加强土地经营加快提质发展全力打造生态宜居新商丘

作者：商丘市 张建慧 来源：《资源导刊》 2017年第10期

土地是不可再生的宝贵资源，在保障经济社会发展中有着不可替代的重要作用。在城市开发建设过程中，管控好土地用途，发挥好土地综合的功能，实现好土地应有的价值，推动经济社会有序发展，将是的一项重要职能。

在商丘125 平方千米的建成区内，城中村及棚户区多达563 个，已经占到建成区面积的40%。大量的土地低效利用，没有发挥建成区土地应有的价值和作用，不仅使城中村脏乱差现象严重，社会治安混乱，也严重制约着城市道路、绿地水系、变配电站、学校医院等市政基础设施和公共服务设施建设。加之近郊区滥占滥用土地的现象严重，如何建设、管理、经营好城市，破解土地、资金等难题，已经成为摆在我们面前迫切而现实的课题。

为此，商丘市抢抓大棚户区改造和百城提质的机遇，以建立和完善土地整理、收储、供给及市场培育的机制、措施为关键，以建立全市统一的公开、公平、公正的土地有形市场为重点，以经营土地为载体，实现经营土地、经营城市的目标。

一、建立全市统一的土地市场

一是建立统一的土地收储机制，制定收储计划。我们把土地储备作为保障建设资金的重要抓手，土地市场的重要保障，切实发挥好市土地收购储备中心的主导作用，严格编制实施土地储备规划和年度计划，科学分配、量化土地储备目标，规范土地储备开发运作。在工作中，我们充分调动两个方面的积极因素：一方面，组建商丘国土开发有限公司，与省国土资源开发投资管理中心合作，充分发挥省级投融资平台的优势，帮助我们完成土地收储的融资和土地一级市场开发；另一方面，我们引导和鼓励各市辖区以的名义投入资金，参与辖区内的土地储备和一级开发，并获得相应的土地收益分成，调动了市辖区的积极性。

二是完善以土地评估价为法律基础，以土地指导价为市场导向的土地出让评估程序。通过市财政公开招标，在全省范围内择优选取了10 家评估公司入围评估机构库，对拟出让的每一宗土地，通过公开摇号确定3 家评估公司进行评估，选取最接**均值的评估价格作为最终评估结果，避免了暗箱操作，确保了土地评估的公平、公开、公正。通过调研论证，将市辖区划分为20 个片区，在对141 个大棚改拆迁样点进行成本测算的基础上，结合近两年的土地成交情况，制定出每个片区的土地供应区片价，作为土地出让的指导价，确保土地市场的稳定和收益。

三是全面推行网上招拍挂。在省建立统一的网上交易平台之前，我市已经出台了《商丘市国有建设用地使用权网上拍卖挂牌出让管理办法》，建立了网上挂牌交易系统，所有的经营性用地全部实行网上招拍挂，通过“科技+ 制度”的手段，最大限度消除了权力寻租空间，促进了市场竞争，进一步彰显了土地的市场价值。

二、大力实施棚户区改造

我们以棚户区改造为切入点， 最大限度释放了存量土地资源，找到了统筹破解城市建设资金、用地等难题的突破口，打牢了经营土地的基础，步入了社会效益和经济效益良性循环的轨道。一是抢抓国家棚户区改造的机遇，2017 年将11.9 万户列入国家棚改区，其中，中心

城区10.28 万户，近3000 万平方米。截至7 月底，中心城区公共融资到位316 亿元，完成棚改拆迁2800万平方米，腾出各类建设用地3300 余公顷，已收储或具备收储条件的土地达2000 公顷。二是坚持主导拆迁安置、市场化开发建设。三是坚持成片区、整街坊的棚户区改造，不仅解决了道路、学校、水系、绿地等基础设施和文化、体育、科技等公共服务设施的用地，也为集约高效利用土地，发展城区经济，扩大群众就业，增加群众收入创造了条件。

