石油库与加油站第２７卷第４期总第１５８期２０１８年８月出版 Ｑ 旦 Ｑ！△ Ｓ ｒｒ ． ！ Ｑ． ． Ｙ ｇ ， Ｑ１８ 经 营 管 理 ＯＰＥＲＡＴＩＯＮ ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ 资产评估在加油站收购中的重要作用 邹 烽 ［中国石化销售有限公司 北京 １００７２８］ 摘要：简要介绍了加油站收购的现状和资产评估的 详细流程，提出了有关资产评估的一些建议；一是规范产 权交易定价管理，推动企业管理资本的有序流转；二是合 理反映收购加油站资产的真实价值，有效防止企业资产 流失；三是为国有资产保值增值提供有效保障。 关键词：加油站收购资产评估流程作用 资产评估是随着市场经济发展而发展起来的 重要的专业化市场中的一种中介服务。多年来资 产评估在保证国有资产安全，保护投资者权益、保 护私人财物、维护经济秩序、防范金融风险、保障 交易公平方面发挥了不可替代的作用。资产评估 已逐渐成为我国经济体系中一个重要的组成部 分，成为产权交易及资产业务中不可缺少的重要 经济活动。随着２０１６年《中华人民共和国资产评 估法》的实施，评估行为得到规范，评估乱象得到 抑制，资产评估当事人的合法权益得到有效保护， 维护了市场经济秩序，促进了资产评估行业的健 康发展。 １加油站收购的现状 通过直接向第三方收购加油站是石油销售企 业网络发展方式中较为常见的一种，通过从事网 络收购加油站的站点每年约增加当期新增营业网 点总数的１０％。特别在企业大发展时期甚至超 过５０％。加油站收购事项的发生较为频繁、数量 较多、涉及金额较大。 大多数企业在进行加油站收购时，以企业内 部投资测算为参考，通过与对方进行业务谈判的 方式确定收购价格，并未聘请中介评估机构对拟 收购的加油站进行资产评估，企业管理层不能准 确了解拟收购加油站的真实市场价值及未来发展 潜力，无法准确预知该收购项目的投资风险。 ２ 加油站收购项目进行资产评估的必要性 国有资产监督管理委员会于２００５年 ·４２· 下发的《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资 委令第１２号）明确规定：“为规范企业国有资产 评估行为，维护国有资产出资人合法权益，促进企 业国有产权有序流转，防止国有资产流失。国有 企业在收购非国有单位的资产时，应当对相关资 产进行评估”，并要求“各级国有资产监督管理机 构应当加强对企业国有资产评估工作的监督检 查，重点检查企业内部国有资产评估管理制度的 建立、执行情况和评估管理人员配备情况，定期或 者不定期地对资产评估项目进行抽查。”中国石 化集团公司在下发的《中国石化产权管理暂行规 定》及《中国石油化工集团公司资产管理办法》等 文件对上述精神再次进行了强调。因此，国有企 业收购加油站时进行资产评估工作，是国家法律 法规及集团公司管理制度的强制规定，是企业必 须履行的程序。 资产评估是专业评估机构和专业评估人员， 按照国家法律、法规和资产评估法，根据特定目 的，遵循评估原则，按照评估程序，选择适当的价 值类型，运用评估方法，对评估对象在评估基准日 的特定价值进行分析、估算和判断并发表专业意 见的活动。资产评估不仅可以使企业有效控制企 业流动资金、预知企业未来投资风险、评估企业发 展潜力，更重要的是资产的合理评估可使企业决 策人对自身企业有更直观准确的认识，对于企业 的管理发展和一些重大决策建议，防止国有资产 流失都有着非常重要的作用。 ３资产评估在加油站收购项目中的应用 加油站收购业务的主要流程：企业确定收购 目标，对目标加油站进行调研，出具可行性研究报 收稿日期：２０１８—０７—０２。 作者简介：邹烽（１９８５一），男，本科，２００１年毕业于北京工业大 学会计系，会计师，现从事资产管理工作。 经营管理 告，按内控权限规定上报审批立项，取得批复后与 业主方签订收购合同，按照合同约定条款办理资 产收购手续，待加油站相关手续及证照变更完毕 后支付剩余保证金等款项，最终完成收购事项。 流程详解如下： （１）资产评估。在加油站收购过程中，企业 应对目标加油站进行资产评估，企业管理层应以 评估结果作为收购行为的定价基础，理性确定收 购价格，维护企业国有资产权益。 