深圳市土地供应计划

第八章 计划的编制审批与执行

第一节 土地利用年度计划编制审批与执行

一、土地利用年度计划编制原则、依据

土地利用年度计划是指国家对各省市计划年度内农用地(含耕地，下同)转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等的具体安排。

1土地利用年度计划编制的依据： (1)《中华人民共和国土地管理法》； (2)《土地 利用年度计划管理办法》； (3)《深圳经济特区土地使用权出让条例》。

2土地利用年度计划编制原则：

(1)严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地；

(2)以土地供应引导需求，合理、有效利用土地；

(3)优先保证重点建设项目和基础设施项目用地；

(4)占用耕地与补充耕地相平衡；

(5)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。

编制土地利用年度计划，必须按照国家土地资源管理部门的统一部署和控制指标，根据深圳市的土地利用总体规划、国民经济与社会发展计划以及土地利用的实际情况，制定

科 学、合理、有效的土地利用年度计划。

二、土地利用年度计划编制主要内容

土地利用年度计划包括耕地平衡计划、农用地转为建设用地计划、生态退耕计划、土地开发整理计划、耕地占补挂钩计划等组成。

耕地平衡计划(见附表11)，反映年度内耕地的减少与增加量、年度内耕地增减、土地利用总体规划年均耕地增减量，是控制耕地保有量，特别是控制建设占用耕地和开发整理补充耕地的重要依据。

农用地转为建设用地计划(见附表12)，反映建设用地规模范围内外农用地转用的总量，是控制农用地转为建设用地总量，特别是控制耕地转为建设用地的重要依据。

生态退耕计划(见附表13)，反映生态退耕还林、还牧、还湖量，是指导生态退耕的重要依据。

土地开发整理计划(见附表14)，反映开发未利用土地、整理(含复垦)土地的总量，是确定补充耕地总量的重要依据。

耕地占补挂钩计划(见附表15)，反映农用地转为建设用地量和开发整理增加农用地数量。是申请将农用地转为建设用地列入土地利用年度计划的重要依据，也是审核建设占用地占补挂钩落实情况的重要依据。

三、土地利用年度计划的编制程序

编制土地利用年度计划，应由各分局提出下年度农用地转为建设用地、生态退耕、土地开发整理、耕地占补平衡等计划的初步意见，于11月初上报市局地政处及征地办审核 ，综合平衡确定各类各项计划。市局地政处及征地将各项计划于11月16日前交市局综合计划处， 由市局综合计划处汇总，经市办公会议审批后，于11月20日前上报国土资源部。

四、土地利用年度计划的执行

经批准的土地利用年度计划，由国家国土资源管理部门发布到各省、市，发布到我市 的土地利用年度计划书，经市批准后，送达我局，市局征地部门会同综合计划部门将国家发布的农用地转用计划指标、耕地保有量指标和土地开发整理计划指标逐级分解，拟订实施方案，报市批准后下达到各分局具体实施。在拟订方案时，可根据各区实际情况，增加若干控制指标。

土地利用年度计划一经批准发布，必须严格执行。没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地。

未严格执行建设占用耕地补偿制度或者没有完成土地开发整理计划的，核减下一年度的农用地转用计划指标，节约的农用地转用计划指标，经核准后，可结转下一年度继续使用。

地政及征地部门应负责年度土地利用计划执行情况的跟踪管理及监督。

第二节 年度土地开发供应计划编制与审批

一、年度土地开发供应计划编制的依据、原则

年度土地开发供应计划是指我局对计划年度内土地出让、土地开发、市政及配套工程项目、土地开发基金收入支出、房地产预售等计划指标的具体安排，是我局各类各项计划的总称，共包含9类计划。

年度土地开发供应计划编制的依据：

1《深圳经济特区土地使用权出让条例》。

2深圳市城市总体规划及各分区规划。

3深圳市国民经济与社会发展中长期计划及年度计划。

4各类各项计划上年度的具体执行情况以及对本年度需求的预测。

年度土地开发供应计划编制应遵循以下指导思想：

1为加快经济社会发展，保证经济平稳高速增长，保证经济运行质量与效益服务。

2为全市产业结构优化、高科技创新服务。

3严格控制土地供应总量，优化土地供应结构，推进土地开发利用从粗放型向集约型转变。

4土地开发基金投资，按照量入为出、综合平衡、重点突出的原则，集中投入关系全市经济社会发展的重大项目。

5合理有序拓展城市空间，完善增强城市功能。

编制年度土地开发供应计划，通过确定科学合理的计划规模，充分发挥对土地市场的宏观作用，使土地市场的供给与需求、土地开发基金的收入支出形成良性循环机制，更好地为深圳经济社会发展服务。

二、年度土地开发供应计划的主要内容

年度土地开发供应计划由土地开发基金收入支出平衡计划、土地开发计划、土地出让计划、土地开发基金投资市政工程项目计划、配套工程项目计划、招标拍卖地块固定资产 投资计划、房地产预售计划、成片开发区土地开发计划、成片开发区土地转让计划共9项计划组成。

