厦门市商业市场调查报告

第一节 各商圈概述

一、中山路商圈

中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。

近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态——大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。

但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地——轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。

为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重现其往日繁华。今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的商业业态将更位完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。

二、火车站－富山商圈

火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。

目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站－富山商圈商业建筑面积将达到100万㎡，其商圈影响力以日剧增。

三、莲花－SM商圈

莲花－SM商圈位于厦门岛几何中心，是以莲花路口周边商业和ＳＭ城市广场之间为核心商业街区所辐射的区域形成的商圈。 随着2001年底SM城市广场的开业，莲花－SM商圈跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。

四、禾祥西商圈

禾祥西路商圈是随着禾祥区的整体改造而形成的。禾祥区素有“名人静巷”之美誉，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域的背景决定了商业发展的特性，由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等商业店铺，被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。

如今，好又多的进入，商圈内知名专业店和专卖店的比例大大提高，商业氛围趋于成熟。禾祥西已经成为厦门真正的“时尚精品休闲街”，日前，思明区开元街道已经将街舞、魔术、萨克斯等各类演出引入到禾祥西商业街，为商业街营造更浓厚的休闲旅游氛围。这对禾祥西商业的发展将有显著的推动作用。

随着禾祥西商圈区域商业中心地位的日益巩固，影响力日益广泛，禾祥西路完全有可能成为厦门市的第二条中山路。

五、莲前—前埔商业区

90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的前埔东路商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是近年来嘉盛新村、国贸新城、福满山庄、瑞景新城等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好。

如今，加州城市广场和瑞景商业广场的日趋成型，将陆续引进“沃尔玛”、“好又多”等大型百货等影响力广泛的零售业巨头，对区域内商业的迅速发展和影响力的提升将有十分明显的作用，由此东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块之一。

六、湖里步行街商业圈

湖里步行街地处湖里区的政治、金融、商务中心区域，湖里区、各大商业银行、厦华电子等知名企业均处于该商圈范围，拥有着无可比拟的区域优势，多年以来，湖里步行街一直是湖里区最为繁华、最热闹的商业街。

与其它张扬的商业步行街不同，相比之下，湖里步行街显得更为内敛，该商业街“深居”社区之中，穿梭于小巷之间。虽然深居简出，但湖里商业街却始终延续着其繁华、光辉的历史，沿街店面租金稳步提升，店面转让、出售率极低，投资回报一片看好！

虽然湖里步行街繁荣依旧，但受其发展历史影响，商业街消费群体以湖里工厂企业普通工人为主，消费层次较低，购买力不足，影响了湖里步行街商圈在层次上的升类发展。一直以来该商圈都缺乏大型成熟百货、超市卖场，成为该商圈的一大遗憾。另外，由于

湖里区属于厦门早期开发区域，步行街周边已开发成形，发展延伸空间有限，不利于商圈的扩大、辐射力的增强。

七、金山社区商业商圈

金山社区位于湖边水库旅游风景区北侧，面积约1.5平方公里，规划居住人口2.8万，目前约有8000居民。社区内有金山小区、

金山花园、锦绣金山等8个住宅小区。

其中金山小区位于金山西路与枋湖东路的交叉处，已经形成较成熟的社区商业氛围，尤其以金山西路南侧商业街最为“火热”。除金山小区本身居民之外，还吸引了来自西潘区域大量工人、农民来此消费，以丰富的社区夜生活业态为主。

明年初，当“达嘉馨园”、“第二福利院”住宅区域入住率提高后，将带来更大量的社区居民和人流，将更加促进金山社区商业街区的发展，也巩固金山小区商业街区域旺铺的地位。

八、麦德龙商圈

早年，在厦门人的印象中，寨上、殿前是边远的城乡结合带，虽然在岛内，可是城市化程度不高，商业发展也并不看好。随着2003年年初，麦德龙湖里店的正式开业，寨上、殿前商业开始吸引着市民的目光，麦德龙商圈慢慢浮出水面。

该商圈周边工厂企业众多，人口规模较大，蕴含着巨大商机，面对企业工人的长虹路商业街、殿前商业街迅速崛起、繁华，成为湖里商业的一朵奇葩。随着翔鹭花城项目开发的推进，业主陆续入住，对周边商业需求在不断增加。另外，翔鹭国际大酒店9.8开业，闽南古镇开工建设等众多利好消息更是让该商圈充满美好的未来预期。

但是，由于该商圈消费群体多为工厂工人、农村居民，商圈整体消费层次较低，消费力相对有限。而麦德龙辐射力影响到全市，但其属于会员式卖场，人气无法与普通卖场想媲美，东方家园对商圈人气聚集也缺乏贡献力。

另外，殿前一号路属于交通要道，巨大的车流量大非但无法形成人流量，在某种程度上还影响了沿街商业店面的经营。长浩路、殿前路还将该商圈的超类卖场与两条较为成形的商业街隔断，各部分商业各自，衔接不够，出现几个商业断层区，无法形成聚集式的商业圈，影响了该商圈的繁荣。

第二节 厦门各商圈分析

一、中山路商圈

（一）一类商业街区

1、一类商业街区界定

界定范围：以中山路与思明南北路交汇处为中心点向四周延伸的商业街区，向东沿中山路延伸至来雅百货，向西沿中山西路延伸至末端，向南沿思明南路延伸至“好又多超市”，向北沿思明北路延伸至“国美电器城”。 2、 商业情况

商业业态 ◆百货商场：来雅百货、巴黎春天、达意商业城、华联百货、厦门第一百货。 ◆主题商城：宏辉移动通讯商场、永乐电器、国美电器。 ◆超市：诚达好又多、联华超市（即将开业）。 ◆沿街店铺：中山东西路、思明南北路部分沿街店铺。 服装、服饰、电器、超市日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食等。 整体经营状况极好 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 消费群体 /思明南路: “老虎城”沿思明南路一层店面，挑高5.4米，预计售沿街店铺主力租金： 价8～9万元/㎡。 /全厦门； 800－1000元/㎡ /中山东路： /外地游客。 名汇铜罗湾广场一层沿中山路6间店面，挑高4.5米，均价8万元/㎡，销售率100%。

◆商业业态：

大致可分为百货商场、主题商城、超市、沿街商铺四大类型，百货业态在中山路商圈全业态中所占份额较大。 ◆经营业态

主要有服装、服饰、电器、超市日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食等，特别是时尚服装类为主流经营业态。从业态比例来看，餐饮休闲类明显不足。对于一个全市居民及大量游客光顾的商业街来说，餐饮配套不足将无法满足逛街、购物、旅游的消费需求，这一点应该是中山路商业街一个不足之处。 ◆经营情况

随着“好又多”入驻、“国美电器城”、“巴黎春天”商厦店开业、特别是中山路西段改成步行街后，中山路核心商业街区人流量剧增，特别是节假日更是人流如织，多数店铺经营状况重拾往年繁华。 ◆租金情况

随着中山路商圈核心商业街区经营状况明显好转，租金也明显回升，现主力租金区间为800－1000元/㎡。 ◆店面售价及销售情况

一直以来，厦门中山路核心商业街区的店面无论是租金还是售价都是厦门最高的，随着中山西路实行步行街、中华片区改造、各

大商业项目改造动工，开发商对中山路商圈的未来前景较为看好，店面定价也频频亮出天价。目前位于“老虎城”沿思明南路一层店面，挑高5.4米，预计售价8～9万元/㎡。名汇铜罗湾广场一层沿中山路6间店面，挑高4.5米，均价8万元/㎡，销售率100%。 ◆消费客源

厦门中山路是厦门商业发源地，“中华十大名街”之一，邻近全国知名旅游胜地鼓浪屿，每天除了吸引大量的厦门岛内外客源来此购物外，也吸引着大量的外地到这里游览、购物，节假日外地游客更是人潮如织。

（二）二类商业街区

1、二类商业街区界定

界定范围：以月租金在300-500元/㎡的商业街区局口街、中山东路（来雅百货－新华路口）、思明南路（好又多－镇海路口）界定为二类商业街区。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 中山东路（来雅百货－新华路口）：300-500 思明南路（好又多－镇海路口）：300-500 局口街:300-400 店面售价及销售情况 消费群体 ◆百货商场：南中大地广场 ◆沿街店铺：普通的沿街店铺 思明南路（好又多－镇海路口）:服装、精品 局口街:时尚少女服饰品 经营情况一般 /思明南路（好又多－镇海路口）： 中华城未售 /局口街： 南中大地广场沿局口街一层主力均价5万元/㎡左右,主力挑高5米，认购完毕，未正式销售。 /厦门本地； /外地游客。 ◆商业业态：

商业业态主要以普通沿街商铺为主，百货商场有正在建设中的“南中大地广场”，大型商城有刚开工的“中华城”。

◆经营业态

主要有服装、饰品及部分餐饮等组成。从业态比例来看，服装类为二类商业街区的主力经营业态，餐饮休闲类依然严重不足，无法满足顾客的逛街、购物之余的饮食需求。 ◆经营情况

经营情况总体一般，从局口街和思明南路（好又多－镇海路口）商家反映生意已非往昔。调研了解原因有二：1、商圈聚客力在下降，众多消费群体到世贸、SM去购物；2、南中大地广场的建设、中华片区的改造，商业流量被阻断。 ◆租金情况

现主力租金区间为300－500元/㎡，租金水平依然坚挺，没有下滑迹象。 ◆店面售价及销售情况

南中大地广场沿局口街一层主力均价5万元/㎡左右,主力挑高5米，未正式销售。 ◆消费群体

客群情况与上述中山路相似，但比例有所改变，二类商业的本地客群所占比例较游客更多，这与商业街区的知名度休戚相关。

（三）三类商业街区

1、三类商业街区界定

界定范围：以月租金在100-200元/㎡思明北路（国美电器－厦禾路口）、大同路、霞溪路、思明西路等商业街区。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 /霞溪路: 名汇铜罗湾广场沿霞溪路一层预计均价4．5万元/㎡，主力挑高4. 5米，销售率60％ 思明北路（国美电/思明西路： 器－厦禾路口）：主南中大地广场沿思明西路一层预计均价5力租金150－200 万元/㎡,主力挑高4.5米，未正式销售。 思明西路：120-200 /大中路： 大同路：70-150 南中大地广场沿大中路一层预计均价5万霞溪路:150-200 元/㎡,主力挑高4.2-4.5米，未正式销售。 /思明北路（国美电器－厦禾路口）： 时代广场预计9万元/㎡，未售。（买一层送两层：地下一层5米、地上一层6.6米可作两层用） 消费群体 ◆百货商场：时代广场、南中大地广场 ◆沿街店铺：普通的沿街店铺 思明北路（国美电器－厦禾路口）：服装、饰品、餐饮、影院 思明西路:服装、精品、经营情况不好 音响 大同路:餐饮、服装 霞溪路:干货海鲜 客群基本以本地厦门及周边顾客为主。 ◆商业业态：