企业确定加油站收购事项后，需聘请资产评 估机构对目标企业进行可行性研究，发挥其专业 能力，以科学的评估方法对目标资产或者说评估 对象进行价值评估，通过评估收购资产的未来发 展潜力，出具可行性研究报告或资产评估报告，预 测企业的投资风险，为企业管理层提供参考并为 管理层前期议价提供一个重要、清晰的定价标准， 也能更好地控制企业的流动资金。 （２）资产交接及财务事项。合同签订过程 中，约定由我方聘请的评估机构再次介入。主要 发挥两个作用：第一，盘点所要交接的资产。防止 资产交接中，由于资产交接清单数量不清，造成资 产损失或产权纠纷；第二，确定单项资产在交易日 的资产价值。确定清单中单项资产价值后，规范 原产权方在交易中的开具问题，规避企业财 务会计风险及涉税风险。因此需要在收购合同中 明确，即由我方聘请的评估机构出具资产评估报 告，双方协商一致后，根据评估报告确定资产交接 清单，原产权方根据资产评估报告中所列资产明 细，开具正规。 （３）特殊事项。由于成品油零售行业的特殊 性，加油站收购过程中不可避免地存在溢价问题， 溢价主要来源于土地和经营权。 首先，加油站土地作为一种稀缺的商服用地， 在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊 性，即有明显的超额垄断利润。对土地评估时，具 有垄断性质的用地，评估中会考虑垄断地租的修 正。但目前就国内外不动产评估理论和我国现实 国情看，在确定土地价值中存在一些难点及问题。 不动产价值的本质是不动产权益，权益价值是不 能割裂的，加油站离开了特许经营权就不成其为 “加油站”，该土地使用价值将大打折扣。同时在 加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是 加油站收益的根本基础，土地坐落决定加油站的 ·邹烽·资产评估在加油站收购中的重要作用 区位，包括临道路类型（或者说所临道路的机动 车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局 密度间距、安全等，这也就决定了加油站的收 益多少，而特许经营权是实现这种收益的必要条 件，二者密不可分，因此就具体加油站看土地与特 许经营权是不可割裂的权益。 其次，特许经营权权益本身是无形的，它可以 分离异地附着土地经营。目前国内加油站主要集 中在中国石油和中国石化两集团经营，有部分在 地方企业或民营企业中经营。根据《国家经济贸 易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》 （国经贸贸易［２００２］６３１号）：“一、加油站特许经 营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使 用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技 术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加 油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一 特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服 务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人 特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经 营权的加油站称为被特许人。”“三、加油站特许 人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司。 子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特 许经营活动。”由此可见，在国内石油石化行业门 槛较高，并且在某种意义上是对加油站特许经营 权具有垄断作用的，特许经营权具有明显“人为 性”及“稀缺性”。 因此评估机构在对加油站进行整体评估时往 往使用收益还原法进行估值。但是目前在企业实 际收购过程中，评估机构出具的评估报告仅作为 议价的依据，最后定价结果往往不会与评估价值 一致。