1土地开发基金收入支出平衡计划

土地使用权出让金及土地开发基金收入支出平衡计划，是指计划年度对土地使用权出让金及土地开发基金各项收入的预测及资金支出的具体安排。该计划由市局综合计划处、宝安分局、龙岗分局、盐田分局、大工业区分局分别编制，市局综合计划处汇总平衡，形成 深圳市土地使用权出让金及土地开发基金收入支出平衡计划。编制原则是量入为出，综合平衡。表格设置及指标体系说明由综合计划处负责(见附表2-1)。

2土地开发计划

土地开发计划，是指对计划年度土地开发，特别是成片土地开发的具体安排。

该计划由市局土地开发中心(商市局规划处)、宝安、龙岗、盐田、大工业区分局分别

编制， 报综合计划处审批汇总，分别形成市本级、宝安区、龙岗区、盐田区、大工业区土地开发计划， 汇总形成深圳市土地开发计划。编制原则是：综合考虑资金供应可能及将来土地供应需求，集约化开发，开发一片，收效获益一片。表格设置及指标体系说明由综合计划处负责。(见附表2-2)

3土地出让计划

土地出让计划，是对计划年度拟出让土地的具体安排。该计划由市局地政处、宝安、龙岗、盐田、大工业区分局分别编制，报综合计划处审核汇总，分别形成市本级、 宝安区、龙岗区、盐田区、大工业区土地出让计划，汇总形成深圳市土地出让计划。编制原则为严格控 制供应总量，分项做细，尽量落实到地块(或指明开发区)，分开协议、招标、拍卖等出让方式，招标拍卖地块注明计划出让时间，根据出让方式及面积预测收入。表格设置与指标说明由综合计划处与地政处共同确定。(见附表2-3)

4土地开发基金投资市政工程项目计划

土地开发基金投资市政工程项目计划，是指对计划年度由土地开发基金投资的市政工程项目的具体安排。该计划由市局土地开发中心(商市局规划处)、宝安分局、龙岗分局、盐田、大工业区分局分别编制，报综合计划处审核汇总，分别形成市本级、宝安区 、龙岗区、盐田区、大工业区土地开发基金投资市政工程项目计划，汇总形成深圳市土地开发基金投资 市政工程项目计划。编制原则是：综合考虑资金供应和实际需求，量入为出，向重点项目倾斜。宝安、龙岗、盐田、大工业区分局编制的市政工程项目计划应当经区审核通过后再上报。表格 设置与指标说明由综合计划处负责。(见附表2-4)

5配套工程计划

配套工程计划是指为开发区住宅区建设配套的工程项目具体安排。该计划由市局土地开发中心负责编制，报市局综合计划处审核汇总，形成配套工程项目计划。宝安、龙岗、盐田、大工业区若有此类配套项目，也应编制此计划。表格设置与指标说明由综合计划处负责。(见附表2-5)

6招标拍卖地块固定资产投资计划

招标拍卖地块固定资产投资计划是指拍卖、招标地块上盖建筑物投资计划。该计划由地政处等有关单位提出初步意见，报综合计划处审核汇总。该项计划由我局向计划局申请，计划局切块下达，方便在拍卖招标中中标的单位向计划局申报立项。该计划表格设置根据计划局要求，有关处室可向综合计划处咨询指标体系说明。宝安、龙岗、盐田、大工业区分 局土地计划以招标拍卖方式出让时，也应编制此计划。(见附表2-6)

7深圳市商品房预售计划

深圳市商品房预售计划是对计划年度商品房预售的具体安排。此项计划由市场处负责编制，经分管市场处副审核签字后与其他计划一起并上报。

8成片开发区土地开发计划

成片开发区土地开发计划是指在城市规划、土地开发、土地转让方面有相对管理权限的 蛇口、南油、华侨城、福田保税区等几家单位的土地开发计划，该计划应由这些单位填报，报所在辖区的规划国土分局汇总，再由分局上报市局综合计划处汇总。(见附表2-7)

9成片开发区土地转让计划

成片开发区土地转让计划是指在城市规划、土地开发、土地转让方面有相对管理权限的 蛇口、南油、华侨城、福田保税区等几家单位的土地转让计划，该计划同第计划一样，由这些单位填报，报所在辖区的规划国土分局汇总，再由分局上报市局综合计划处汇总。(见附表2-8)

三、年度土地开发供应计划编制时间安排及程序

下年度土地开发供应计划应于每年8月左右准备着手编制，8月为编制准备工作阶段。9月初市局综合计划处组织召开会议或以其他方式布置计划编制工作。9

月各有关单位编制计划初稿。10月综合计划处将各单位初稿审核汇总平衡，形成土地开发供应计划讨论稿。11月局务会对讨论稿进行讨论审定，修改通过后形成上报稿。12月份上报 市(国土管理领导小组)、市审批。

