科 改Ｉ革ｌ与Ｉ探Ｉ讨 物业设备设施管理 付春东 （大庆府民物业管理有限公司人力资源部，黑龙江大庆１６３３１１） 摘要：物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的重要组成部分，也是维持业 主正常工作、生活、学习的重要保证。 关键词：物业公司；物业设施设备；管理 １物业设施管理发展背景 个安全铺吞的工作环境和良好的室内空气品质， 部分物管人员认为，大楼或小区建成后．招聘一些 所谓物业设施管理 Ｍ，ＦａｃｉｌｉｔｙＭａｎ－ａｇｅ— 为客户提高办公效率和办公质量创造条件。 空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。 ｍｅｎｔ￣照国际物业设ｊ》噍滔弼 砸ＦＭＡ】和美国国 ３物业设备设施管理的特点 这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高、自 会图书馆的定义，是指“以保持业务空间高品质的 物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设 控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化溴 生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类 备设施的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割 型如空气品质游问题。根据物业设备与设施管理 生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作， 的有机组成部分提发挥物业功能和实现物业价值 的现状迫切要求我们物业管理企业提高服务技术 它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来， 的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和 和能力、合理配置已有资源’在提高设备设施管理 是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的 现代科技的进步，物业设备的种类日益增多新型 水平的前提下大力节约成本开支，减低管理成本。 综合学科”。 产品纷纷涌现不断向更完备、更先进的多样化、综 从这方面来看．准确认识物业设备设施管理的难 物业设施管理是生产力发展、社会进步的必 合化系统发展。这不仅使＾们对物业设备的功能 点，为设备设施管理工作“对症下药”和少走弯路有 然趋势。二十世纪六十年代末七十年代初的能源 需求不断提高旭对物业设备的管理提出更高的要 很直接的关联。目前物业设备设施管理工作主要 危机 建筑节能”提高到前所未有的高度。到九 求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备 存在以下难点 从业人员素质、待遇之间存在的矛 十年代建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少 设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化 盾。就目前多数物蚣司而言，因为待遇普遍较低 耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利 等特点外，一般还具有以下特点ａ设备设施管理受 从业人员的素质也大多偏低具备—技之长的本来 用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展， 到的约束较多具有明显的性。设备设施管理 就，少＇而设备设施管理工作往往需要“一工多技”和 促进了建筑的智能化。１９８４年随着美国哈特福德 工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行 ０造 专多能”的复合型人才要解决这两者的矛盾不 市｛ＨＡＲ１ＴＯＲ 涟智能建筑时代开始的第一幢 性较低，目工作不能超越特定的环境条件。啵备 但与—个企业的经营规模、资源和管理理念有关． 智能大厦的建成智能型建筑便如雨后春笋股地拔 设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统， 还与企业拥有的市场量有关。ｂ设备设施的维修基 地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复 如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因 金问题。特别是在物业 杂化绸成＿—卟庞大而又复杂的系统。随着人们对 种种原因发生故障或不同程度的损坏而目．各类问 屋中，以前房改基金可以用于设备设施维修的资金 生活和工作中舒适性要求的提高＇室内空气质量问 题的发生无固定性和规律性 因此物业设备设施管 少之又少对于大修和中修则更是‘‘杯水车薪”。ｃ设 题 Ｑ＇Ｉｎ＿ｄｏ０ｒＡｉ ｕｅ ０ｎ）和环保 理，不仅要保证技术性能的安全发挥，还要及时发 备 修工程施工的资质管理问题。大多数物 ＾、们所重视，对建筑没备的性能要求和对设备的运 现隐患避免事故的发生。并尽可能延长设备的合 业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的 行维护水平等均提出了更高的要求。