商业业态主要以普通沿街商铺为主，大型商城有时代广场、南中大地广场。

◆经营业态

主要有服饰、精品、电影院、饮食、干货海鲜等。从业态比例来看，餐饮休闲类明显不足，服装占绝对主力份额。这点不足之处应该是整个中山路商圈的共性。 ◆经营情况

经营情况今非昔比，出现部分空置现象，如大同路空置10％，思明西路、霞溪路则空置到30－35％。从商家反映：现在中山路商圈被其它如SM、富山商圈分流后，经营情况每况愈下，尤其是小品牌、低档次产品更是经营难以为继。但从前瞻性眼光看，随着名汇铜罗湾广场、南中大地广场的相继崛起，未来临近商业氛围将有所回升。 ◆租金情况

现主力租金区间为100－200元/㎡，由于经营不善，租金水平有所波动。 ◆店面售价及销售情况

霞溪路:名汇铜罗湾广场沿霞溪路一层预计均价4．5万元/㎡，主力挑高4. 5米，销售率60％。 思明西路：南中大地广场沿思明西路一层预计均价5万元/㎡,主力挑高4.5米，未正式销售。 大中路：南中大地广场沿大中路一层预计均价5万元/㎡,主力挑高4.2-4.5米，未正式销售。

思明北路：时代广场预计售价9万元/㎡，未售。（买一层送两层：地下一层5米、地上一层6.6米可作两层用）。 ◆消费群体

客群基本以本地厦门及周边顾客为主。

二、富山－火车站商圈

（一）一类商业街区

1、一类商业街区界定

以世贸商城和明发商业广场为两个中心点所辐射的厦禾路邻近沿街店铺及商场等，月租金在300－400元/㎡。 2、 商业情况

商业业态 ◆大型综合性购物商城：世贸商城、明发商业广场 ◆小型综合性购物商城：富山女人街 ◆主题商城：嘉年名华、假日商城、国美电器城、百安居家装建材城 ◆超市：沃尔玛、好又多、家乐福 ◆百货：新世界百货、巴黎春天百货 ◆沿街店铺：厦禾路、湖滨南路、嘉禾路等沿街店铺 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 /明发商业广场一层沿嘉禾路主力售价：5～6万/㎡，基本售完。 /源昌商业中心沿厦禾路店面，挑高6米，售价5.5万元/㎡。销售情况一般，10间只售出4间。 消费群体 超市、高档百货、服饰、家居建材、整体经营状况良电器、休闲娱乐、好。 餐饮美食等。 沿街店铺主力租金： 300－400元/㎡ 岛内为主，其次为泉州地区客源，其他外地客源将明显增多。

（1）商业业态

商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城为该商圈的商业业态，其中世贸商城总建面积约6万㎡，明发商业广场总建面积近40万㎡。

（2）经营业态

相对于中山路商圈核心商业街区，富山－火车站商圈商业街区业态规划更为完善、合理，目前经营业态主要以日用超市、高档百货、服饰、家居建材、电器、休闲娱乐、餐饮美食等为主。将来随着明发商业广场的全面完工及投入经营，富山－火车站商圈商业街区经营业态将进一步完善，特别是休闲娱乐业将成为该商圈的主力经营业态之一。 （3）经营状况

富山－火车站商圈位于厦门岛内几何中心，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。凭借优越的交通条件，完善、合理的业态规划，目前富山－火车站商圈核心商业街区整体经营状况良好，特别是世贸商城，几乎天天熙熙攘攘，节假日更是人潮汹涌。据悉，世界知名的法国“家乐福”超市于2006年2月25日开始试营业，试营业四天便取得不俗的业绩， 客流量达到了30多万人次，营业额近千万元，远远超过了“家乐福”高层的预期。 （4）租金情况

目前“富山－火车站商圈”核心商业街区沿街店铺的主力租金在300－400元/㎡之间，未来随着明发商业广场全面营业，租金必将继续看涨。

（5）店面售价及销售情况

目前“富山－火车站商圈”核心商业街区沿街店铺的主力售价5～6万/㎡，“明发商业广场”沿嘉禾路一层店面售价6万元/㎡左右，已基本全部售完。“源昌商业中心”沿厦禾路店面，挑高6米，售价5.5万元/㎡，销售情况一般，10间只售出4间。 （6）消费群体

据调查了解，目前“富山－火车站商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地

客源较少。 将来随着明发商业广场的全面经营，“富山－火车站商圈”除具备购物功能外，休闲、娱乐、特别是旅游的功能将得到补充，外地客源将明显增加。

（二）二类商业街区

1、二类商业街区界定

界定范围：以月租金在150－300元/㎡的湖滨南路（国贸－湖东路口）、禾祥东（湖东路口－双涵路）界定为二类商业街区。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 湖滨南路（国贸－湖东路口）： 裕盛园价格3万元/㎡，挑高6米 国际文化大厦价格4.3万－5.2万元/㎡,挑高5.6米 禾祥东（湖东路口－双涵路）： 店面价格3-3.5万元/㎡,挑高5.8米 消费群体 ◆沿街店铺：普通的沿街店铺 湖滨南路（国贸－湖东路湖滨南路（国贸－湖东路口）：口）：250－300 服装、饰品、餐饮、婚纱摄影 经营情况良好 禾祥东（湖东路口－双涵禾祥东（湖东路口－双涵路）：路）:150-250 餐饮、服装、零售小超市 /厦门岛内； /全厦门。 ◆商业业态：

商业业态主要以普通沿街商铺为主。 ◆经营业态

主要由服装和餐饮组成。从经营档次看，湖滨南路（国贸－湖东路口）比禾祥东（湖东路口－双涵路）业态档次较高，品牌服装和西餐业种更丰富。

◆经营情况

经营情况良好，二类商业街由于没有众多重要的商业节点吸纳人气，与厦禾路火车站－富山两端相互聚客牵引相比，该二类商业街主要依托富山一个端头聚客，商业经营相对较逊色。 ◆租金情况

主力租金区间为150－300元/㎡，整体租金坚挺，年租金保持在10％左右的上涨势头。 ◆店面售价及销售情况

湖滨南路（国贸－湖东路口）：裕盛园价格3万元/㎡，挑高6米；国际文化大厦价格4.3万－5.2万元/㎡,挑高5.6米

禾祥东（湖东路口－双涵路）：二手店面价格3-3.5万元/㎡,挑高5.8米 ◆消费群体

消费客群以本地顾客为主。

（三）三类商业街区

1、三类商业街区界定

界定范围：以月租金在40－100元/㎡的福津大街一节点、湖明丽景周边商业界定为三类商业街。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 福津大街一节点店铺：40－70 湖明丽景店铺：70－100 店面售价及销售情况 湖明丽景店铺：价格2.5万元/㎡,挑高6.9米，仅两间在售转让。 福津大街一节点店铺：价格1－1.2万元/㎡,挑高4.5米，仅一间在售转让。 消费群体 湖明丽景店铺：消费客群以槟榔本地居民、富山周边的娱乐人士为主。福津大街一节点店铺：消费客群以流动人口为主，住户层次较低。 ◆沿街店铺：以普通的社区店铺为主。 福津大街一节点沿街店铺：餐饮、食杂点、零售小超市 经营情况良好 湖明丽景沿街店铺：餐饮、食杂点、零售小超市 ◆商业业态：

商业业态主要以普通社区商铺为主。 ◆经营业态

主要由餐饮、食杂点、零售小超市组成。

◆经营情况

经营情况良好，依托固定的社区住户产生的日常消费需求，社区商铺经营收入稳定。 ◆租金情况

主力租金区间为40－100元/㎡，由于人气固定，租金基本浮动不大。 ◆店面售价及销售情况

湖明丽景店铺：价格2.5万元/㎡,挑高6.9米，仅两间在售转让；福津大街一节点店铺：价格1－1.2万元/㎡,挑高4.5米，仅一间在售转让。 ◆消费群体

湖明丽景店铺：以槟榔本地居民、富山周边的娱乐人士为主；福津大街一节点店铺：以流动人口为主，住户层次较低。

三、莲花－SＭ商圈

（一）一类商业街区

1、一类商业街区界定

以莲花路口和SM城市广场为两个中心点所辐射的邻近沿街店铺及商场等。 2、 商业情况

商业业态 ◆大型综合性购物商城：SM城市广场 ◆主题商城：国美电器城、永乐思文电器城、苏宁电器城、KK ◆超市：沃尔玛、新华都 ◆百货：来雅百货莲花路口店、来雅百货SM店、天虹商场 ◆沿街店铺：嘉禾路沿街店铺 ◆其他 经营业态 经营情况 整体经营情况良好，但逊于富山－火车站商圈核心商业街区；不同经营业态经营状况略有不同。 租金情况 店面售价及销售情况 消费群体 日用超市、时尚百货、服饰、电器、休闲娱乐、餐饮美食等。 主力售价在3－5万元/㎡之间，盛世华城沿主力租金： 嘉禾路店面挑高7.2200－350元/㎡。 米，价格5万元/㎡，盛世华城沿嘉禾已售罄此为转让店路店面月租金面。新景大厦沿嘉禾280元/㎡。 路店面价格挑高6米， 价格3.5－4万元/㎡， 已售罄此为转让店面。 以厦门岛内为主，特别是以湖里、松柏、莲花居民居多，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地客源也较少。 （1）商业业态

商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城、百货为该商圈的商业业态，其中SM城市广场总建面积约12万㎡。

（2）经营业态

莲花－SM商圈核心商业街区经营业态以日用超市、时尚百货、服饰、电器、休闲娱乐、餐饮美食为主。从经营业态来看，与其他商圈核心商业街区有明显不同区别是，休闲娱乐业态所占比例较大，是厦门休闲娱乐业最集中的商圈核心商业街区。 （3）经营状况