各单位应该在规定的时间内上报计划。分局上报的各项计划应经分局审查通过；加盖公章再行上报，土地出让计划应报市局地政处审查通过加盖公章再行上报。

第三节 土地开发供应计划执行

一、土地开发供应计划下达深圳市年度土地开发供应计划经市国土管理领导小组用地审定会批准后执行。批准文件 (一般为市国土管理领导小组会议纪要)下达后，局办公室应将该文件直接下发各有关处 室，或者由综合计划处转发有关文件精神下达到各处室，作为执行各项计划的依据。

二、土地开发供应计划执行

土地开发供应计划一经市批准下达，各部门必须严格遵照执行，各类计划不得随意突破 。必须完善管理制度，强化计划对行政审批行为的控制。完善统计制度，加强对计划执行情况的跟踪控制。负责具体实施各项计划的部门应对计划执行情况进行跟踪统计，计划执行情况报表应于每月10日前报综合计划处，上报报表同时上报计划执行情况书面报告，报告的主要内容为：主要计划指标执行情况、重点项目进展情况、存在的问题、采取的措施。

1土地开发基金收入支出平衡计划由综合计划处(科)具体执行。每月应填报土地出让金 及土地开发基金收入统计(计划统计 附表4)、土地出让金及土地开发基金支出统计(计划统计 附表5)，及时反映国土基金的收入支出结余情况。

2土地开发计划、土地开发基金投资市政项目计划、配套工程计划由土地开发中心具体 执行。 土地开发中心每月应向综合计划处提供各类工程项目已签订的合同投资额、已拨付的合同款 额、工程进度情况等报表。填报计划统计附表6、7、8。土地开发、市政、配套工程项目应 严格按照投资项目管理条例执行，通过签订经济合同的方式实施计划项目，并按规定对 工程进行管理。

3土地出让计划由地政处负责具体执行，每月应向综合计划处报送计划统计附表1、2、3 ，及时反馈土地出让情况。

4商品房预售计划由市场处具体执行，每月应向综合计划处提供商品房预售执行 情况统计表。

5成片开发区在对土地进行开发和土地转让时，应上报分局及市地政部门，地政部门 应对其 用地总量及结构根据计划进行控制，必要时转计划处核定。对已经批准的土地应建立台账， 并在计划中核减，以便进一步做好以后的工作。

三、土地开发供应计划调整

如果计划执行过程中遇到特殊情况，确需调整计划的，可于7月中下旬向综合计划处提出调整计划申请。申请调整计划，应当提交上半年计划执行情况报告，提出调整计划的原因，调整并按规定提供相关资料。综合计划处将调整计划方案报有关部门批准后，下达到各部门具体实施。

四、合同管理

由投资的，资金涉及100万元以上的工程必须采用招标方式进行，招标中标者与我局签 订合同，合同双方遵循平等、自愿、公平、合法的原则订立经济合同。

本局合同采用书面形式，不采用口头或其他形式，各类合同都应加盖合同管理专用章 。土地开发中心签订的工程合同加盖土地开发中心合同专用章，征地合同加盖局行政章(深 圳市规划国土局章)。

市局、各分局、各国土所的综合计划处(科)负责合同订立、合同 款支付、合同履行情况统计、合同归档等合同管理事宜。

(一)合同分类：局对 外签订的经济合同分为前期、征地拆迁、土地开发工程、市政工程、配套工程、业务、其他 等几大类。

前期类合同分为规划合同、设计合同、测绘合同、信息合同等。

征地类合同分为征地合同、收地合同、拆迁补偿合同。

土地开发工程合同指土地开发工程、开发区内绿化工程等业务合同。

市政工程类合同指市政工程、供水、供电、通信等线路迁移、市政道路绿化等业务 合同。

配套工程类合同指为小区建设配套的中小学、幼儿园、停车场、肉菜市场等各类工程合同 。

土地开发工程类、市政工程类、配套工程类合同包含建设工程施工合同(含工程总 承包合同)和施工管理合同。

施工管理合同指工程建设监理、工程安全检查、工程造价审定、公证、工程管理合同。

业务合同指以局业务费支付的各类经济合同，包括宣传制作、印刷、广告、公告、影视制 作、房地产证制作、办公室装修、卫生清洁、保安、绿化维护、房屋租赁等合同。

合同订立按如下程序进行：

1处室提出合同意向，到综合计划处(科)立项；

2由相关业务处(科)具体洽谈，拟备合同文本；

3草拟合同文本经综合计划处(科)审核；

4合同审核无误，打印正式文本，甲乙双方均由法定代表人或法人代表委托授权的 代理人签字，加盖合同专用章，合同依法成立，正式开始生效。

由市局委托分局办理，并由市级土地开发基金支付的合同，在分局审核同意 后，须报市局综合计划处审核并提出书面意见，由市局授权分局签订合同并加盖合 同专用章。

业务处室提出合同意向应依据下列文件：

1国家、省文件或立项批文；

2市计划立项批文；

3市、区两级会议纪要；

4市、区两级领导批示；

5局办公会议纪要；

6局土地开发供应年度计划；

7其他可依据的文件。

业务处室提交合同文本草稿时，需同时提供乙方法人代表证明书或法人代表授权 委托

书。

各类合同由各相关业务处室根据业务需要提出意向并草拟合同文本。经综合计划处审核后 ，由或授权的副签订合同，合同签订并应加盖合同专用章后送交综合计划处和 相关业务处(科)室及各分局监督执行。综合计划处不受理非相关业务 处室的合同意向。

