城市老旧小区改造实施存在的问题及对
策
摘要：现阶段，随着中国城市化的发展和人民生活水平的提升，很多老旧住宅建筑早已无法适应现代的生活要求，严重影响市民的生活品质，也影响城市化建设的发展。老旧小区改造不仅仅是改善城市功能与形象的系统工程，而且是提高市民生存环境与生存品质的热门工程，也是增加投资与就业机会的重要途径。所以，文章对老旧小区改造全过程下的管理策略进行深入研究，具有重要的现实意义。
关键词：老旧小区；改造；对策 引言
随着我国的城市化进程加快，以及城市建设的快速发展，很多城市的老旧小区都出现了公共设施老化、火灾事故隐患增加、缺少停车场地等问题，直接影响到了小区居民的正常生活，所以城市开展了对城市老旧小区的改造工作。虽然老旧小区改造在推进过程中已经获得了明显的成效，但是融资困难等问题依旧困扰着小区改造工作的进行。为了满足中国经济高质量发展的需求，老旧小区也要坚持可持续发展的改造理念，必须解决目前老旧小区改造在可持续发展中的阻碍和问题，迎合经济建设、国家发展的可持续要求。
1概念界定 1.1老旧小区
2007年我国住建部就初步提出了老旧小区的概念，界定了老旧小区的范围。到了2020年7月，出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指导意见中明确指出：城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的
住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合城市与社区发展实际，合理界定本地区老旧小区改造的对象及范围，改造工程项目应重点聚焦于2000年底前建成的老旧住宅区①。基于此，本文中拟加以研究并探讨分析的老旧小区主要是指房屋建造居住时间相对较久的（2000年以前，含2000年）住宅区，环境面貌较为破旧脏乱配套及服务管理设施相对陈旧或主要基础损毁现象严重，无障碍设施等基本条件缺失、运行机制并不十分完善或健全，且现状已不再考虑整体进行拆除重建的小区及住宅楼②。
1.2老旧小区改造
老旧小区改造，是指地方部门通过对老旧小区和周边相邻地区的相关房屋、环境、相关公共服务设施等实际情况进行整合更新、完善相关基础设施、改善管理服务水平的一种活动，从而缓解老旧小区基础设施损毁和老化、环境脏乱、公共管理服务制度仍不十分完善规范等问题，进而改善老旧小区居民的实际居住环境和品质，使社区治理更加趋向规范完善。老旧小区改造以“主导，居民参与；结合实际，突出重点；改管并举，注重长效”为基本原则。
2、现阶段老旧小区的改造模式
目前，城市的老旧小区改造主要是根据小区中建筑物的年代和现阶段小区周边的环境以及城市的总体规划，改造的方向分为三种。①维修和保留一些重要建筑，比如一些历史人物居住过的地方或是有纪念意义的建筑都可以进行保留并进行维护。②老旧小区只是有一部分需要进行修建和改造，不需要过于大的工程。③对于非常老旧的小区，可进行拆迁和重建。以上这些对城市老旧小区的改造方案主要是对老旧小区的外观和其中的功能进行改造，方案主要是对房屋进行维修和改造，以及对房屋内的水管、电线以及网线这些基础设施进行改造升级。同时，还有老旧小区中的垃圾处理设施和小区的环境，都要进行改造等。城市老旧小区的改造难题还有资金问题。目前对于老旧小区的改造资金的源主要有三种方案。①一些财政能力非常充足的地区和城市，会直接由对老旧小区改造进行投入。②由小区内的居民自发改造，并投入资金，当地会以一定的进行支持和投入。③处于繁华位置的部分老旧小区可由当地进行招标，由房地产企业对其进行改造。前两种方案都是由投入资金进行改造的，所以改造方案