莲花－SM商圈交通便捷，同时周边拥有莲花、松柏、唐边等大型居住区，消费客群密集，莲花－SM商圈核心商业街区经营状况整体而言良好，但与富山－火车站商圈核心商业街区相比略显逊色。同时，对于不同经营业态而言经营状况略有不同。定位为时尚百货的“来雅百货”（莲花路口店）成为全厦门特别是居住在莲花、松柏生活区18－25岁时尚女孩常顾之店，几年来生意一直红火，是全厦门来雅百货经营状况最好的分店。“天虹商场”商场百货类经营情况尚可，而蔬果超市类经营则甚忧。同为厦门大型的商业城，因地理位置、交通便捷度、业态功能规划等方面的不同，“SM城市广场”日平均人流量明显少于“世贸商城”，整体经营状况也逊于后者。

莲花－SM商圈是厦门娱乐场所最集中的商圈，这里聚集了“KK”、“宝龙夜总会”、“康康柳厅”、“劳拉”等厦门知名迪厅、夜总会、KTV、演艺吧等娱乐场所，且几乎每家经营状况均极为火爆。

（4）租金情况

莲花－SM商圈核心商业街区主力租金200－350元/㎡之间，盛世华城沿嘉禾路店面月租金280元/㎡。 （5）店面售价及销售情况

莲花－SM商圈核心商业街区主力售价在3－5万元/㎡之间，盛世华城沿嘉禾路店面挑高7.2米，价格5万元/㎡，新景大厦沿嘉禾路店面价格挑高6米，价格3.5万元/㎡。 （6）消费群体

据调查了解，目前“莲花－SM商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，特别是以湖里、松柏、莲花居民居多，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地客源也较少。 将来随着SM城市广场二期的建设，“莲花－SM商圈”休闲、娱乐功能将得到补充，岛内其他区域、外地客源将明显增加。

（二）二类商业街区

1、二类商业街区界定

界定范围：以月租金在200－300元/㎡的街、莲花北路、莲花南路界定为二类商业街。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 街： 新景天湖广场沿街店铺几近售罄，仅剩1间，挑高6.6米，成交均价4万元/㎡。 莲花北路： 二手店面价格4万元/㎡,挑高5米。 消费群体 ◆主题商城：国联建材城、美食天地 ◆百货：丰联达商业中心 ◆沿街店铺：普通的沿街店铺 街：建材及部分餐饮 莲花北路：服饰、麦当劳 莲花南路：餐饮、首饰、经营情况良好 服装 街：200－300 莲花北路:200-300 莲花南路：200－300 街：江头区域居住客群、有购置建材需求的厦门顾客； 莲花南北路：莲花周边居住的本地客群及娱乐人士。

◆商业业态：

商业业态主要以主题商城、百货和沿街商铺为主。

◆经营业态

主要由建材、服饰及餐饮组成。其中街为建材及部分餐饮；莲花北路：服饰、麦当劳；莲花南路：餐饮、首饰、服装。 ◆经营情况

经营情况良好，周边购买力强劲，商家反映多数经营情况良好，店面转手出租频率低，多数经营多年，空置现象较少。 ◆租金情况

主力租金区间为200－300元/㎡，年租金增幅10％左右。 ◆店面售价及销售情况

街：新景天湖广场沿街店铺几近售罄，仅剩1间，挑高6.6米，成交均价4万元/㎡；莲花北路：二手店面价格4万元/㎡,挑高5米。 ◆消费群体

街：江头区域居住客群、有购置建材需求的厦门顾客；莲花南北路：莲花周边居住的本地客群及娱乐人士。

（三）三类商业街区

1、三类商业街区界定

界定范围：以月租金在60－200元/㎡的社区商业街如东方巴黎广场步行街、中港花园沿街店铺界定为三类商业街区。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 东方巴黎广场步行东方巴黎广场步行街：150街：美食一条街； ◆沿街店铺：以普通的社区店铺为主。 －200； 中港花园沿街店铺：建材、杂货店、房屋中介、美发。 经营情况良好 中港花园沿街店铺：60－70。 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 东方巴黎广场步行街：价格4.2万元/㎡、挑高5.8米，售罄，此为二手转让信息； 中港花园沿街店铺：价格2.5万元/㎡、挑高6米，售罄，此为二手转让信息。 消费群体 东方巴黎步行街：消费客源以江头区周边高尚社区的中高端客群为主。 中港花园：消费客源以周边居民和购置建材需求的厦门客群为主。 ◆商业业态：

商业业态主要以普通社区商铺为主。 ◆经营业态

经营业态为餐饮、建材、杂货店、房屋中介、美容美发等。

◆经营情况

经营情况以东方巴黎广场步行街生意最为红火，很少有转租店铺；中港花园经营状况一般，商家反映这里人气不足，购买力弱。 ◆租金情况

东方巴黎广场步行街租金近两年上涨势头迅猛，现主力租金150－200元/㎡。中港花园沿街店铺60－700元/㎡，近两年租金变动不大。

◆店面售价及销售情况

东方巴黎广场步行街：价格4.2万元/㎡、挑高5.8米，售罄，此为二手转让信息；中港花园沿街店铺：价格2.5万元/㎡、挑高6米，售罄，此为二手转让信息。 ◆消费群体

东方巴黎步行街：消费客源以江头区周边高尚社区的中高端客群为主。中港花园：消费客源以周边居民和购置建材需求的厦门客群为主。

四、禾祥西商圈

（一）一类商业街区 1、一类商业街区界定

界定范围：以禾祥西路与后滨路交汇处的聚祥好又多商场为中心点，覆盖范围内30~50米半径的街区。 2、 商业情况

商业业态 ◆超市：好又多超市（聚祥店）、好又多超市（时代广场店）、倍顺便利店。 ◆店铺：聚祥好又多商场内外，沿禾祥西路店铺。 经营业态 服饰、电器、日用品、高档百货、珠宝、美食等。 经营情况 整体经营状况很好 租金情况 沿街店铺主力租金： （层高4m） 385—400元/㎡ 商场入口附近沿街店铺：（层高4m） 410—430元/㎡ 店面售价及销售情况 禾祥商城靠好又多二手店面转让价约5万/㎡，挑高6米。 禾祥首府：3.8－5.8万/㎡ 客源 1.周边住宅社区居民 2.周边写字楼上班族 3.厦门其他区域客群 4.少量外地客群

◆商业业态：

大致可分为超市、沿街商铺两大类型，从经营体量上看，店铺在禾祥西商圈中心区占较大份额；大型超市只有聚祥好又多超市一家。

◆经营业态

主要有服饰、电器、日用品、高档百货、珠宝、美食等，特别是服饰、日用品占据绝对主力，其中包括“好又多超市”，“倍顺”便利店等超市以及“李宁”、“七匹狼”、“ZIPPO”等国内著名品牌的专营店。餐饮次之，包括“麦当劳”、“雅格仕咖啡”众多知名店面。 ◆经营情况

禾祥西商圈核心区域为中高档消费商圈，消费聚客力强劲，为厦门名流聚集地。禾祥路连接中山路和火车站—富山两大商圈，禾祥西商业氛围日趋成熟广泛，“好又多”超市的辐射力，带来禾祥西路中段街区人流量很多。特别在节假日人头攒动的现象十分显著，禾祥西商圈的范围和影响力也在不断扩大。没有作为步行街的规划在一定程度上影响了区域内店铺的经营，可是就整体情况而言，该街区店铺经营状况很好，现暂无空置率。 ◆租金情况

禾祥西商圈核心街区的店铺日益红火，租金也明显上涨，为区域内最高，如今主力沿街店铺租金区间为385—400元/㎡，而聚祥好又多商场内的店铺，租金已经达到410—430元/㎡。

◆店面售价及销售情况

禾祥商城靠好又多二手店面转让价约5万/㎡，挑高6米。 ◆消费客源

主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区的居民，也有湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族；加之禾祥西作为全厦门最具小资情调的商业街，旨在打造为精品走廊，知名度与美誉度之高吸引众多游客与厦门人趋之若骛慕名前来逛街购物。

（二）二类商业街区

1、二类商业街区界定

界定范围：除禾祥西路与后滨路交叉路口四面沿街店面之外，沿禾祥西路东西象延伸，西至后江棣路，东至湖中路（禾祥西路与禾祥东路交汇处）。 2、 商业情况

商业业态 ◆沿街店铺：沿禾祥西路店铺。 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 消费客源 1.周边住宅社区居民 2.周边写字楼上班族 3.厦门其他区域客群 4.少量外地客群 服装、服饰、餐饮、茶整体经营状况良好 叶、五金、二手房交易、家装、日化等。 沿街店铺主力租金 二手房市场该区域店面均（层高3.5m） 价：35000元/㎡ 250—340元/㎡ 空置率：0

◆商业业态

该区域多为居住社区沿街一层店面，因此商业业态主要以沿禾祥西路的店铺为主。 ◆经营业态

主要涵盖了服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等，其中服装、服饰占据绝对主力，包括“O.T.T ”、“Inwear”

这些高档女装专营店，以及“花，武器”、“M2”如此年轻时尚品牌专卖店，也有“单恋”、“玫瑰河”此类中低档次服饰经营店面，高中低档服饰经营业态齐全。

餐饮次之，以 “杨红川菜”、“花溪粉”等小吃店为主。 ◆经营情况

禾祥西路拥有可观的人流量，其中上下班人流对餐饮、服饰业态的发展有明显的促进作用；在节假日，禾祥西已经成为吸引众多厦门居民休闲购物的主要街区之一，特别是年轻客群带来足够的人气。该街区店铺经营状况普遍良好。 ◆租金情况

禾祥西商圈二类商圈的店铺经营状况普遍良好，租金区域内仅次于毗邻聚祥好又多商场的沿街店铺，也达到250—340元/㎡。

◆店面售价及销售情况

在二手房市场，该区域沿街店铺均价达到35000元/㎡（层高3.5m）。

商业集中地，几乎无店可租，只有非常少量店面等待转让，店面空置率0%。 ◆消费客源

主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区居民，湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族，还有厦门其他各区域的客群。