土地开发、市政、配套工程类合同由土地开发中心签订。合同签订后送综合计划处监督执 行。

综合计划处(科)审核合同文本，主要审核内容为：

1立项真实确定，依据合理适当。

2签订合同当事人(自然人或法人)的合法性。

3合同取费依据合理性、付款方式的可行性。

4合同文本规范，符合新《合同法》要求，要件齐全。

合同签订后，由综合计划处负责分类、编号、立卷，每份合同根据固定统一的 分类编号办法确定编号，输入电脑，统一管理，备作付款依据，直至合同履行完毕，归档备查。

(三)合同文本

为提高合同质量，防止和减少合同纠纷，各类合同应尽量参照合同示范文本， 如有固

定格式条款，在格式条款不损害双方利益时，采用现行格式条款。如：目前建设工程 施工合同、工程建设监理合同、公证合同等均采用固定格式。

格式条款是为重复使用而预先拟定，订立时未与对方协商的条款，应当公平， 可根据对方的要求，对条款予以说明。若由对方提出格式条款的合同(如保险合同)，则 要求对方说明我方可免除或责任的条款，以示公平。

各类合同示范文本及格式条款参见附则。

如果没有固定格式条款，则合同文本由业务处室草拟，合同文本中一般应包括 ：

1当事人的名称或姓名和住所；

2标的；

3数量；

4质量；

5价款或报酬；

6履行期限、地点和方式；

7违约责任。

各业务处室草拟初稿后，交综合计划审查文本，修改确定后，打印成正式文本。

( 四)合同取费依据

各类合同价款应遵循合理适当的取费依据，各类合同取费依据我局编制的《取费标准汇编 》执行。

合同取费先由乙方报价，业务处室(科)初审，综合计划处(科)复审，最后以 物业估价中心等专业估价及审计部门审定为准。

工程合同价款可先采用预算暂定价，结算时调整为物业估价中心或其他工程 审计机构确认的决算造价。

(五)合同付款及履行

合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

合同签订后，业务处(科)室负责合同其他内容条款的实施与管理、监督 。综合计划处(科)或综合计划处(科)委托土地开发中心负责付款。

付款方式分两种：一次性付款和分期付款。

一次性付款方式，合同生效时，乙方单位可执合同、完税证明、业务处室(科 )签发的合同事项履行完毕书面通知，到综合计划处(科)一次性结清合同款。

分期付款方式，合同生效时付首笔款；以后的各笔付款，业务处(科)室以书 面形式通知综合处(科)项目进度，综合计划处(科)根据进度付款；项目履行完毕，综合 处(科)得到分管业务处室(科)提交的成果交付验收证明(书面材料)，结清合同款。

工程款付至合同暂定价的90%或95%时暂停，待工程全部竣工验收交付使用或全 部维修保修事项执行完毕后付清全款。

乙方依据本局合同取得的收入，必须依照国家与地方有关税务法律法规规定履 行纳税手续，依法纳税。若因未履行税务事项而发生任何纠纷，与甲方无关。

(六)合同变更及解除

合同生效后，双方若就质量、价款或报酬等内容没有约定或约定不明确的，可 协议补充，签订补充协议。

合同生效期内，工程造价或其他内容有增加或变更，根据合法程序，由有关负 责人确认后，可签订补充协议。补充协议与原合同或协议具有同等效力。

一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取 补救措施或赔偿损失等违约责任。

质量不符合约定的，根据标的性质和损失大小，可以要求对方承担修 理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。

根据需要，经双方协商一致，可以变更其至解除合同。

(七)合同立卷及归档管理

各类合同文本至少一式四份，综合计划处(科)两份，业务处室(科)一份， 乙方一份，具有同等法律效力，根据需要可添加文本份数。

各类合同签订后立卷，由综合计划处(科)负责保存，查阅应经有关负责人同 意，领取或移交时应履行签字手续。

综合计划处(科)两份文本中，一份由财务保存，合同执行完毕，根据需要可 作会计凭证；另一份作为档案保存，按本局档案管理办法进行管理。已执行完毕的合同，保 存期限根据档案管理办法。

五、工程管理

土地投资开发中心负责已列入计划的国土投资工程项目的实施与管理，工程项目分土地 开发工程、市政工程、配套工程三类。 为防止国土基金浪费与流失，保证工程投资效益，土地投资开发中心必须代表对所实施的工程进行全 方位(投资、质量、现场)严格管理，执行《深圳市投资项目管理条例》，加强审计，控 制投资造价，保证工程质量。

