基于银行视角的《不动产登记暂行条例》解读 基于银行视角的《不动产登记暂行条例》解读 秦 闰 （中国农业银行上海浦东分行摘上海市２００１２０） 要：《不动产登记暂行条例》已于今年３月１日正式实施，这将对我国的经济、法律制度产生深 层影响，同时，我国银行业实践中普遍使用不动产作为抵押物，这必将影响银行的业务经营，本文分析 了这一影响，并提出了相关的应对建议。 关键词：不动产登记；房地产；商业银行 中图分类号：Ｆ８３２．３３ 文献标识码：Ｂ 文章编号：１００７－４３９２｛２０１５）０６—００５８—０３ ２０１４年ｌ２月２２日颁布的《不动产登记暂行条例》（以下称《条例》），于今年３月１日正式实施。 该《条例》的颁布实施是我国物权制度建设中具有里程碑意义的重大事件，关乎千家万户的生产生活，将对我 国的经济、法律制度产生深远影响，而银行作为影响的重要对象，该《条例》必然会影响到银行的业务经营。 一、《条例》出台背景 在《条例》出台前，我国的不动产登记职责因物的性质不同归属于不同管理部门，相关不动产管理部门都 在办理不动产登记，各自配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等。国家不仅为此多支付人力物 力成本，而且由于各部门之间的职能交叉，一是导致争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率；二是导致不 动产重复登记、漏登记，不动产交易活动不尽安全，权利人行使权利不方便，引发了诸多矛盾和纠纷。 随着经济社会的快速发展，这种不动产分散登记，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。 ２００７年《物权法》确立了不动产统一登记制度，但由于各种因素，不动产统一登记制度一直未能真正建立，为 了更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序，明确要求整 合职责、统一登记，在这种背景下，《条例》终于克服各种阻力，顺利出台。 二、《条例》主要内容解读 （一）明确了不动产定义和需要登记的不动产权利范围 《条例》第二条将不动产定义为土地、海域以及房屋、林木等定着物，明晰了不动产的概念。并在第五条规 定集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建 设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，等权利需要办理登记。 （二）统一了登记主管部门、登记方式和登记程序 《条例》第六条明确国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。规定县级以上地方 应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记 主管部门的指导、监督。将不动产登记职责统一到了国土资源部门。《条例》第二章规定了不动产以不动产单 元为基本单位进行编码登记。不动产登记以不动产登记簿记载信息为准，不动产登记机构应当依法将各类登 记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。《条例》第三章统一了不动产登记程序，规范了登记申请行 为，明确了可以由当事人单方申请登记的情形和需要提交的申请材料，并要求不动产登记机构应当在办公场 所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。同时规定了登记机关的受理、调查、办理登记 的流程和时限。 （三）首次提出了不动产登记信息共享要求 《条例》第四章规定国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平 台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台并在各级登记机构间共 《华北金融》 ２０１５年第６期 享；不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享； 国土资源、、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。同 时还明确规定权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。 三、对商业银行的影响分析 （一）办理查询不动产信息和抵押登记更方便 《条例》出台前，如果要办理一笔房地产抵押贷款，调查时需到土地管理部门查土地、到房管部门查房屋 的权属情况，在办理抵押登记时，要分别到土地、房产部门分别办理登记。而今后经办人员只需要到一个部 门就能办妥查询及抵押登记，极大的提高了工作效率，也减轻了登记费用负担。 （二）便于银行处置抵押物 以前经常出现银行在发放贷款时，已经要求抵押人提供了足值的抵押物，并办妥了抵押登记，但当贷款 发生风险需要处置抵押物时，处置难度非常大的情况。常见的有两种情形，一是房屋、土地属于不同抵押权 人。对于一些所谓的好客户，各银行都会认为其第一还款来源充足，在抵押物上的要求相对低一些，经常会 出现土地使用权抵押给了甲银行，而房屋一栋抵押给了乙银行，另一栋又抵押给了丙担保公司的情形，一旦 客户形成不良，由于各个抵押权人的考量不同，银行在处置抵押物时难度很大，有时几年都处置不了抵押物。 而《条例》实施后，不动产将以不动产单元为基本单位进行登记，并对不动产单元进行唯一编码，今后一 旦土地上增设了房屋后，由于房屋的单元性，其土地使用权必然要根据房屋单元进行分割，以保证不动 产单元编码的唯一性。土地按宗登记、房屋又分别登记的现状将不复存在，再加上房屋、土地在同一部门登 记，房屋、土地分属不同抵押权人的情形将彻底杜绝，此类问题将不复存在。