（三）三类商业街区

1、三类商业街区界定

界定范围：后江棣路以西，一直延续到白鹭洲路附近；湖中路以东，沿禾祥东路延伸至后棣溪路；南达厦禾路，北与滨南路相邻。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 沿街店铺主力租金： (层高3.5m） 150—200元/㎡ 店面售价及销售情况 现暂无二手店面转让 客源 1.周边住宅社区居民 2.周边写字楼上班族 3.厦门其他区域客群 ◆店铺：沿禾祥西路店服装、服饰、餐饮、茶整体经营状况一般 铺、沿禾祥东路店铺。 叶、五金、二手房交易、 家装、日化等。

◆商业业态：

该区域多为居住社区沿街一层店面，因此商业业态主要以沿禾祥西路和禾祥东路的店铺为主。 ◆经营业态

主要涵盖了服装、服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等，其中服装、服饰占据绝对主力，主要以中低档服装店铺为主，包括“西西儿”、“时光倒流”、“阳光男装”等。

餐饮次之，多以社区快餐店、烧烤店为主。其他经营业态皆有，可是所占比例较小。

◆经营情况

相对禾祥西商圈核心区域偏远的地理位置，相比核心区域较少的人流量，使得人气略显不足，造成该街区店面经营状况较核心区域与二类商业街区普遍一般。 ◆租金情况

禾祥西商圈边缘商圈的店铺经营状况普遍一般，沿街店铺平均租金为150—200元/㎡，为区域内最低。 ◆店面租赁情况

无店可租，少数店面等待转让，店面空置率0%。 ◆消费客源

主要来自周边住宅社区的居民，湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族，厦门其他区域的客群比较少。

五、 莲前—前埔商圈

（一）一类商业街区

1、一类商业街区界定

界定范围：前埔不夜城及其门前两侧即前埔东路南段沿街店面，在建中的加州城市广场、瑞景商业广场及其邻近沿街店面。 2、 商业情况

商业业态 ◆综合商城：加州城市广场（在建）、瑞景商业广场服饰、餐饮为主，（在建）、前埔不夜城； 其次日用超市，少◆沿街店铺：不夜城门前量休闲娱乐。 两侧沿街店面，即前埔东路南段。 不夜城正对面两侧沿街店面经营状况良好，不夜城一层经营前埔东路南段沿街一般，二、三层较差；店面： 加州城市广场（在130-150元/㎡ 建）、瑞景商业广场（在建）。 前埔东路南段店面，挑高6米，售价25000元/㎡左右，以莲前、前埔区域客源为目前基本无二手店面转手。主，未来其他邻近区域客源加州城市广场、瑞景商业广将增加。 场未定价。 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体

◆商业业态

以综合商城及沿街店铺为主，综合商城有加州城市广场（在建）、瑞景商业广场（在建）、前埔不夜城；沿街店铺主要是不夜城门前正对面两侧即前埔东路南段沿街店面。 ◆经营业态

以服饰、餐饮为主，其次为日用超市，少量休闲娱乐，加州城市广场、瑞景商业广场建成及投入使用后，经营业态将更为丰富完

善。 ◆经营情况

不夜城正对面两侧即前埔东路南段沿街店面经营状况良好；不夜城一层基本都是餐饮店，经营状况一般；二、三层空置率60％以

上，经营业态以桑拿，酒吧、美容美发为主，经营状况一般；加州城市广场（在建）、瑞景商业广场（在建）。 ◆租金情况

依托前埔庞大的居民人口量，前埔东路南段沿街店面经营状况较好，租金也相对较高，主力租金130-150元/㎡之间。出租状况较

好，换租率较低。

◆店面售价及销售情况

前埔东路南段店面，挑高6米，售价25000元/㎡左右，目前基本无二手店面转手。加州城市广场、瑞景商业广场未定价。

◆消费客源

基本均为莲前、前埔区域客源为主，随着加州城市广场、瑞景商业广场建成及使用，来其他邻近区域如金尚社区客源将增加。

（二）二类商业街区

1、二类商业街区界定

界定范围：金鸡亭沿街店面、福满山庄、嘉盛豪园沿莲前路店面等。 2、 商业情况

商业业态 沿街店面：金鸡亭沿街店面、福满山庄、嘉盛豪园沿莲前路店面等。 日用杂货、餐馆为主 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体 金鸡亭沿街店福满山庄沿莲前路店面均面经营情况较主力租金80元左右。 项目居民为主。 价14000元/㎡，销售较好。 好，其他一般。

◆商业业态

目前均为沿街店面。 ◆经营业态

以日用杂货、餐馆为主。

◆经营情况

金鸡亭社区较为成熟，入住率高，沿街店面经营情况较好，而福满山庄、嘉盛豪园入住率尚较低，经营情况一般，特别是嘉盛豪园沿街店面空置率较高。 ◆租金情况

主力租金80元/㎡左右。

◆店面售价及销售情况

嘉盛豪园、福满山庄沿莲前路店面销售尚可，但销售速度较慢。目前福满山庄沿莲前路店面均价14000元/㎡左右。 ◆消费客源

消费客群以项目居民为主，少量周边及路过居民。

（三）三类商业街区

1、三类商业街区界定

界定范围：前埔北区、岭兜小区社区店面。 2、 商业情况

商业业态 经营业态 经营情况 较差，空置率较高。 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体 社区店面：前埔北区、日用杂货、餐馆为主 岭兜小区店面 店铺主力租金：30左右 现无二手店面转让 项目居民为主。 ◆商业业态

住宅社区底层店面。 ◆经营业态

以日用杂货、餐馆为主。 ◆经营情况

经营情况较差较差，空置率较高。

◆租金情况

主力租金30元/㎡左右。 ◆店面售价及销售情况 现无二手店面转让。 ◆消费客源

消费客群以项目居民为主，典型的社区店。

六、湖里步行街商圈

（一）一类商业街区

1、一类商业街区界定

界定范围：湖里步行街、竹坑路 2、 商业情况

商业业态 经营业态 ◆百货商场：无 服饰、鞋包、中低档百◆主题商城：金中华鞋城、货、小超市等。 村里农贸市场、湖里市场。 ◆超市：无 ◆沿街店铺：湖里步行街 经营情况 整体经营状况很好 租金情况 湖里步行街沿街店铺租金： 150－450元/㎡ 其中主力租金： 250－300元/㎡ 消费群体 /湖里工作的外地工人； /湖里周边居民； /小部分其它区域消费群。

◆ 商业业态：

目前湖里步行街商业业态主要以沿街店面为主，尚无大型百货商场，主体商场及超市也相对较少； ◆经营业态

主要有服饰、鞋包、中低档百货、小超市等，以中低档服饰、鞋类为主流经营业态，该商业街大型百货商场、超市业态体量有限。

◆经营情况

由于该商业街周边工厂较多，拥有大规模的产业工人，消费群体十分庞大，巨大的人流量成就了该商业街的繁荣，店面经营状况十分理想。 ◆租金情况

湖里步行街商业圈以步行街人气最旺，整体街区人流量巨大，商业价值度被许多商家认可，店面租金也是该商业圈中较高的地段，目前租金范围在150－450元/㎡之间，其中绝大部分店面租金在250－300元/㎡之间。 ◆店面售价及销售情况

由于湖里步行街属于老城街区，没有规划新的商业项目，目前店面转让率极低，尚无店面售价参考。 ◆消费群体

该商业街消费群体以在湖里工厂企业工作的外地工人为主，湖里周边居民、其它区域消费群为辅。

（二）二类商业街区 1、二类类商业街区界定

界定范围：海天路、华昌路、兴隆路 2、 商业情况

商业业态 ◆百货商场：无 ◆主题商城：万盟手机城、永乐经营业态 经营情况 租金情况 华昌路沿街店铺租金： 150－300元/㎡ 主力：150－200元/㎡ 海天路沿街店铺租金： 50－200元/㎡ 主力：100－200元/㎡ 客源 /湖里工作的外地工人； 服饰、鞋包、电整体经营器、中档百货、状况良好 思文电器、金中华鞋城。 珠宝、美食、超◆超市：闽华泰超市 市日用品、银行、◆沿街店铺：海天路、华昌路。 酒吧等。 /湖里周边居民； /小部分其它区域消费群。 ◆商业业态：

海天路、华昌路商业业态主要以沿街店面为主，无大型百货商场，主体商场及超市仅有万盟手机城、永乐思文电器、金中华鞋城、闽华泰超市等中小型业态。

◆经营业态

主要有服饰、鞋包、电器、中档百货、珠宝、美食、超市日用品、银行、酒吧等，以中档品牌服饰、鞋类为主流经营业态，大型餐饮、酒吧、银行集中在海天路成为该商业街区一大特色。受消费群体消费能力，该商业圈大型百货商场、超市业态体量有限。 ◆经营情况

在庞大商圈消费群体的支撑下，海天路、华昌路店面总体经营状况良好，但因海天路南面及西段店面受步行街辐射力较小，总体经营状况较为一般外。 ◆ 租金情况

华昌路在步行街的强大辐射影响下沿街店铺租金也冲到较高水平，租金在150－300元/㎡之间，主力租金在150－200元/㎡之间。 由于海天路受步行街辐射力影响相对较弱，特别是南面店面经营情况因辐射较弱而大打折扣，海天路沿街店铺租金在50－200元/㎡之间，其中主力租金在100－200元/㎡之间。 ◆ 消费群体

海天路、华昌路消费群体层次较湖里步行街高，但仍以在湖里工厂企业工作的外地工人为主，湖里周边居民、其它区域消费群比例相对步行街较高。

（三）社区商业街区

项 目 店面性质 店面数量 店面格局 销售价格 现场报价： 9000-12000 销售状况 2005年9月开始销售 40－60 租金（元/ ㎡·月） 业态 便利店、茶叶店、二手房、五金等 备注 目前仅开张5间小区入口处店面，其余店面空置 小区店面 佳丽豪庭 部分沿华嘉路 面积：40-250㎡ 55间 主力：40-75㎡ 挑高：3.9 m /6m 实际成交均价：目前整体销10627 售率40%

目前该商业圈周边具有典型社区商业性质的代表为“佳丽豪庭”，该项目底层商业属于繁华商业街区边缘的社区店面，共规划店面55间，面积在40－250㎡之间，主力面积在40-75㎡，大部分店面挑高6米，小部分挑高3.9米。