(一)管理内容：

1按照市批准的年度计划对工程施工进行全过程管理。

2组织有关部门和单位对设计施工图、施工组织设计、方案及投资进行审查、审定。

3设计修改变更若增加投资较大，须由土地开发中心会同有关处(科)研究同意后方可实施。

4施工及质量管理。由土地开发中心委托质检及监理单位负责(监理单位仅是对工程

进度进度及现场签证把关的中间环节)，并由土地开发中心根据实际情况审定。

5工程结算(委托市价格定额管理站或市物业估价所进行决算审计)。

6交工验收、工程移交管理等。

(二)管理程序

1按照年度土地开发及市政、配套工程设计，由市局城市设计部门(分局规划部门)根据详规确定开发区域的规划设计。

2主要市政道路由规划部门确定规划设计等。

3地政部门划出开发区域的红线。

4征地拆迁部门完成红线内征地拆迁及补偿工作。

5综合计划部门组织协调有关处(科)作好工程前期工作并负责施工阶段管理和办理

土地移交手续。

(三)开发工程投资拨款

1开发项目投资拨款的依据

(1)工程设计概算；

(2)经市定额管理站及市物业估价中心审定的施工图预算。

2开发项目投资拨款的程序

(1)开发单位填报工程月进度表；

(2)土地开发中心负责现场管理的工程师按实际完成量审核后于下月拨付工程进度款。

3工程竣工结算

(1)委托开发单位提交工程验收证明书、工程移交书、工程结算书及竣工图纸、资料等；

(2)土地开发中心现场管理工程师组织对分项工程进行初步核实；

(3)土地开发中心委托审计机构对整个开发工程进行终审。审计机构写出终审报告书。

(四)对国土基金投资的工程项目审计

1审计内容

(1)工程前期费用；

(2)设计施工图造价；

(3)设计修改变更及现场签证增加费。

2审计程序

(1)开发单位按要求填报工程预结算书；

(2)综合部门、行政监察部门的审计人员与定额管理站或市物业估价中心共同作好审定。

3审计对象

(1)由我局负责的土地开发及市政、配套工程；

(2)由市、区建设局及其他部门负责的使用国土资金投资的市政工程；

(3)房地产开发企业要求抵欠地价款的工程费用以及企业代资开发的工程项目。

4需要注意的事项

(1)对由我局负责的土地开发及市政、配套工程，土地开发中心要进行全过程跟踪，保证工程建设预结算严格执行年度计划。 (2)对由市、区建设局及其它部门负责的由国土基金投资的市政工程，综合计划处(科)应定期进行审计。要求使用方作到国土资金投资工程专款专用，不得挪作它用。坚持每月检查形象。工程进度款的拨付应以市、区领导签发的特别拨款报告及市、区协调会确定的对特殊工程拨款额为依据。

(3)对规划设计、勘测、征地拆迁补偿费及其它支出费用应由综合计划部门审计人员认真审核。特别是对征地中发生的不动产的设备补偿费应委托市物业估价中心评估审定。

第四节 房地产开发统计

一、房地产开发统计的依据

为了全面了解房地产开发情况，为各级制定房地产开发和计划以及进行房地产开发管理和提供依据。 依照《中华人民共和国统计法》和建设部《房地产统 计报表制度》的有关规定，并结合我市的实际情况，对房地产开发情况另行统计。

二、房地产开发统计的实施范围

(一)立体上分从事房地产开发或经营活动并取得合法开发权的各种经济类型的房地产开发单位。

(二)标的分商品房建设开发单位统一开发的包括拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等商品房屋建筑物和配套的服务设施。土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯、平整土地等基础设施工程。

三、房地产开发统计方法：房地产开发统计统一按企业单位统计。采用统计报表形式

(一)统计单位：指从事房地产开发经营活动的单位，不包括单纯的房地产管理、代理与经纪的企业或单位。

(二)统计原则：按属地原则统计即统计项目必须是在深圳市范围内开发。

(三)统计内容：均只填报当年的商品房开发与经营活动内容。

(四)统计月报起止时间：上月26日至本月25日。

统计报表分为年报制度和月报定期统计报表制度。报表制度实行全国统一的统计分类标准和 统一编码。

四、资金来源指标

(一)本年资金来源合计：指房地产开发企业(单位)在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。

(二)上年末结余资金：是指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。可根据有关财务数字填报。上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。

(三)本年资金来源小计：是指房地产开发企业(单位)本年实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。

(四)国家预算内资金：分为财政拨款和财政安排的贷款两部分。

(五)国内贷款：指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款。

(六)债券：是房地产开发企业(公司)或金融机构通过发行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金。

(七)利用外资：是指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金(包括外国及港澳台地区)，包括外商直接投资、对外贷款(外国贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)及外商其他投资(包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁)。不包括我国自有外汇。

