、安全、文明、和谐的居住环境。住宅小区物业管理的总目标是以尽可能少的投入，获取最大限度的经济和社会效益。它可以具体分解为经济效益、社会效益、环境效益和心理效益四个组成部分。 1.经济效益
经济效益是指物业管理公司的经济效益、业主的经济效益和社会的经济效益三者的统一。专业化、社会化的物业管理和多功能的附加服务使物业耐用、安全、保值、增值，使业主获得最大的实惠，实现业主的经济效益。同时，减少了房屋、设施、环境的损坏所造成的资源浪费，也使业主安居乐业，全身心投入到社会经济建设中去。在实现业主经济效益和社会经济效益的基础上，物业管理公司也通过提供服务所创造的价值和经营利润，实现了自身的经济效益。 2.社会福利
社会效益是指住宅小区物业管理通过创造一个安全、和谐、整洁的生活空间，最大限度地调整社会关系，减少不稳定因素，维护社会的安定与团结。 3.环境效益
环境效益是指创造并保持一个适宜人类生存与发展的生态环境。经济与社会的发展及人类自我完善的需要，要求物业管理为业主营造一个优美、整洁、幽雅、有益身心健康的环境。 4.心理益处
心理效益是指达到业主理想的居住环境心理预期。当业主对所在住宅小区的安全、优美、适用程度感到满意时，就会有一种满足感、幸福感；若超越了心理预期，就会有超值享受感、优越感。反之，若低于业主的心理预期，就会产生烦躁、厌恶等心态。住宅小区物业管理就是要给业主居住的满足感或享受感，让其安居乐业。可见，业主的心理效益是物业管理最具挑战性的目标。
1.2.2住宅物业管理的特点
住宅小区物业管理的特点可概括为专业、权威、标准、综合和文化五个方面。 1.特色菜
目前我国的住宅小区规划功能相对齐全、配套设施相对完备，水、电、暖、煤气、热力、通信、有线媒体等形成了一个完善的网络。这种硬件设施的系统性、先进性，决定了住宅小区物业管理的专业化特征。同时，住宅小区规模庞大，所需管理的工种多、数量大、技术要求高，而且要求有严格、文明、规范的组织管理和服务，这使得住宅小区物业管理本身也成为一个系统工程，必须由专业的物业管理公司来规范管理。 2.权力
《城市新建住宅小区管理办法》确定了住宅小区的物业管理是物业管理公司统一实行专业化、社会化管理，从而确定了小区管理中物业管理公司的权威性。这就有效避免了政出多门、互相扯皮的现象，使住宅小区的物业管理逐渐走向正规化、规范化。 3.标准
住宅小区的高度社会性，以及其在社会经济、政治、生活中的重要地位，使及社会各界都十分重视物业管理状况。我国制定了一系列的制度加以规范，使住宅小区的物业管理较普通物业管理具有高度标准化特征。 4.全面
综合性的特点是由住宅小区的多样性功能所决定的。城市住宅小区不仅环境优美、安全、舒适，而且可以满足业主生活的各种需要。从某种程度上说，住宅小区就是一个功能完备的小社会。住宅小区物业管理已不局限于对物业本身的修缮等管理，而是要根据业主的需要，为业主提供更多更好的服务。因此，住宅小区的物业管理较一般的物业管理更具有综合性的特征。 5.文化
以前的物业管理概念主要是房屋修缮、绿化环卫等技术性管理和服务。而住宅小区人口多、社会关系复杂、管理要求高、难度大，仅仅依靠物业管理公司的人力和有限的资金，是很难保持卫生、绿化及秩序的，所以必须依靠全体业主的力量，实行“民治、民享、民生”。为此，物业管理公司常常会通过组织丰富多彩的文体娱乐活动，来传播精神文明、培育高尚公德、宣传小区管理公约，创建住宅小区精神。这种优秀文化的熏陶，能够有效引导业主自觉遵守物业管理公约、做文明业主，从而推动小区物业管理的民主化进程。就此而言，住宅小区的物业管理具有很强的文化特性。 1.2.3住宅物业管理原则
住宅小区物业管理的原则，就是指物业管理公司从事住宅小区物业管理的行为准则。大致说来，住宅小区物业管理应遵循依法管理、服务至上、两权分离、专群结合、专业管理与属地管理相结合的原则。 1.依法管理
因为住宅小区的物业管理涉及到了各方利益，直接关系到社会的稳定，所以住宅小区物业管理必须以业主委托管理合同为依据，以国家和地方各项小区管理的法规为准绳进行管理。唯有如此，才能使住宅小区物业管理规范而有序，减少不必要的纠纷。 2.服务第一
“物业管理”中的“管理”一词，是指为住宅小区的业主提供服务，而非管制。因此，在物业管理计划的制定、服务项目的选择、各项管理措施的执行中，必须一切以业主利益为中心，贯彻服务至上的原则。这就要求物业管理从业人员必须深刻理解“管理就是服务”的含义，为业主进行文明、规范的服务。 3.专业与群体相结合
住宅小区的物业管理是专业性较强的综合化管理活动，必须由专业的物业管理公司统一管理。但由于住宅小区面积大、人口多，管理复杂，仅仅依靠物业管理公司的有限人力是不够的，必须有广大业主的支持与合作。同时，只有业主积极参与监督与管理，才能使物业管理真正体现，才能促进物业管理水平的提高。所以，从这个角度上来讲，住宅小区管理应该坚持专群结合的原则。 4.权利分离