会受安排，主要表现为增加电梯，将水管、电线以及网线进行维修升级，对外观进行改造等。第三种资金投入方案是需要老旧小区居民同意才可以进行的，会投入更多的人力、物力、财力去协调组织。我国对老旧小区的改造提出了整体标准，在这个标准上主要讲述的是对改造内容进行规划，主要涉及小区的环境改造、道路修建和停车位的修建、小区配套设施以及房屋的整体结构等，该标准的改造内容非常全面，但并没有涉及资金投入的问题，也没有将高速发展的城市与老旧小区可持续发展进行综合考虑
3稳步推进老旧小区改造的措施 3.1完善改造方法，明确小区改造范围
城市老旧小区的改造工作不仅仅只是施工单位的任务，更加需要通过物业以及居民等多个主体之间的沟通交流和相互协作，如果在沟通的过程中存在问题或者是不顺畅，必然会产生结构性的矛盾，导致施工无法正常开展。而在现阶段在改造过程中相关不够细致，在具体的流程方面也显得过于笼统，无论是从项目列项以及决算都没有制定出明确的实施方法，从而导致工程设计开展期间会面临较大阻力。不少基层人员在改造过程中存在边实施边探索，从而导致整体工作效率大幅度下降，其结果必然会导致无法按照合同要求完成。改造工作的开展就应当由部门牵头，通过专业技术人员对小区情况开展深入研究和讨论，并根据现状确定的基本内容，正确把握改造的特点以及难点，在此基础上还需要制定出科学合理的实施方法以及规章制度，通过引入第三方开展监督，才能够有效提高整个小区改造工作的成效。需要注意的是，在实际开展工作期间，必然会面临大量复杂且未涉及的相关问题，面临的风险性因素更大。若在前期不能够明确改造的范围以及做好相应的调研工作，就不能制定出科学的工程图纸以及相关清单，那么也就无法对具体的内容进行更为严格的管控，在后期面对突发情况时，必然会导致出现工程变更以及部分项目会存在反复性施工，导致资金投入加大，这对小区的顺利改造起到了严重的消极作用。为避免出现上述现象，有必要着重加强合同以及信息等相关方面的管理，尤其是在实施改造的过程中，要对质量进度尤其是成本等方面进行严格控制，必须明确其具体的改造范围，才能够从整体上把控项目杜绝风险。
3.2实施差异化改造，突破老旧小区改造需求的“瓶颈”
针对各个小区的具体情况，北京市在开展老旧小区改造的工作过程中，应坚持压实基层的主体责任，遵循“易识别、无障碍、易到达、保安全”的基本原则，将解决小区的重难点问题放在首要位置，在进行全面、系统评估的基础上实施差异化改造。比如，有的小区以完善基础设施改造为主，有的小区以绿化美化改造为主，而有的小区则以加固房屋结构改造为主，老旧小区改造的供需匹配程度不断提升，北京市老旧小区差异化改造的水平得到提高，突破了老旧小区改造供需失衡的“瓶颈”。此外，还须重点解决房屋产权混杂、居民观念落后、改造资金筹集难度大及部门之间推诿扯皮等问题，这样才能从源头上解决制约老旧小区改造难题。另外，实施差异化改造，还必须要解决好“治理困境”、“制度困境”两大问题。治理困境解决方面，要解决传统的垂直决策、封闭式管理的不足，实施专业化、扁平化管理，以应对小区人口杂化、高流动性以及空间碎片化的问题。制度困境解决方面，要弱化长期以来开发导向制度规范、空间拓展导向规范的影响，向现有存量“下功夫”，应对利益协调、价值挖潜的社会空间更新
结论
综上所述，老旧小区改造是重中之重，也是热门项目。相关部门需要进一步加强政治意识、大局意识，全面贯彻落实国家有关，将老旧城区深化和评估实施效果落实到位，对比分析不同技术途径开发效果，支持建立老旧小区改造长效机制，继续推进提高社会幸福感和利益感。
参考文献：
[1]李雪松,,黄恒波,等.PPP模式下我国老旧小区改造的影响因素分析——以青岛市官厅小区为例[J].河南工业大学学报(社会科学版),2021,37(06):75-83,91.
[2]郭小菁.SNA视角下城镇老旧小区改造社会风险分析[J].房地产世界,2021(18):1-4.
[3]俞庆彬,宋浩,管启明.老旧小区改造项目施工管理要点[J].项目管理技术,2021,19(02):39-43