外商直接投资：是指外国投资商在与中国企业()合资、合作或独资中以外汇现金、设备(或实物)、技术、专利或其他方式投入的资金总量。

对外借款：是指通过中国(包括、各个部门、地方)、银行或非银行金融机构等中介机构引进，最终用于固定资产投资项目建设的外国资金(含设备、技术、专利等折算款)。

国家统借统还的外资：指由我国出面同外国、团体或金融组织签订贷款协议，并负责偿还本息的国外贷款。

(八)自筹资金：房地产开发企业筹集用于房地产开发与经营的资金。

自有资金：指房地产开发企业(单位)用于房地产开发投资的各种自有资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。

1其他资金来源：指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。

集资：指房地产开发企业(单位)在单位内部或向社会筹集的用于房地产开发投资的各种资金。

定金及预收款：指房地产开发企业(单位)预收的购买者用于买房的定金及预收款。

2本年各项应付投资款：指在房地产开发过程中应付未付的投资款。

3利用外资按国别或地区分：指资金来源的利用外资中，外资来自的国家或地区的划

分。各个国家或地区的利用外资相加应等于利用外资总计。各类外资按报告期的外汇牌价(中间价)折成人民币“万元”计算。

五、土地购置和开发情况

(一)本年度完成开发土地面积：指报告期内对土地进行开发并已完成七通一平等前期开发工程，具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。不包括委托开发的土地。

(二)正在开发的土地面积：指已开始七通一平等前期开发工程但尚未完工，不具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。不包括委托开发的土地。

(三)待开发土地面积：指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。

(四)本年购置土地面积：指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积，以签订土地使用权出让合同书为准。

六、商品房面积及价值指标

(一)商品房施工面积：指报告期内施工的计容积率的商品房建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之中。该指标可以根据土地使用权出让合同书或建筑工程规划许可证中取得。

(二)商品房新开工面积：指在报告期内新开工建设的计容积率的商品房面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。或以建筑施工许可证为准。

(三)商品房竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的计容积率商品房的建筑面积。以竣工验收证书为准。该指标口径与施工面积一致。

(四)商品房竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

七、商品房屋销售与出租情况

(一)现楼销售面积：指报告期内销售已竣工的商品房面积，以签订房地产买卖合同为准。不包括已签订预售合同正在建设的商品房面积。当年预售且当年竣工的商品房面积不应结转为现楼销售面积。

外销(租)：销售(或出租)给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房面积。

销售给国内个人：指销售给国内个人的商品房面积。不包括外销中销售给个人的部分。

(二)现楼销售合同总价：指报告期内销售现楼的总收入(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。该指标与现楼销售面积同口径。

(三)预售面积：指报告期内销售未竣工的商品房面积，以签订预售合同为准。

(四)楼花预售合同总价：指报告期内楼花预售的总收入(即双方签署的预售合同中所确定的合同总价)。该指标与楼花预售面积同口径。

(五)现楼空置面积：指报告期末已竣工的可供销售的商品房建筑面积中，尚未销售、出租的商品房建筑面积。

(六)出租面积：指在报告期末商品房的出租面积。

出租给个人：指出租给国内个人的商品房屋面积，不包括外租部分。

八、开发经营情况

(一)实收资本：指企业实际收到的所有投资人投入的资本，包括以货币、实物、无形资产等各种形式的投入。该指标根据会计“资产负债表”中的“实收资本”项的期末数填列。

国家资本：指有权代表国家投资的部门或机构以国有资产实际投入企业所形成的资本。该指标根据会计“实收资本”明细科目填列。

(二)资产负债情况：

1资产：指企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。

资产总计：指企业拥有或控制的全部资产。包括流动资产、长期投资、固定资产、无形及递延资产、其他长期资产。该指标根据会计“资产负债表”中“资产总计”项的期末数填列。

2固定资产累计折旧：指企业在报告期末提取的各年固定资产折旧累计数。该指标按会计“资产负债表”中的“累计折旧”项的期末数填列。

3本年折旧：指企业在本年度内累计提取的固定资产折旧。该指标根据会计“财务状况变动表”中“固定资产折旧”项的数值填列。

4负债：指企业所承担的能以货币计量，将以资产或劳务偿付的债务。其偿还形式可以用货币，也可以用资产或提供劳务的方式偿还。负债一般按其偿还期长短分为流动负债和长期负债。

流动负债：指企业在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付款项、预付款项及贷款应付未付利息、应付工资、应交税金和应交利润等。该指标根据会计“资产负债表”中的“流动负债”项的期末数填列。

负债总计：指企业的流动负债和长期负债的合计。

5所有者权益：指企业投资人对企业净资产的所有权。企业净资产等于企业全部资产减去全部负债后的余额，包括企业投资人对企业的最初投入以及资本公积金、盈余公积金和未分配利润。对股份制企业，所有者权益即为股东权益。该指标允许小于零，当数额小于零时用“-”号表示，其资料根据会计“资产负债表”中“所有者权益合计”项的期末数填列。