总之’在当今 理使用年限提病设备的使用效益。巴物业设备设施 些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应能 追求便利、舒适、经济的时代’物业设施管理应运而 的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样 电 但对于稍大一点的项目删 公司则为力。 生。是社会发展的必然趋势。 用频率高，需要不断进行日常维护和故障维修这 ５加强物业公司对物业设施设备管理的方 ２物业设施管理的内容 类工程项目大小不— 时率要求高．用料品种、规格 案：５．１加强物业公司的招投标管理工作，引进管 理规范、技术力量强的物业公司。在考察物业公司 物业设施管理的内容比较广泛且渗透面广， 多＇零星分散。ｄ．物业设备设施管理具有较强的技 其中心内容就是：一一方面通过对建筑设施的管理， 术性。随着社会经济和科学技术的进步智能化建 的资质时，应该着重考虑物业公司管理人员的素 延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发 筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高 质、技术水平，对物业设施设备的维修技术人员要 挥’节约能源脾低成本及运行费用拐 方面瑚ｊ 科技设备的应用，都进入了普通的物业管理范畴。 ５２ 各种高新技７ 向客户提供各种高效增值服务艘 在设备设施的维护管理中需要有各类相关技术知 业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知 客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化 识的支持。破备设施管理工作是提高物业经济效 识的业主担任，由具有专业知识的业主不定期地 和舒适化。从而提高公司形象增加公司收益并使 益的关键。物业的经济效益体现在两个方面，—方 对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查， 建筑物保值增值。其服务对象是人管理对象是建 面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用 包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记 筑设施。针对不同的建筑物 管理内容的 成本能够降低另—方面是物业保值和增值。物业 录、设施设备的维修台帐等等，并把检查结果作为 侧重点有所不同。２１住宅小区物业设施管理主要 设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之 评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收 内容。家庭智能化系统设施管理小区ＣＡＴＶ系统 取标准的依据之一。５３业主委员会委托具有水 设施管理＿／Ｊ、区设备自控系统 Ａ暇施管理Ｉ，ｊ、区 同时＇物业设备设施管理还要涉及设备维修 暖、机电等专业知识的第三方（如物业咨询公司、 安全防范及报警系统设施管理 、区智能三表抄表 工作的安全性、计戈！胜和及时性等诸多方面。只有 专业设备维护维修公司）对物业公司的物业设备 系统设施管理；小区停车库管理系统设施管理．／Ｊ、 弄清了以上糕 才．能对设备设施管理工作有—个 管理工作进行监管，根据发现的问题，给物业公司 区物业管理系统设施管理 、区增值朋务系统设施 比皎全面的认识才能从管理制度、人员配备、机械 提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施 管理。通过对这些设施的有序有效管理为客户提 与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面 设备方面的专业知识的第三方进行监督，能更专 进行周到的安排。 供—个便利、安全、舒适的生活环境。２．２综合楼物 业、更及时发现物业公司管理中存在的问题，有力 业设施管理主要内容。照明系统设施管理电梯和 ４物业设备设施管理的难点 地强化了物业公司的管理，使设施设备始终处于 自动扶梯系统设施管理；变配电系统设施管理；给 般意义上的物业设备设施包括建筑给排 最佳的工况中。从而降低设施设备的维修保养费 水排水系统设施管理．空调系统设施管理；火灾报 水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备 用和能耗，延长设施设备使用寿命。 警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管巴 管理侧重于现场管理者眼于有故障的设备，具有 参考文献 厶 ．公自动化系统 ‘‘维持”的特点。但在信息化时代的今天．物业管理 ｆ１偾安永现代物业管理手册 田．北京：人民交通出 （０Ａ固设施管理 息自亏 范围内的设备设施已经形威庞大而复杂的系统传 版社． 统产业的业务也由于结合了信息技术而出现了变 【２１姚莉．现代物业管理技术实务ｆｌ ．北京：清华大学 通过对这些众多系统的设施管理实现众多 化。“２００５，５． 维持”水平上的管理已不适应物业管理智能 出版社．设备有序地联系在—起目能正常工作．为客户提供 化、信息化进程的缺点日益突出。至今仍有相当一 责任编辑：鲁艳 —“—。一。 一一１１８—
