房地产开发投资项⽬经济测算技巧房地产开发投资项⽬的经济测算，⼜称为开发投资的可⾏性分析。是由模拟房地产项⽬的开发投资过程作为主轴，依据收⼊减⽀出原理，考虑资⾦的时间价值，以现⾦流量作为主要表现⽅式，运⽤数学⽅法及函数公式，将房地产项⽬的开发投资过程量化展⽰出来，最后通过⼀系列的财务指标评判项⽬的开发投资可⾏性。在做房地产开发投资项⽬的经济测算时，以下四点需要重点留意：01需要理顺房地产开发投资的现⾦流模型现⾦流模型对应于房地产开发投资项⽬的主要过程。横轴表⽰房地产开发投资项⽬各个环节对应的时间点，纵轴表⽰每个时间节点上对应的现⾦流⼊与现⾦流出情况（箭头往上表⽰现⾦流⼊，箭头朝下表⽰现⾦流出）。其中，净现⾦流量=收⼊-⽀出，即项⽬开发净利润。02需要弄清四个重要板块板块⼀为时间基数板块。涉及到开发建设期、销售期、经营期的时间长短与交叉情况。具体到项⽬⼜可分为按照年度、季度、⽉度等时间计算⽅式来表⽰。板块⼆为成本估算板块。涉及到成本的组成及其内涵，需要对类似项⽬的成本构成情况做市场收集与整理，做到模拟估算的成本构成尽量与实际相接近。其⼀般的基本组成主要包括⼟地取得费⽤、前期费⽤、建安成本、开发期间税费、管理费⽤、销售费⽤、财务费⽤及不可预见费⽤。板块三为税赋板块。主要涉及到房地产开发投资过程中的多个税种。其中，在销售阶段，有及其附加、预缴⼟地、企业所得税（先预缴后清算）；在经营阶段，有及其附加、房产税、企业所得税计算等等。上述税赋，需要在掌握各个税种对应的后，知晓其具体计算⽅式，同时更重要的是要知晓并安排其具体⽀付的时间节点。板块四就是参数。经济测算并不是⼀个孤⽴的存在，它是市场调查研究、物业发展组合、项⽬定位、建筑设计等等⼀系列成果与资料的集中综合反映。⽤经济测算得到的量化结果去印证前述定性得到的成果可⾏性。经济测算中所运⽤到的数据参数均来源于上述成果与资料。⽐如装修标准，就来源于产品定位中关于装修标准的阐述与分析；⽐如建安成本，⼤多来源于以往周边项⽬的实际成本数据。03要厘清四个难点难点⼀是成本的计算。在厘清成本构成中的主要项⽬后，需要对其细分项进⾏分析。⽐如前期费⽤中包含了可⾏性研究费⽤、勘察设计费、⼟地平整费⽤等等。在具体估算时，需要在对收集到的相类似项⽬资料进⾏分析与整理的基础上，结合项⽬本⾝情况给予参数设定。难点⼆是收⼊的计算。根据项⽬的定位，可分为销售物业与持有经营型物业。其中，销售型物业⼜根据物业类型不同分为住宅、商业、公寓、办公等多种类型；持有经营型物业⼜分为⾃营与出租两类。销售型物业需要同时考虑销售体量的变化与销售价格的变化；持有型物业需要考虑持有时间段、持有期的租⾦/经营收⼊变化、持有期的成本变化、是否转售等多⽅⾯的因素。在收⼊的具体计算时，需要从全局出发，整体把控租售与经营节奏，在摸清租售环节与经营环节具体程序的基础上，合理的设定相关计算参数。难点三是资⾦的安排。其直接影响到现⾦流量的流进与流出。但资⾦的安排并不是主观设定，⽽是依据市场上房地产项⽬资⾦安排的⼀般情况，结合项⽬本⾝的特点（如项⽬的租售起始点，项⽬的⾃有资⾦⽐例等等）。在保证逻辑通顺的情况下，合理有序地对资⾦的发⽣时点进⾏安排。难点四是套表的编排。其深度与⼴度直接影响到⼯作中的困惑的难易程度。在套表的具体编排中，我们需要运⽤到⼀定的数学⽅法与函数公式。⽐如在设定持有物业持有期内的租⾦变化时，可运⽤市场趋势法分析；在求取动态财务指标内部收益率时，可采⽤函数公式IRR。除此之外，需要通盘考虑，在设置链接时，在不同表格中⽤到的数据尽量引⽤同⼀链接源。同时，在制作套表时需要预留修改空间。04
需要树⽴良好的⼯作⼼态
经济测算本质是⽤数据说明事实，⽤数据分析结果提供决策参考。它是⼀项客观严谨⽽⼜需要艺术发挥的⼯作。每个项⽬的情况都不同，对应到具体经济测算时，体现出来的测算套表必有不同的地⽅，需要对具体项⽬具体分析，然后具表。要记住，我们依赖的是充分调查的市场数据与资料，⽽不是所谓的经验值与现成的套表模板。