(三)损益情况：根据会计“损益表”中相对应的科目填报。

1经营收入总计：是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品所取得的经营收入。具体包括：

(1)土地转让收入：是指房地产开发企业(单位)按国家规定转让经开发的土地和未经开发的土地所得到的收入。

(2)商品房屋销售收入：是指房地产开发企业(单位)在报告期内所获得的商品房屋销售的实际收入，根据会计“损益表”中的“销售收入”科目填报。

(3)房屋出租收入：是指房地产开发企业(单位)在报告期内，在不改变现有财产所有权关系的条件下，将企业的全部或部分房屋出租给其他单位或个人使用所得到的租金收入。

(4)其他收入：是指房地产开发企业(单位)在报告期内获得的除以上收入外的收入，包括配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。

2结算成本：指企业从事主要业务活动而发生的成本。房地产开发企业成本包括：

土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等。

3销售费用：指企业在从事主要经营业务过程中所发生的各项销售费用，包括转让、销售、结算和出租开发产品等。

4经营税金及附加：指企业因从事生产经营活动按税法规定交纳的应从经营收入中抵扣的税金和附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加等。

5其他业务利润：指企业除主营业务外的其他业务收入扣除其他业务成本、费用、税金后的净收入。

6管理费用及财务费用：指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，包括工资、各种税金、劳动待业保险费等以及企业在房地产开发经营过程中为进行资金筹集等财务活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)以及相关的手续费等。

7投资收益及营业外收入：指企业对外投资所取得的收益，包括股利、利息收入和利润及收回投资时发生的收益等，以及企业经营业务以外的收入。

8营业外支出：指企业经营业务外的支出。

9利润总额：指企业在报告期内实现的盈亏总额，反映企业最终的财务成果。根据会计“损益表”中“利润总额”项的本年累计数填列。

九、其他指标

(一)竣工房屋住宅套数：指报告期内房屋按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的成套住宅数量(以设计图纸为准)。

(二)拆迁还建房屋竣工面积：指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积。

(三)统建代建房屋竣工面积：指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋竣工面积。

(四)公益性建筑竣工面积：指报告期房地产开发公司竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。

(五)年平均从业人员数：指报告期内每天平均拥有的房地产从业人员数。计算方法为：

年平均从业人员数=报告年内12个月平均人数之和/12 或： 年平均从业人员数=(年初人数+年末人数)/2

(六)年末从业人员数：指报告期末最后一天的房地产从业实有人数。不包括具有法人资格的物业管理公司、建筑工程公司的人员数。以劳动工资手册为准，若该单位为综合经营性企业，则须扣除非房地产从业人员数。

(七)全年从业人员劳动报酬：指房地产开发企业在本年实际支付给本企业从事房地产开发的职工的工资总额(包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资)。

十、统计指标解释

(一)报告期：是指统计资料所属的时间，即统计资料所反映的社会经济客观存在的时间。如果要统计的是时期指标，报告期就是统计资料所反映的社会经济过程的起迄日期；如果是时点指标，报告期就是统计资料所反映的社会经济现象的规定时点。

(二)时期指标：是指反映社会经济现象在一段时间内发生的总量，其数值随着它所反映的时间范围扩大而增加。

(三)时点指标：是指反映社会经济现象在某一时刻状态上的总量，其数值大小与时间间隔的长短没有直接关系。

(四)多层住宅：指8层(含8层)以下的。

(五)中高层住宅：指9至12层住宅。

(六)高层住宅：指13层(含13层)以上的。

十一、房地产统计报表指标平衡关系

(一)深圳市商品房综合统计年报表

1投资额和新增固定资产

(1)101≥106(本年计划)

(2)在02≥101102≥103102≥107

(3)103=104+105103≥107

(4)104≥128(本年新增固定资产)