从销售情况看，虽然该项目地处湖里繁华商业圈，但辐射力相对有限，店面商业价值度不高，且该项目商业定价过高，出现较大的价格抗性，自2005年9月开始销售，一年时间销售率仅为40%。

从经营情况看，虽小区已交房入住，且周边拥有学校、体育馆等人气较旺的场所，但目前为止店面开张率仅在10%左右，开张店面经营状况一般。

七、金山小区商圈

（一）一类商业街区

1．界定范围：金山小区北出入口沿金山西路南侧的店铺、国际山庄南出入口沿金山西路北侧的店铺。 2、 商业情况

商业业态 ◆ 沿街店铺 金山小区出口处两端约100米沿街，国际山庄南出入口沿街店面 经营业态 经营情况 租金情况 沿街店铺主力租金（层高4.8m） ：60－80元/㎡ 店面售价及销售情况 客源 服饰、日用品、 整体经营状餐饮、食杂、五金、况良好，暂无理发、花艺、家居空置 材料、二手房租赁等。 二手房市场该区域店面均价：1.金山小区、国际山庄居民； 11000-12000元/㎡ 2.西潘片区城乡结合部居民、工 人； 3.周边社区居民。 ◆商业业态：

只有金山小区北出入口和国际山庄南入口两端约100米沿街店面这种单一商业业态。 ◆经营业态

主要有服饰、日用品、餐饮、食杂、五金、理发、花艺、家居材料、二手房租赁等。特别以餐饮和服饰占据绝对主力。其中餐饮以服务社区的快餐、面包房、小吃、烧烤等店铺为主，包括“安德鲁森”、“妙香扁食”、“向阳坊”、“华莱士”此类小有名气的专营店。服饰多以中低档服装店为主，有“靓点服饰”、“华丽服饰”等。

除此之外，日用品、家居材料等其他业态在该区域所占的比重较少。“AVON雅芳”、“多乐士漆材”这样的专业店已进入该区域。

◆经营情况

金山小区和国际山庄成熟的社区商业氛围已经形成，金山社区居民、国际山庄居民、西潘区域片区大量城乡结合部居民；另外，作为99路公交汽车终点站，带来上下班人流，这些因素都使得该街区人流量相当可观,使该区域店铺整体经营状况良好，目前只有一家家居材料店铺转让中，店铺空置率为0％。 ◆租金情况

可观的人流量、店铺销售状况整体良好，由金山西路南侧的沿街店面在区域内平均租金最高，现沿街店铺主力租金60－80元/㎡。 ◆店面售价及销售情况

目前金山小区北出入口、金山西路南侧的沿街店面二手出售均价为11000-12000元/㎡。 ◆消费客源

该街区主要满足金山小区和国际山庄居民日常生活需求，除此之外，主要客群还包括来自西潘片区城乡结合部居民、工人，另外周边其他居住社区居民。

未来，“达嘉馨园”、“第二福利院”居住区居民的入住，也会成为该街区的主要客群，对区域人流量的提高、区域店铺经营都起到促进作用。

（二）二类商业街区

1．界定范围：

主要集中于金山小区中庭小区街道两侧店面。 2、 商业情况

商业业态 ◆ 沿街店铺 社区中庭两边商业街 经营业态 服饰、日用品、 餐饮、食杂、五金、理发、花艺、家居材料、二手房租赁、 社区服务项目等。 经营情况 整体经营状况一般。 租金情况 店面售价及销售情况 客源 1、主要为金山小区居民。 2、周边社区居民。 3、西潘片区城乡结合部居民、工人。 沿街店铺主力租金：30二手房市场该区域店面－55元/㎡；二层店面均价：9000元/㎡ 租金约在20-25元/㎡。 空置率：20%。 ◆商业业态：

主要集中金山小区社区中庭小区类道路两侧商业街。 ◆经营业态

主要有餐饮、服饰、日用品、食杂、五金、理发、花艺、家居材料、二手房租赁等。其中餐饮占主要地位，多为快餐店和小吃店；除此之外，水果店也占据相当的比重。服饰、日用品此类业态所占比例较小。

◆经营情况

地处金山小区内部，白天人流量很少，主要依靠晚上夜生活的客群；可观人流量只出现在较少时段内，该区域店铺经营情况普遍一般。目前有部分店铺转让中，店铺空置率约为20%。 ◆租金情况

该街区店铺经营情况普遍一般，该区域沿街店铺主力租金：30－55元/㎡；二层店面租金约在20-25元/㎡，整体较低。 ◆店面售价及销售情况

目前金山小区社区中庭两边商业街以及社区内商业店铺在二手房市场均价为：9000元/㎡。 ◆消费客源

该街区主要满足金山小区居民日常生活需求，小区内部居民为主要客群。除此之外，还有部分来自周边其他社区的居民，西潘片区城乡结合部居民、工人的客群较少。

（三）三类商业街区

1．界定范围： 主要集中在金山小区社区小区类道路两侧零星店面。 2、 商业情况

商业业态 ◆ 沿街店铺 小区类道路两侧零星店面 经营业态 经营情况 租金情况 沿街店铺主力租金：25－30元/㎡； 店面售价及销售情况 客源 服饰、日用品、 整体经营状况一餐饮、食杂、理发、般。 社区服务项目等。 二手房市场该区域店面均价：主要为金山小区居民。 7500元/㎡ 空置率：20%。 ◆商业业态

主要集中金山小区社区小区类道路两侧零星店面。 主要包括分布于社区楼宇之间、小区类道路的零星店铺。 ◆经营业态

主要有餐饮、日用品、食杂、理发、二手房租赁等。餐饮占主要地位，多为快餐店店；除此之外，日用品、食杂店也占据相当的比重，如“佳耀乳品店”、“珍珍茶茗”等。 ◆经营情况

主要依靠金山社区内部居民的日常生活消费，人流量非常小，该区域店铺经营情况普遍一般。

◆租金情况

社区店面地理位置欠佳，客群范围有限，该街区店铺经营情况普遍一般，这些原因使得该区域店面的平均租金片区内最低，为25—30元/㎡。

◆店面售价及销售情况

目前金山小区社区小区类道路两侧商业街以及社区内商业店铺在二手房市场均价：7500元/㎡左右。 由于经营状况一般，目前有部分店铺转让中，店铺空置率约为20%。 ◆消费客源

以金山小区居民日常生活为主要客群，其他客群很少。

八、麦德龙商圈

（一）一类商业街区

1、一类商业街区界定

界定范围：长虹路、麦德龙、东方家园、闽南古镇 2、商业情况

商业业态 ◆百货商场：麦德龙 ◆主题商城：东方家园 ◆超市：智鹏连锁超市 ◆沿街店铺：长乐路、闽南古镇。 经营业态 经营情况 租金情况 长虹路沿街店铺租金： 50－200元/㎡ 主力：100－200元/㎡ 客源 / 寨上周边工厂企业工作的外地工人； / 长乐、寨上村居民； / 厦门区域消费群。 大型卖场、服饰、整体经营鞋包、中低档百状况良好 货、餐饮、小型超市日用品等。

◆ 商业业态：

目前寨上商业街商业业态基本以长乐路、长虹路沿街店面为主，商业街区仅有智鹏连锁超市一家相对大型的超市。 大型超市、主体商城主要有麦德龙、东方家园、闽南古镇，具体情况如下：

麦德龙：是德国最大和最成功的企业之一，是欧洲第三大、世界第五大贸易和零售集团，是世界第一的现购自运制商业集团。在26

个国家内拥有员工大约235000名。2003年3月，麦德龙湖里店正式开业。麦德龙厦门湖里商场占地面积31887平方米，商场面积约1.2万平方米，拥有300多个车位，经营商品的品种达2.5万种，其中厦门本地商品有2000种左右，拥有6万余名专业客户。

东方家园：东方家园建材家居连锁超市有限公司是经营建材、家居、家具、家装四位一体的商业企业。全国已有十七家平均三万平方

米的连锁商业卖场，2005年6月进驻厦门，营业面积达37000平方米，并拥有10000多平方米的大型露天停车场。经营15大类、近80000余种建材家居商品，由东方家园国内外数千家供货商直接提供平价商品，是目前厦门市规模最大的建材家居连锁超市。

闽南古镇：闽南古镇位于翔鹭国际大酒店和麦德龙后侧。结合闽南地区特色，创造闽南古镇风貌，建厦门首座遮风避雨的商业街区，

内含写字楼。欲建成一个集购物休闲娱乐、办公、会议、展览、艺术表演、住宿六合一的文化艺术经贸交流中心。

◆ 经营业态

长乐路沿街店面经营业态以餐饮为主，长虹路则以服饰、鞋包、中低档百货、小型超市日用品等业态为主。

麦德龙主要面向会员客户，经营百货类商品；东方家园则是专业大型家具建材城。

◆ 经营情况

因该商业街周边多为工厂企业及物流中心，人流量巨大，长虹路沿街店面商业价值高，目前整体经营状况良好。 麦德龙、东方家园辐射范围更广，辐射力较强，经营状况较为理想。 ◆ 租金情况

长虹路沿街店铺租金在50－200元/㎡之间，其中主力店面租金在100－200元/㎡之间。 ◆ 消费群体

该商业街消费群体以寨上周边工厂企业工作的外地工人，长乐、寨上村居民为主。 麦德龙卖场主要针对公司企业专业会员客户，东方家园则主要面向装饰、装修客户。

（二）二类商业街 1、长乐路沿街店铺 ◆、商业情况

商业业态 ◆百货商场：无 ◆主题商城：无 ◆超市：无 ◆沿街店铺：长虹路 经营业态 经营情况 租金情况 长乐路沿街店铺租金： 30－150元/㎡ 主力：30－60元/㎡ 客源 / 寨上周边工厂企业工作的外地工人； / 物流中心运输司机； / 长乐、寨上村居民； 餐饮、小型超市整体经营日用品、药店等。 状况良好