三、不断提升土地的价值

一方面，补齐城市基础设施短板，确保土地的基本价值。基础设施欠账多，是商丘的突出短板。为加快补齐短板，我们提出了以提高“四率”（污水收集处理率、热力普及率、燃气覆盖率、自来水供给率）、完善城市功能、提高城市综合承载力为目标的建设计划。2017 年，中心城区安排建设项目667 个，总投资353.2 亿元，涵盖道路、绿化、管网、水系治理、环卫设施以及学校、医院等各个方面，目前已完成投资204.1 亿元，部分项目已经建成投入使用，城市功能日臻完善，综合承载力显著提升。我们通过补齐基础设施短板，所有出让土地全部具备“七通一平”条件，有力保障了土地的初始价值能够充分显现。

另一方面，不断做优城市环境，提升土地的潜在价值。依托大型公园、绿地、水系、水边带状公园建设和环境治理，充分释放了公园、绿地、水系周边土地的经济价值和商业价值，也改善了居民的生活条件。在2016 年建设日月湖公园等12 个大型公园的基础上，今年又规划建设“一园、二桥、三廊、六河、12个便民公园、14 块绿地、51 条道路行道树完善、109 条道路绿化”等园林绿化项目。目前，商丘城区已实现主次干道机械化清扫率100%，空气质量优良天气数持续提升，9 条河道水环境治理持续完善，连续进入水环境质量同比改善全国城市前10 名。我市先后成功创建全国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市，目前正在努力争创国家文明城市。城市环境的持续优化，充分提升了土地的潜在价值，吸引了建业、恒大、碧桂园等国内外知名大型企业集团先后落户商丘，初步形成了集群效应，有力带动了房地产市场的持续升温和空前繁荣。

四、取得的工作成效

通过经营城市土地，深入推进百城建设提质工程，商丘实现了主要经济指标较快增长和城市建设的快速发展。一是稳定了房地产市场预期。今年以来，全市消化了230 万平方米的商品房库存，盘活问题楼盘28 个，340 万平方米，稳定了市场预期，健康了房地产发展环境，提振了市场信心，拉动全社会消费品零售总额增速居全省第一位。截至目前，全市土地出让价款已达63.8 亿元，仅市辖区就出让土地78 宗，面积295 公顷，出让收益53.2 亿元，较去年同期增长129%，土地出让宗数、面积、价款均较去年同期翻一番。土地单价屡创新高，7月27日，商土网挂2017-19 号宗地在挂牌结束前，经过3 个小时116 轮的网上竞价，最终以每公顷8076 万元的历史最高价成交，溢价率达到228%。房地产市场价格回归到比较合理的区间，具备了能够支撑城市建设发展的相应品质。二是集聚了城市建设资金。我市已经完成收储棚户区改造项目土地1106 公顷（其中约300 公顷用于道路、绿地等公益性建设），目前已出让储备土地136.3 公顷，收取出让金近37 亿元，剩余的储备土地计划在2018 年后逐步投放市场，每亩土地净收益约120 万元，预计能产生土地净收益120 亿元以上。另外，正在实施收购储备的棚户区改造项目土地还有2000 公顷左右，除部分用于道路、绿化等基础设施，至少还有1200 公顷可以作为商住经营性用地逐步投放市场，按照出让节点，考虑到土地增值收益等因素，按照每公顷土地净收益2250 万元计算，预计全部出让后可创造净收益270亿元。所有收储的棚户区改造项目土地全部出让后，可创造净收益400 亿元以上，将有力支持百城建设提质工程项目的实施。三是推动了经济社会持续健康发展。经过经营土地，牢牢掌握了城市建设和发展的主动权，商丘新型城镇化每年以2 个百分点的速度发展。2016 年，18 项主要经济指标全部高于全省平均水平，其中有16 项增速居全省前5 位。今年上半年，全市生产总值988.3 亿元，增速高于全省平均水平（8.2%）0.8 个百分点，居全省第3 位；固定资产投资增

速居全省第2 位；一般公共预算收入增速居全省第3 位；全市实际利用境内省外资金总量居全省第3 位，实现了经济效益、社会效益和生态效益共进多赢的良好局面，多项工作在全省处于领先位置，我市先后在全省环境污染攻坚扬尘治理现场会、全省上半年经济运行电视电话会议、全省百城建设提质工程推进会等重要会议上作典型发言。

下一步，我们将按照推动国土资源发展的新理念、新要求，不断提升国土资源管理水平，继续以经营土地促进经营城市，努力保持较快跨越发展态势，全力打造生态宜居新商丘，力争在转型发展中有更大作为。