这里所说的两权分离，是指物业产权与物业管理权的分离。在产权多元化格局下，产权与管理权如果不能分离开来，就必然会出现各自为政、公用设施残破、秩序混乱的局面。因此，住宅小区的物业管理必须实行统一管理，使产权与管理权相分离，以保证住宅小区整体功能的发挥，并创造统一、和谐、优美的居住环境。 5.专业管理与属地管理相结合
地方的一项重要职责就是管理住宅小区，基层的诸多工作都要落实在住宅小区上；没有地方的支持，物业管理公司对住宅小区管理的目标也是很难实现的。因此，物业管理公司要与地方相互协调、配合，通过专业管理与属地管理相结合，共同努力，才能既能发挥当地在小区管理中的权威作用，又能充分发挥物业管理公司专业化管理的特长，从而对住宅小区进行有效的管理。 1.2.4住宅物业管理的内容
1.维护物业管理区域内的规划不受破坏
住宅小区物业管理的主要任务之一是维护物业管理区的规划不受破坏，按照规章制度制止各种违规行为，禁止私人建设，监督和指导业主和使用者执行《城市规划法》。 2.为业主提供各种服务
住宅小区物业管理的本质是为业主和用户提供更好的服务。物业管理公司在定位自己时，必须牢记“以人为本”的原则，不应将自己的身份视为“管理者”，而应视为“服务提供者”。社区治安管理要广泛征求业主意见，在社区大多数业主自愿的基础上，建立一些公共制度，保障大多数业主的生活和生活环境，在为社区业主提供各项服务的基础上，争取社区业主的理解和同意，共同做好社区物业管理工作。目前，很多物业管理公司与业主的关系非常紧张。主要原因是社区业主的构成复杂，每个人都难以调整。但是，物业管理公司与业主沟通不好，不尊重业主权益，工作作风比较僵硬。相反，只要我们更多地与业主沟通，相互理解，让业主觉得物业管理公司的目标与自己的目标一致，业主就会配合物业管理公司的工作。
3.房屋装修监督管理和房屋维护与修缮管理（1）房屋装修监督管理
在房屋装修的规划、设计、施工过程中，物业管理公司应加强对装修行为的监督，监督装修设计图纸或操作是否对物业结构造成损害，监督施工人员是否违章操作，及时纠正违规行为，对装修后的房屋进行检查验收，确保房屋结构不受损坏，确保房屋的安全和质量。
（2）房屋维护与修缮管理
房屋维修是物业管理的重要组成部分，是物业管理的日常服务和管理内容。了解和掌握房屋的结构、施工质量、损坏登记和设备状况，加强房屋的技术管理，定期及时维护和维修房屋，保护和提高房屋完好率，具有重要意义，并尽可能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋的使用价值。
4.设施设备的管理及维修养护
设施设备的管理和维护也是物业管理的日常服务内容。现在，物业的设施和设备配置越来越完整，越来越先进，当然也越来越复杂。为了保证设备的正常运行，充分利用设施和设备，实现物业的保值增值，物业管理公司必须建立完善的规章制度，对基础数据、设备运行、维护保养等进行全面规范化管理，设备维护、设备能量控制和安全运行。住房设施设备管理是一项技术含量很高的管理工作。管理的质量将直接影响到物业管理公司的形象。
5.安全保卫与消防
住宅小区安全消防工作是关系到住宅小区公共安全的重要工作之一。物业管理公司应当在、消防部门的指导和配合下进行。居住区的安全和消防重点是防火、防盗、交通事故预防、意外伤害预防等。
6.居住环境管理
居住区居住环境是指居住区内影响业主生活和发展的各种因素的总和。居住环境将对业主的行为起到非常重要的作用。如果生活环境好，主人会有健康积极的行为；如果居住环境不好，会对业主的行为产生负面影响，不利于良好素质的培养。物业管理公司改善社区生活环境，包括以下几个方面。 （1）环境保护
保护和改善生态环境质量，保护人类健康，是中国的基本国策。物业管理公司有责任保护和管理环境。既要保护环境不受污染和破坏，又要敢于依法制止环境破坏，及时处理排放的污染物，创造清洁、舒适、优美、文明的生活环境。 （2）保洁管理
在居住区，整洁、干净、优美的环境会给人们带来舒适感。因此，清洁优美的环境象征着物业管理区的文明。物业管理公司可以通过宣传教育、监督管理和定期清洁来保护居住区的环境。 （3）绿化管理
在社区建设中，绿化建设占据着越来越重要的地位。绿化管理的前提是绿化意识。物业管理公司应增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，加强宣传，加强社区绿化管理，扩大绿地面积，提高绿地标准。 7.车辆管理
车辆是车主的交通工具。现在私家车越来越受欢迎。做好居民区车辆交通管理工作，对保证车辆停放安全和道路交通畅通具有重要意义。 8.综合管理
综合商务服务是一种包括衣、食、住、行、玩等多种商务模式的有偿服务模式。在条件允许的情况下，物业管理公司应继续有计划地开发各种服务项目，最大限度地满足社区业主的需求，提高物业管理公司自身的经济效益。
此外，创建住宅小区精神文明、举办丰富多彩的文化活动、塑造住宅小区文化也是住宅小区物业管理的重要内容之一。