(5) 107≥115+116+114

107=108+109+110+112

107=118+121+122+123

(6)108≥119+120

(二)资金来源

1301=302+303

2303=304+305+306+307+311+318

3307≥308+309309≥310

4318≥319+323

5320≥321+302

6107≤301+302

(三)开发经营情况

1201，202不能为零

2202=205+206，202≥203

3203≥204

4207=208+209+213+214

5209≥210209≥211

6211≥212212≤210

7如果有经营收入(207)，应有经营成本(215)和经营税及附加(217)。

8如果214=0则222=207-215-216-217+218-219+220-221

如果214≠0则222≤207-215-216-217+218-219+220-221

9混合经济类型免填国家资本金。

(四)土地开发情况

1有本年购置土地面积(404)必有土地购置费(114)存在。

2如果401，402，404有一项不为零，则112，123不能为零。

3如果401，402有一项不为零，则116不为零。

十二、房地产开发统计内容

(一)单位名称：房地产开发企业分类(工商行政管理部门登记的名称)。

(二)企业(单位)代码：采用国家统一规定的企业(单位)法人代码(即按《单位代码证书》的代码填写)。

(三)详细地址：由邮政部门认可的单位所在地地址。

(四)通讯号码：包括邮政编码、电话号码、电报挂号、传真号码。

(五)隶属关系：指企业(单位)直接隶属于哪一级行政管理部门。

(六)资质等级：指建设主管部门颁发的房地产开发资质等级证书写。

(七)企业营业状况：指企业的生产经营状态。

1营业：指正常开业的企业，包括部分投产的新建企业。

2停业：指由于某种原因已处于停止生产经营活动状态，待条件改变后仍需恢复生产经营的企业。“停业”不包括临时性停业、季节性停业。

3筹建：一般指企业未经工商部门登记开业，正在进行生产经营前的筹建工作。

4当年撤销：指当年关闭、撤销的企业。

5其他：指上述情况以外的其他企业。

十三、房地产投资完成情况

(一)计划总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照工程总体设计规定的内容全部建成计划(或按计划概算或预算)需要的总投资。

没有总体设计的房地产开发企业(单位)，按报告期施工工程的计划总投资合计数填报。

(二)实际需要的总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，由于变更计划，设备材料涨价等原因，按总体设计规定的内容全部建成需要的总投资。包括在建工程已完工程的投资和未完工程尚需投资。

没有总体设计的房地产开发企业(单位)，填上报计划总投资或年内施工的各项工程全部建成投产实际需要的投资。

(三)自开始建设至本年底累计完成投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开发建设到本年底止累计完成的全部投资。其计划范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。

报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完

成的投资应当包括。

(四)本年底未完工程累计投资：指已经开始施工至本年底尚未建成交付使用的工程自开始建设至本年底累计完成的投资额。具体包括：

1报告期以前年底开工跨入本年继续施工，到年底尚未交付使用的在建工程累计完成投资；

2报告年度内新开工，年内尚未交付使用的工程完成的投资；

3年底以前(包括本年和以前年度)已经停缓建的工程累计完成投资(如果已作报废工

程处理的，则不包括在内)；

4应摊入未完工程的应分摊的其他费用。计算公式为：

未完工程累计投资=自开始建设至本年底累计完成投资-累计新增固定资产年末未完工程累计投资中不包括已转固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值。但尚未转入固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，则应包括在未完工程累计投资中。

(五)本年计划投资：指经计划部门同意安排的当年计划投资额(以立项报告为准)。有调整的，应填调整后的数字。

(六)本年完成投资：指从本年1月1日起至本年最后一天止完成的全部用于商品房项目开发、建设的投资额。该指标可根据会计“资产负债表”中的“存货期末余额与存货期初余额之差”和“损益表”中的“营业成本”项中取得，或根据工程形象进度取得，但须与财务报表核对，误差超过±10%的，必须加以说明。

1商品房建设投资额：是指房地产开发企业(单位)开发建设的商品房建设工程及其配套的服务设施所完成的投资额(含拆迁、回迁还建用房)。

2土地开发投资额：是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资

额，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、通讯等工程所完成的投资额。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。不包括委托企业开发土地所完成的投资额。

(七)建筑工程：是指各种房屋、建筑物的建筑工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。

(八)安装工程：是指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。

(九)设备、工器具购置：是指各种固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。

(十)其他费用：是指除上述几项以外的各种应分摊计入固定资产的费用。

土地购置费：是指房地产开发企业(单位)为取得土地使用权而支付的费用即地价，包括出让金、配套费、开发费。

旧建筑物购置费：指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。

(十一)投资额按房屋工程用途分组：指投资额中用于各类房屋建设的投资，包括住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、其他。

(十二)本年度新增固定资产：是指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和已开发的土地的价值。

十四、商品房项目统计年报表

(一)1=2+7+8+92=3+4+5+6

(二)601≥602 605≥606+607 608≥609+610 611≥612+613 615≥616

1有施工面积应有完成投资额(施工面积按用途分组应和投资额按用途分级相对应)。

2有竣工面积应有竣工价值(竣工面积按用途分组应和竣工价值按用途分组相对应)。

3本年新增固定资产(128)应大于或等于本年竣工房屋价值。

4现楼的销售面积与现楼销售合同总价同时存在，预售面积与预售合同总价亦应同时存在。

5出租收入(213)与出租面积同时存在。

6商品房竣工面积不为零，则销售、空置、出租面积不能全为零。

7房屋平均造价应在1000～10000元之间。

8房屋平均售价一般说来应在1500～10000元之间。

十五、商品房开发统计月报

(一)投资额和新增固定资产

1101≥106

2 107≥115+116+114

107=108+109+110+112

107=118+121+122+123

(二)资金来源

1301=302+303

2303=304+305+306+307+311+318

3307≥308+309 309≥310

4318≥319+323

(三)商品房屋建筑、销售面积

11=2+4+5+6 2≥3

2601≥602 604≥605+606

607≥608+609 611≥612