二是抵押人不配合办理变更登 记，由于在实践中不同登记机构对办理变更登记是否需要买受人与原权利人共同申请的理解不一致，实践中 有银行抵押物经拍卖给买受人后，在办理变更登记时登记机关要求必须由原权利人和买受人共同申请， 但有的原权利人据不配合，有的原权利人下落不明无法联系，导致抵押物无法顺利过户，最终处置不能。现 在《条例》明确人民、仲裁委员会生效的法律文书或者生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动 产权利的，当事人可以单方申请，此种情形下处置抵押物将不存在障碍。 （三）房地产项目贷款和住房按揭贷款违约率可能上升 由于实行不动产统一登记之后，国家将建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息将在各级登 记机构间直接实时共享，国家可以直接获得准确的不动产数量、产权属性、所有者归属、不动产面积和价格等 信息，不少人认为届时国家会开征房产税。因此投资性购房者和改善型购房者对目前的房地产市场多持观 望态度，购买欲望下降，房屋需求减少；而有的多套房持有者开始出售房屋，导致房屋供给量增加。因供求关 系的变化及对房产税开征的预期，短期内房地产销售肯定会进入低谷，开发商资金流可能出现断裂，导致违 约。另外，目前全国多地房价下跌，一些经济能力较差的按揭贷款购房者在综合考虑购置成本、利息收入、升 值空间、市场环境和损失程度后，可能会认为继续还款损失较大而选择违约。 四、积极应对《条例》影响的对策建议 （一）加强学习与培训 银行从业人员特别是基层的客户经理应加强学习和培训，全面了解和掌握不动产登记的管辖部门、登记 内容、登记流程及其它具体相关内容，将不动产登记管理要求与我行的信贷业务管理要求相结合，保证业务 操作中不动产登记合法合规。 （二）有效利用不动产登记信．Ｅ－系统 实行统一登记后，银行从业人员应利用不动产登记信息系统对客户做好尽职调查工作，查询验证房地产 相关信息的真实性，重点关注是否存在变造、伪造他项权利证书的情况；有无违规出借抵押物权证、注销抵押 权或违规释放抵押物导致抵押权灭失的情况。特别是存在多种物权抵押时，客户经理应充分做好尽职调查 工作，全面了解客户的各类信息，准确地掌握不动产所有人的持有状况，防止出现一房多抵、多头登记的情 形，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。 基于银行视角的《不动产登记暂行条例》解读 （三）做好新老权证的有效衔接、防范操作风险 由于过去存在多头登记，因此可能存在各种权利证书、他项权证的登记时间、到期时间与信贷管理要求 不一致，因此要提前对所有的抵押登记进行梳理并制定预案，做好新老权证的有效衔接，防止出现漏登或晚 登，同时应保证的借款合同、担保合同、不动产登记薄等内容保持一致，使银行的权益得到有效保护。 （四）加强对不动产登记信息的保密 根据《条例》规定不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密， 因此银行工作人员对在尽职调查或办理抵押过程中获知的客户不动产信息应保密，未经客户同意，不得泄露 登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不正当活动，防止因此可能承担的法律赔偿责任和声誉风险。 （五）加强员工合规意识的培养 加强银行经办人员在不动产登记中的合规意识，应严格按照信贷规章制度赴现场查看走访不动产，并亲 自办理不动产登记，严禁虚假登记，损毁、伪造登记簿，擅自修改登记事项等违法行为的发生。同时根据《条 例》的规定，如果客户或登记机构存在错误登记、虚假登记或伪造登记影响到银行债权的实现，可以根据《条 例》的规定要求其承担赔偿责任。 （六）加强房贷类业务的贷后管理 对于房地产开发贷款：一是加强风险排查。组织房地产开发贷款的风险排查，并积极落实发现的问题整 改措施。二是加强资金监管。严格执行贷款和销售资金封闭管理，定期核实项目实际销售情况。三是强化押 品管理。严格按规定频次做好抵押物的价值重估，确保贷款担保合法、足值、有效。同时，加强个人住房贷款管 理：一是加强按揭楼盘准人管理，严把新营销楼盘准人关。二是做好尽职调查，合理测算客户还款能力。三是 规范业务操作，坚持面谈寻访机制，严防骗取银行贷款的行为。四是风险监测，重点关注房价降幅较大地区的 “弃房”风险。 （责任编辑钟辉） （上接第５７页） 在市、县以下，证监、保监没有分支机构，可采取合作或授权的形式，由当地人民银行代行 证监、保监的审查职权。 （四）全系统的审查权限 金融消费权益保护是维护金融稳定、保护群众利益的举措，一行三会为此均设立了的保护机构，个 人金融信息保护也是其中应有之义。总体来说，相对于城市，县以下的基层信息主体的信息保护意识明显不 足，遭遇侵权时的维权能力更为欠缺，所以格式化侵权的监管不应仅仅是监管部门总部对金融机构总部，必 须加强基层监管机关对格式化侵权的监管。基层金融机构不得以格式合同为其总部所拟为由拒绝当地监管 机关的监督和整改要求，监管机关的分支机构有权对所辖金融机构的格式合同进行监管，并有权向金融机构 的上级机构提出书面意见，并内部层层上报监管机构总部，最终在监管机关总部和金融机构总部层面实现全 面完整、自上而下的解决。 （五）多样化的救济途径 个人金融信息虽然只属于个人，但实践中金融机构很少只侵害某个个人的金融信息，而是侵犯一类人、 个群体的个人金融信息。这样很容易引发件，既广泛地损害群体利益，又影响金融业的整体形象， 甚至影响金融稳定。为此救济必不可少，由于个人金融信息侵权的特殊性，这就需要多样化的救济途径，诉 一讼、举报、调解、协商、仲裁等均应作为救济途径。 （责任编辑钟辉）