◆ 商业业态：

长乐路商业街主要以沿街店面为主，无大型百货商场及主体商城等。 ◆ 经营业态

长乐路沿街店面经营业态以餐饮为主，长虹路则以服饰、鞋包、中低档百货、小型超市日用品等业态为主。

◆ 经营情况

因该商业街周边多为工厂企业及物流中心，人流量巨大，商业价值高，目前整体经营状况良好。 ◆ 租金情况

长乐路沿街店铺租金在30－150元/㎡之间，其中主力店面租金在30－60元/㎡之间。 ◆ 消费群体

该商业街消费群体以寨上周边工厂企业工作的外地工人为主，其它还有物流中心运输司机，长乐、寨上村居民等。

2、殿前商业街

界定范围：殿前一号路，殿前村内街 ◆ 商业情况

商业业态 ◆百货商场：无 ◆主题商城：无 ◆超市： 无 ◆沿街店铺：殿前路。 经营业态 食杂、汽车零配件修理、超市，餐饮，菜市场，服装 经营情况 整体经营状况良好 租金情况 沿街店面租金： 50－150元/㎡ 主力店面： 50－80元/㎡ 客源 / 高殿周边工厂企业工作的外地工人； / 物流运输司机 / 殿前村居民；

◆ 商业业态：

目前殿前商业街商业业态基本以殿前一号路及殿前村内街沿街店面为主，缺乏百货商场、主题商城等。 ◆ 经营业态

该商业街主要以食杂、汽车零配件修理、超市，餐饮，菜市场，服装等业态为主。 ◆ 经营情况

因该商业街周边多为工厂企业及物流中心，人流量巨大，商业价值高，目前整体经营状况良好。

◆ 租金情况

该商业街沿街店铺租金在50－150元/㎡之间，其中主力店面租金在50－80元/㎡之间。 ◆ 消费群体

该商业街消费群体以高殿周边工厂企业工作的外地工人为主，其它还有物流运输司机，殿前村居民等。

（三）三类商业街区

项 目 租金（元/ ㎡·月） 业态 便利店、美容美发、茶叶店、五金、花店、芙蓉苑 20－30 服装、家电维修、音像店、工贸公司等 永升新城 40左右 小吃店、茶叶店、便利店等 95%上营业，个别店面转让 走访102间，41间空着 备注

芙蓉苑社区店面共100多间，主要经营便利店、美容美发、茶叶店、五金、花店、服装、家电维修、音像店、工贸公司等业态，租金在20－30元/ ㎡·月，店面经营状况较为一般，整体开张率仅在60%左右。

永升新城店面租金在40元/ ㎡·月左右，主要经营小吃店、茶叶店、便利店等，95%上营业，个别店面转让。

第二部分 翔鹭花城店面定价建议

第一节 厦门各商圈级别确定

核心商圈：

一类商业街区 二类商业街区 三类商业街区 主力售价 （万元/㎡） 8左右 5左右 4．5左右 中山路商圈 主力租金 （元/㎡） 800－1000 300－500 150－200

次级商圈：

一类商业街区 二类商业街区 三类商业街区 火车站－富山商圈 主力售价 （万元/㎡） 5－6 4左右 1－2.5 主力租金 （元/㎡） 300－400 150－250 40－100 莲花－SM商圈 主力售价 （万元/㎡） 4－5 4－5 2.5－4 主力租金 （元/㎡） 250－350 200－300 60－200 禾祥西商圈 主力售价 （万元/㎡） 5 3.5 / 主力租金 （元/㎡） 380—400 250—340 150—200

三级商圈：

一类商业街区 二类商业街区 三类商业街区 湖里步行街商圈 主力售价 （万元/㎡） / / 0．9－1.2 主力租金 （元/㎡） 250－300 100－200 40－60 莲前—前埔商圈 主力售价 （万元/㎡） 2.5左右 1.4左右 / 主力租金 （元/㎡） 130－150 80左右 30左右

边缘商圈：

一类商业街区 二类商业街区 三类商业街区 主力售价 （万元/㎡） / / / 麦德龙商圈 主力租金 （元/㎡） 100－200 30－80 20－40 主力售价 （万元/㎡） 1.1－1.2 0.90 0.75 金山商圈 主力租金 （元/㎡） 60－80 30－50 25－30

从商业级别看：依据商业租金、商业售价为衡量指标（见上表），将厦门商圈划分为：中山路商圈一支独秀为厦门的“核心商圈”，火车站－富山商圈、莲花－SM商圈、禾祥西商圈三足鼎立为厦门的“次级商圈”，湖里步行街商圈、莲前－前埔商圈分庭抗礼为厦门的“三级商圈”，麦德龙商圈、金山商圈并驾齐驱为厦门的“边缘商圈”。

根据以上厦门岛内8个商圈层次可看出，麦德龙商圈属于厦门商圈中的边缘商圈，无论是店面租金还是销售价格，麦德龙商圈都远低与中山路商圈、火车站－富山商圈、莲花－SM商圈、禾祥西商圈、莲前－前埔商圈。

核 心 商 圈 中 山 路 商 圈 厦 门 商圈级别三 级 商 圈 次 级 商 圈 火 车 站 — 富 山 商 圈 莲 花 — S M 商 圈 禾 祥 西 商 圈 湖里步行街 商 圈 莲 前 --- 前 埔 商 圈 边 缘 商 圈 麦 德 龙 商 圈 金 山 社 区 商 圈

第二节 可比项目选取

一、各级商圈在售（认购）商业项目

厦门各级商圈各类商业街区在售（认购）项目表

商圈级别 核心商圈 商圈 中山路商圈 火车站—富山商圈 次级商圈 一类商业街区 名汇铜锣湾、老虎城 明发商业广场、源昌商业中心、白领公馆 中铁·财富港湾 禾祥首府、源昌国际城 加州城市广场 瑞景商业广场 无在售项目 二类商业街区 南中大地广场、时代广场 国际文化大厦、九龙城 新景天湖广场、大唐Ⅰ期G栋 新莲花·新龙山、闽南印象 无在售项目 印象后街、福满山庄、嘉盛豪园 兴隆阁 三类商业街区 无在售项目 无在售项目 莲花—SM商圈 禾祥西商圈 莲前—前埔商圈 湖里步行街商圈 无在售项目 无在售项目 无在售项目 佳丽豪庭 禹洲高HOUSE，金山三级商圈 金山社区商圈 边缘商圈 麦德龙商圈 国源新城国际 无在售项目 小区（内街店面）金山花园（内街店面） 无在售项目 （备注：以上项目详细资料见附件）

翔鹭花城B区店面 翔鹭花城A区店面

二、可比项目选择依据

（一）、可比商圈选取

◎ 麦德龙商圈利好：

1、麦德龙商圈周边工厂企业众多，人口规模较大，蕴含着较大的商机。 2、随着翔鹭花城项目开发的推进，业主陆续入住，对周边商业需求在不断增加。 3、翔鹭国际大酒店9.8开业，闽南古镇的开工建设。 ◎ 麦德龙商圈利空：

1、商圈消费群体多为工厂工人、农村居民，商圈整体消费层次较低，消费力相对有限。

2、虽然麦德龙辐射力影响到全市，但因其属于会员式卖场，人气无法与普通卖场想媲美，而东方家园的人气聚集力也较缺乏。

3、殿前一号路属于交通要道，巨大的车流量大非但无法形成人流量，在某种程度上还影响了沿街商业店面的经营。 4、长浩路、殿前路还将该商圈的超类卖场与两条较为成形的商业街隔断，各部分商业各自，衔接不够，出现几个商业断层区，无法形成聚集式的商业圈，影响了该商圈的繁荣。

从麦德龙商圈的利弊分析可以看出，虽然该商圈拥有一定的商业人气及较美好的未来预期，能在一定范围内形成小型商业圈。但因地理位置较偏、周边发展相对滞后，该商圈无论在商业聚集力、商圈辐射力还是在租金、消费力方面都无法与中山路、火车站—富山、莲花—SM、禾祥西等核心、次级商圈相比。

因此麦德龙商圈范围内项目商业店面定价不能选取中山路、火车站—富山、莲花—SM、禾祥西等核心、次级商圈项目进行比较，而应选取莲前—前埔、湖里步行街、金山社区边缘或者三级商圈的项目作为可比项目进行比较分析。

（二）、可比街区选取

◎ 本案B区店面：二类商业街区

本案B区位于长虹路商业街的延伸段，也是连接殿前一号路与长虹路的干道，规划中农贸市场将为B区店面形成较大的商业带动力，B区店面具备一定的商业价值。

但是，长浩路将B区商业街与长虹路商业街隔断，切断了长虹路商业街的辐射延续性。另外，因B区店面与C区店面相隔一条主干道，商业互动性受到较大影响，无法与长虹路商业街的互动性相媲美，商业价值相对较低。

根据租金及经营状况判定长虹路商业街属于麦德龙商圈中的一类商业街区，因本案B区店面商业价值较长虹路商业街较弱，判定B区商业街属于麦德龙商圈中的二类商业街区。 ◎ 本案A区店面：三类商业街区

A区商业店面位于A区8、9号楼，消费群体主要面向A区业主，辐射范围较小，商业价值较为有限，属于社区店面范畴，应定位于麦德龙商圈中的三类商业街区。

因为本案B区店面属于麦德龙商圈中的二类商业街区，而A区店面属于麦德龙商圈中的三类商业街区，因此应选取边缘及三级商圈中的二类、三类商业街区项目进行比较分析。

（三）、可比项目选取

根据商圈级别及街区定位，本案B区商业店面可比项目应选取莲前—前埔商圈中二类商业街区的“福满山庄”、“印象后街”，湖里步行街商圈中二类商业街区的“兴隆阁”，金山社区商圈二类商业街区的“国源·新城国际”进行比较分析。

本案A区商业店面可比项目应选取湖里步行街商圈中三类商业街区的“佳丽豪庭”，金山社区商圈三类商业街区的“金山小区”、“金山花园”进行比较分析。

第三节 本案B区店面定价

1．市场对比法

根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购买店面因素作为衡量数值标准，结合可比个案进行打分（把数值100分作为等同数值）。本案综合因素优于它案，数值高于100分；本案劣于它案的，数值则低于100分，根据市场比较法得出本案预估价格。