差异的主要原因就在土地、经营权等无形 资产价值的确定上。从企业来讲无形资产的价值 是倒推法，确定固定资产价值后，与成交金额的差 值就是无形资产价值。从事务所角度来看无形资 产的价值是由资产的持续经营期内产生的效益来 确定的。那么作为企业方，在交易价格达成一致 后，如何最大程度上保证资产价值的准确性是一 个无法避免的问题。目前主要认为有两种解决办 法，一是评估机构根据企业收购的实际情况调整 评估报告，使其最终评估价值与交易金额保持一 致，但这种情况违背了《资产评估法》，没有评估 机构愿意承担该风险；二是企业只要求评估机构 以重置成本法对加油站有形不动产及加油站相关 ．４３． 石油库与加油站第２７卷第４期总第１５８期２０１８年８月出版 Ｑ Ｅ Ｑ！ 曼曼！ ！Ｑ Ｑ ． １ ：垒 ！！ Ｙ△ ｇ 经 营 管 理 ＯＰＥＲＡＴＩＯＮ ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ 配套设备设施进行评估，确定其在交易时点的公 场价值可能与资产账面相差较大，这些资产如果 不进行科学有效的资产评估，仅仅通过企业财务 管理中显示的已录账目，就会在市场经济行为中 允价值，同时企业与原产权方在合同中明确签订， 根据评估机构出具的资产评估报告开具固定资产 转让，土地使用权转让，剩余金额开具无 形资产一经营特许权转让。企业财务部门根 据入账，可以在一定程度上规避会计风险及 造成企业资产的无形流失和对企业真实价值的错 误评估。因此对资产进行有效评估，使企业管理 部门既能了解企业资产的现时公允价值，又明确 涉税风险。 ４资产评估在加油站收购业务中应用的一些 建议 ４．１规范产权交易定价管理，推动企业管理资本 的有序流转 在目前我国经济环境下，资产通过市场进行 交换，有利于生产要素的合理流动，资源的优化配 置、经济结构的调整以及资产使用效益的提高。 而交易行为只有确定了合理的资产交易价格，才 会促进经济健康发展，否则会损害交易一方的利 益，进而影响资产的合理流动。通过资产评估管 理工作，确定了资产交易价格依据，确保国有资本 的有序流转。同时企业管理也是有着资产成本 的，但是管理中资产不同于经营中放到市场环境 下的交易流动资产，在市场公平作用下确定合理 的资产价格实现交易行为。科学合理的在企业管 理中运用资产评估，可以充分掌握企业管理中资 产特别是无形资产的真实价值，确保企业管理资 产的有序流转，进而推动整个企业管理上布局和 结构的优化调整，实现企业的发展壮大。 ４．２合理反映收购加油站资产真实价值，有效防 止企业资产流失 在我国社会主义市场经济条件下，企业之间 除了竞争之外，还会存在企业间的合作、兼并、联 营以及股份经营等涉及企业资产的产权变动行 为。由于历史原因，我们企业存在大量未在账面 上反映的资产，如土地使用权，专营权、专有技术 等无形资产，而且即使是账面上的已有资产，其市 绿 水青 山就·４４· 了企业进行资产交易的价格参考依据，从而最大 限度地避免了交易行为中有意低估国有资本，高 估民营资本等行为发生，有效防止了国资流失，维 护企业管理的稳定和企业经济效益。 ４．３ 为国有资产保值增值提供有效保障 通过资产评估工作确定企业资产的合理价值 量，从而避免了自身企业资产被低估或交易企业 资产被高估的现象发生，这样可以最大限度地维 护企业自身的经济效益，大限度地维护了国资权 益，确保了国有资产在发展及交易环节的保值增 值。定期有效地进行企业资产评估，不仅能实现 企业资产的保值增值，还能实现企业管理的稳定 和经济效益的提高，资产的良性发展保值增值大 大地降低了企业管理上的困难和阻碍，明确的财 务管理账目又能带来企业经济效益的提高。可以 说企业资产评估工作是企业管理中起主导作用的 基础性工作之一。 ５结束语 目前愈加剧烈的成品油市场竞争，为巩固销 售企业的市场控制力，加油站收购方式成为较为 重要的发展方式，同时如何规范加油站收购业务 也成为企业管理中的重点难点。作为国有企业管 理人员，如何有效地利用资产评估参与到企业的 资产管理中，如何利用资产评估视角拓宽资产管 理的新思路是非常重要的。合理地运用资产评估 不仅能提高企业资产管理的水平，更能为企业重 大管理决策、投资风险控制、资金合理使用提供强 有力的保障。 是金山银山。