印象后街(100分) 因素 基本因素 细化因素 所处商圈级别 商业气氛 商业 商业聚集升值潜力 公共交通 交通 顺畅情况 人流量 人口 人口层次 人口购买店面规格 社区配套的导向 区域辐射范围 区域未来发展前景 年限因素 合计 目前售价 修正合理价格 本案比较价格 权重 8% 10% 6% 5% 6% 5% 8% 5% 6% 15% 3% 4% 4% 15% 100% 本案打分 本案得分 50 70 70 80 70 75 70 75 75 70 75 105 85 60 —— 12500 12500 8700 4 7 4.2 4 4.2 3.75 5.6 3.75 4.5 9.75 2.25 4.2 3.4 9 68.1 备注 印象后街属于莲花--SM次级商圈,翔鹭属于麦德龙边缘商圈 印象后街商业氛围已经成熟,翔鹭较弱 印象后街附近禹州花园社区商业店铺密度很高 周边众多社区促进印象后街商业发展,升值潜力比翔鹭广阔 金尚片区公共交通较翔鹭便利 金尚片区沿街社区店面步行氛围已经成型 金尚片区拥有众多住宅社区,人流量较翔鹭大 寨上居民层次较低 寨上居民购买能力比金尚区域居民弱 翔鹭商业店面层高3.9m;印象后街店面层高5.6m，部分3.9m 金尚片区众多社区配套吸引很多日常人流导向 翔鹭对周边辐射范围广泛 金尚区域社区商业发展基础比翔鹭雄厚,发展前景广阔 印象后街店面使用年限38年,本案只有25年 实际成交均价 店面9.8折销售,其中62㎡店面销售困难,39㎡店面销售率50%

兴隆阁(100分) 因素 基本因素 细化因素 所处商圈级别 商业气氛 商业 商业聚集升值潜力 公共交通 交通 顺畅情况 人流量 人口 人口层次 人口购买店面规格 社区配套的导向 区域辐射范围 区域未来发展前景 年限因素 合计 目前售价 修正合理价格 本案比较价格 权重 8% 10% 6% 5% 6% 5% 8% 5% 6% 15% 3% 4% 4% 15% 100% 本案打分 本案得分 80 80 80 80 85 75 70 85 80 100 80 80 85 60 —— 11600 11600 9245.2 6.4 8 4.8 4 5.1 3.75 5.6 4.25 4.8 15 2.4 3.2 3.4 9 79.7 备注 兴隆阁属于湖里步行街三级商圈的二类商业街区,翔鹭属于麦德龙边缘商圈的二类商业街区 湖里步行街周边社区商业氛围对兴隆阁店铺影响很大 兴隆阁店铺商业聚集力较翔鹭强,周边店面密度很高 兴隆阁地处湖里步行街区域商业优势地段,升值潜力大 湖里区附近公共交通较翔鹭优势 兴隆阁店铺处于步行街区域 厦华电子,湖里步行街给兴隆阁带来大量人流 寨上居民层次比兴隆阁附近居民低 寨上居民购买能力比兴隆阁区域居民弱 兴隆阁周边老社区的配套已经形成多年 兴隆阁依靠湖里步行街和周边社区的成熟商业拥有较大的辐射范围 地处湖里区附近的兴隆阁发展前景较翔鹭广阔 兴隆阁店面使用年限38年,本案只有25年 实际成交均价11600元/㎡

国源新城国际(100分) 因素 基本因素 细化因素 所处商圈级别 商业气氛 商业 商业聚集升值潜力 公共交通 交通 顺畅情况 人流量 人口 人口层次 人口购买店面规格 社区配套的导向 区域辐射范围 区域未来发展前景 年限因素 合计 目前售价 修正合理价格 本案比较价格

权重 8% 10% 6% 5% 6% 5% 8% 5% 6% 15% 3% 4% 4% 15% 100% 本案打分 本案得分 90 85 95 90 90 90 95 80 80 80 110 100 105 60 —— 11000 11000 9317 7.2 8.5 5.7 4.5 5.4 4.5 7.6 4 4.8 12 3.3 4 4.2 9 84.7 备注 新城国际属于一类商业街区,翔鹭属于二类商业街区 依靠金山小区成熟的商业气氛,新城国际商业氛围比翔鹭好 国际山庄,金山小区和新城国际店面贯通,密度高,相互影响 金山社区店面比翔鹭店面升值潜力大 金山社区公共交通比翔鹭片区发达 金山小区的社区店面步行氛围已经成型 金山社区,西潘片区拥有大量的人流 寨上居民层次较比金山社区低 寨上居民购买能力比金山区域居民弱 翔鹭店铺主力面积70-80㎡,新城国际店铺主力面积为45-50㎡ 新城国际周边缺少市场,超市等配套 众多周边社区成型将对新城国际店面发展有显著促进,翔鹭较之稍弱 新城国际店面使用年限38年,本案只有25年 实际成交均价11000元/㎡

嘉盛豪园(100分) 因素 基本因素 细化因素 所处商圈级别 商业气氛 商业 商业聚集升值潜力 公共交通 交通 顺畅情况 人流量 人口 人口层次 人口购买店面规格 社区配套的导向 区域辐射范围 区域未来发展前景 年限因素 合计 目前售价 修正合理价格 本案比较价格

权重 8% 10% 6% 5% 6% 5% 8% 5% 6% 15% 3% 4% 4% 15% 100% 本案打分 本案得分 70 85 80 80 65 100 75 75 80 65 100 75 75 65 —— 11000 11000 8233.5 5.6 8.5 4.8 4 3.9 5 6 3.75 4.8 9.75 3 3 3 9.75 77.1 备注 嘉盛豪园属于莲前--前埔三级商圈,翔鹭属于麦德龙边缘商圈 加州广场,瑞景商业广场运营后对嘉盛豪园店铺影响明显 加州广场,瑞景商业广场与嘉盛豪园店铺距离接近 加州广场,瑞景商业广场运营后对嘉盛豪园店铺价值会提升迅速 莲前片区公共交通配套比翔鹭周围发达 加州广场,瑞景商业广场会带来大量人流 寨上居民层次较低 寨上居民购买能力比莲前区域居民弱 翔鹭商业店面层高3.9m,嘉盛豪园店面层高5.6m 加州广场和瑞景商业广场运营后辐射范围广泛 大型卖场,百货的引进使莲前区域商业前景广阔 嘉盛豪园店面使用年限37年,本案只有25年 嘉盛豪园实际成交均价 B组团商铺90间，签约2间，销售率2%，E组团商铺41间，签约6间，销售率15%。

【小结】：对以上4个可比个案进行市场比较，得出本案B区沿街店面均价为8800元/㎡。

比较项目 本案比较价 平均

印象后街 兴隆阁 国源新城国际 嘉盛豪园 8700 9245.2 9317 8233.5 8874 根据与以上项目比较定价得出，本案B区沿街店面市场可销售均价为8800元/㎡。

2．投资收益法

一般而言，客户在购买商业店面时对7%的年投资回报率较为认可，因此，本案选取7%作为投资回报率计算店面销售价格。

可比实例租金情况表

可比实例 金山花园沿街 租金（元/平米·月） 40-50 50左右 40－50 50左右 殿前一号路北段某食杂店 国贸新城 金山花园沿街

根据目前可比项目租金情况，乐观估计本案A区社区店面租金为50元/平米·月，按社区店铺7％的年回报测算：

50元/㎡×12月÷7％≈8500元/㎡;

根据投资收益法计算，本案B区店面在7%的投资回报率时销售价格为8500元/㎡。

注：以上计算得出的价格是在不考虑店面的时间成本的前提下粗略估算出的价格，如果考虑店面的时间成本，则计算出的实际价格将远低于8500元/㎡。

3、本案B区店面售价

根据市场对比法得出本案B区店面可售价格为：8800元/㎡ 根据投资收益法得出本案B区店面可售价格为：8500元/㎡

综合以上两种方法得出本案B区店面可售价格为：00元/㎡

Y＝（8800＋8500）/2

＝8650

第四节 本案A区店面定价

1．市场对比法

根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购买店面因素作为衡量数值标准，结合可比个案进行打分（把数值100分作为等同数值）。本案综合因素优于它案，数值高于100分；本案劣于它案的，数值则低于100分，根据市场比较法得出本案预估价格。 金山小区(100分) 因素 基本因素 细化因素 所处商圈级别 商业气氛 商业 商业聚集升值潜力 公共交通 交通 顺畅情况 人流量 人口 人口层次 人口购买店面规格 社区配套的导向 区域辐射范围 区域未来发展前景 年限因素 合计 目前售价 修正合理价格 本案比较价格 权重 8% 10% 6% 5% 6% 5% 8% 5% 6% 15% 3% 4% 4% 15% 100% 本案打分 本案得分 100 90 95 95 95 100 95 100 90 90 110 95 100 70 —— 6718 7500 6843.75 8 9 5.7 4.75 5.7 5 7.6 5 5.4 13.5 3.3 3.8 4 10.5 91.25 备注 金山小区成熟商业氛围形成多年 金山小区社区店面密度很大 金山小区本身拥有大量居民,附近也将形成众多住宅新区 金山片区公交状况较翔鹭好 金山小区拥有来自社区,西潘区域大量人流 寨上居民购买能力比金山小区居民弱 翔鹭商业店面层高3.9m,金山小区店面层高4.8m 翔鹭片区拥有麦德龙仓储超市及未来规划中的闽南古镇 金山小区社区店面对周边其他社区,西潘的辐射力较强 金山小区店面使用年限34年,本案只有25年 实际成交均价7500元/㎡ 因金山小区销售周期较长,参考目前市场行情

金山花园(100分) 因素 基本因素 细化因素 所处商圈级别 商业气氛 商业 商业聚集升值潜力 公共交通 交通 顺畅情况 人流量 人口 人口层次 人口购买店面规格 社区配套的导向 区域辐射范围 区域未来发展前景 年限因素 合计 目前售价 修正合理价格 本案比较价格 权重 8% 10% 6% 5% 6% 5% 8% 5% 6% 15% 3% 4% 4% 15% 100% 本案打分 本案得分 100 95 100 100 90 100 95 100 90 65 105 100 105 70 —— 5344 7500 6637.5 8 9.5 6 5 5.4 5 7.6 5 5.4 9.75 3.15 4 4.2 10.5 88.5 备注 金山花园社区店面商业氛围形成时间较翔鹭长 金山片区公交状况较翔鹭稍好 金山片区拥有来自各社区,西潘区域大量人流 寨上居民购买能力比金山花园居民稍弱 翔鹭商业店面层高3.9m,金山花园店面层高5.6m 翔鹭社区附近有麦德龙仓储超市 翔鹭片区周边发展前景比金山花园社区优势 金山花园店面使用年限35年,本案只有25年 实际成交均价5344元/㎡ 2002年开始销售,最早售价才3000元/多,目前均价7500元/㎡左右

佳丽豪庭(100分) 因素 基本因素 细化因素 所处商圈级别 商业气氛 商业 商业聚集升值潜力 公共交通 交通 顺畅情况 人流量 人口 人口层次 人口购买店面规格 社区配套的导向 区域辐射范围 区域未来发展前景 年限因素 合计 目前售价 修正合理价格 本案比较价格 权重 8% 10% 6% 5% 6% 5% 8% 5% 6% 15% 3% 4% 4% 15% 100% 本案打分 本案得分 备注 75 6 佳丽豪庭属于湖里区步行街三级商圈，翔鹭属于麦德龙边缘商圈 80 8 湖里步行街商业氛围浓厚 70 4.2 湖里步行街商业聚集力较强,佳丽豪庭商业延续性大 100 5 70 4.2 湖里区周边公交状况比翔鹭优势 100 5 80 6.4 寨上区域人流量比佳丽豪庭附近小 85 4.25 寨上居民层次较低 80 4.8 寨上居民购买能力比佳丽豪庭居民弱 65 9.75 翔鹭商业店面层高3.9m,佳丽豪庭店面层高5.4-5.8m 105 3.15 翔鹭社区附近有麦德龙仓储超市 100 4 105 4.2 本案周边未来发展预期较好,而佳丽豪庭周边发展空间有限 65 9.75 佳丽豪庭店面使用年限37年,本案只有25年 —— 78.7 10627 实际成交均价10627元/㎡ 10000 佳丽豪庭销售周期长达1年多,销售率仅为40% 7870

【小结】：对以上3个可比个案进行市场比较，得出本案A区沿街店面均价为7100元/㎡。

比较项目 金山小区 金山花园 佳丽豪庭 6637.5 7870 本案比较价 6843.75 平均

7117 根据与以上项目比较定价得出，本案A区沿街店面市场可销售均价为7100元/㎡。

2．投资收益法

一般而言，客户在购买商业店面时对7%的年投资回报率较为认可，因此，本案选取7%作为投资回报率计算店面销售价格。

可比实例租金情况表

可比实例 芙蓉苑 永升新城 金山小区内街 嘉盛豪园 佳丽豪庭 租金（元/平米·月） 20－30 40左右 30－40 40－50（出租率低） 30－50（出租率低）

根据目前可比项目租金情况，乐观估计本案A区社区店面租金为40元/平米·月，按7％的年回报测算：

40元/㎡×12月÷7％＝6900元/㎡;

根据投资收益法计算，本案A区店面在7%的投资回报率时销售价格为6900元/㎡。

注：以上计算得出的价格是在不考虑店面的时间成本的前提下粗略估算出的价格，如果考虑店面的时间成本，则计算出的实际价格将远低于6900元/㎡。

3、本案A区店面售价

根据市场对比法得出本案A区店面可售价格为：7100元/㎡ 根据投资收益法得出本案A区店面可售价格为：6900元/㎡

综合以上两种方法得出本案A区店面可售价格为：7000元/㎡

Y＝7100＋6900

＝ 7000

总结：

通过市场比较法及投资收益法得出：

通过贵司与我司双方的努力下，借助适当正确的营销包装推广，本案的销售均价可乐观定为：本案A区店面均价为7000元/㎡ 本案B区店面均价为8650元/㎡

A区店面：7500元/㎡ B区店面：9000元/㎡

附件：

1、中山路商圈 项目名称 地理位置 项目规划 售价 商场整体签约价格：34156元/㎡ 一层沿中山路均价：8万元/㎡ 一层沿霞溪路均价：4.5万元/㎡ 一层沿古城西路均价：3.5万元/㎡ 一层思明东路均价： 4万元/㎡ 二层主力单价：2.5万元/㎡ 面积 挑高 销售率 /商铺实际销售率15%， /其中1F沿街商铺认购率： 沿中山路100％， 沿霞溪路60％， 沿古城路20％， 沿思明东路20％。 （商铺共1194间，其中沿中山路1F6间，沿霞溪路1F 7间，沿古城西路1F 60间，沿思明东路1F 55间。） 名汇铜罗湾 中山路、霞溪路、古城西路与思明东路四面临街 总占地面积： 20900m² 总建筑面积： 91809 m² 其中； 商铺面积：56,221m² / 四层围合式商场及一幢9层精装修单身公寓 /容积率2.94 /绿化率35% /地下车位233个 沿中山路1F6间：150－200㎡ 沿霞溪路1F 7间：35－70㎡ 沿古城西路1F 60间：70－80㎡ 沿思明东路1F 55间：70－80㎡ 一层沿中山路：挑高4.5m 一层沿霞溪路：挑高4.5m 一层沿古城路：挑高4.5m 一层沿思明东路：挑高4.2m 老虎城 思明南路好又多广场右侧 总占地面积： 59m² 总建筑面积： 26293m² 其中： 商铺面积：16200多m² 容积率1.5 沿思明南路商场三层商铺，里面那幢1-3层商铺、4-6层住宅 预计店面沿思明南路1F：8－9万元/㎡，挑高5.4m；沿步行街1F：6－7万元/㎡。 店面400多个，两幢地上一层商铺约有180套，店面面积45-58㎡为主，店面挑高5.5m；径深11m左右居多。 一层店面挑高5.5m，径深11m左右居多 未销售

项目名称 地理位置 项目规划 总占地面积： 18600 m² 总建筑面积： 83000 m² 其中： 商铺面积：约68500 m² /规划单幢地上五层、地下两层、地下一层到地上四层为商场、地上五层酒店式公寓。 / 一期先推地上三层。 售价 /沿大中路一层预计均价5万元/㎡,主力挑高4.2-4.5m， /沿思明西路一层预计均价5万元/㎡,主力挑高4.5m， /沿局口街一层预计主力均价5万元/㎡,主力挑高5m。 面积 挑高 销售率 南中大地广场 思明西路2-6号店面（思明电影院对面） /沿大中路一层主力面积：40－180㎡； 挑高4.2-4.5m， 以50－60㎡为主， /沿思明西路一层主径深4m、8m、11m， 力挑高4.5m， 面宽大部分4m。 /沿局口街一层主力挑高5m /未销售 /店铺1000多间 时代广场 思明南路1号（思明电影院正对面） 预计店面沿思明北路1F： 9万元/㎡（买一层送两层：总占地面积： 11000多m² 地下一层5m、地上总建筑面积： 30500多m² 一层6.6m可作两层其中： 用）；靠思明西路商铺面积：约17000多m² 1F：6－7万元/㎡； 容 积 率：3.0 -1F：2.5万-4万元/㎡ 店面面积50-60㎡一层店面挑高为主， 6.6m，径深13m左右店面挑高6.6m；径居多。 深13m左右居多。 店面300多个，两幢地上一层商铺约有180套，未销售。

2、富山-火车站商圈 项目名称 地理位置 项目规划 /总用地面积：1600㎡ /建筑占地面积：82867㎡ /商业面积：25000㎡ /总店面数：122间，其中地下一层商业街（2007年初推），1层为26个沿街店面，1~5层裙楼为厦门对外图书交流中心 售价 /实际整体签约均价25000元/㎡， 1F店面： /湖明路沿街：52000元/㎡ /富山名仕园对面沿街：35000元/㎡ /现代城对面沿街： 42800元/㎡ 面积 1层店面主力面积：40~45㎡， /其中，富山名仕园对面沿街：30—40㎡ 5.6m 挑高 销售率 国际文化大厦 厦门富山商圈国贸大厦对面 总店面数：122间 签约数9间，签约率7％； 1层店面： 共26间，认购19间 （2006年4月开始销售） 火车站灿坤对面、银河大厦旁 白领公馆 /占地面积：3116㎡； /建筑面积：22799㎡； /商业面积：约1500㎡ （总店面17间，1层13间沿厦禾路店面） /实际整体成交均价11908元/㎡， /沿厦禾路：均价58000元/㎡ /1层沿街店面面积： 60—90㎡ 6m 总店面17间，签约6间，签约率35％； 1层店面： 共13间，认购10间 （2005年12月开始销售）

项目名称 地理位置 项目规划 /商业面积：40万㎡，总店面2538间 /分为5大片区： A区（家乐福、新世界、店面） B区16257.90㎡（百安居、店面） C区50844㎡（时代华纳、新一代佳人、店面） D区（中庭店面） E区30000㎡（家乐福、国美） /占地面积：8700㎡ /建筑面积：24000㎡ /商业面积：约3000㎡ （23间1层沿街店面） 售价 实际整体销售均价24402元/㎡。 /1F店面均价：50000元/㎡ /—1F店面均价：20000元/㎡ 面积 挑高 销售率 明发商业广场 厦门嘉禾路与莲前西路交汇 /A区店面主力面积：40—50㎡ /D区店面主力面积：60—80㎡ /—1F店面面积：40—/A区4.3m 50㎡，50—70㎡，80/D区6m —90㎡，100—120㎡， 200㎡均有 /总店面2538间，签约1965间，销售率77%。 /整体认购率：80% /目前余量20%部分： A区、D区、—1F店面。 源昌商业中心 厦禾路与湖明路交汇处 实际整体已售均价36255元/㎡ /沿厦禾路：53000—55000元/㎡ /沿湖明路：37000—39000元/㎡ /实际整体已售均价24969元/㎡ /1F沿厦禾路店面：45000—50000元/㎡；1F沿小区道路店面：35000—37000元/㎡ /1层沿街店面主力面积：50—60㎡ 6m 总店面：23间，已签约5间，认购14间。 （2006年年初开始销售） 厦禾路与后棣溪路交汇 九龙城 /占地面积：6530㎡； /建筑面积：46973㎡； /商业面积：约5000㎡，店面总数：间； /1F沿厦禾路店面、沿小区道路店面； 2F厦禾路段店面。 /1F沿厦禾路店面主力面积：80—90㎡ /1F沿小区道路店面主力面积：55—60㎡： /1F沿厦禾路店面：8m /1F沿小区道路店面：3.7m /2F厦禾路段店面：3.7㎡ 总店面数间，实际签约数16间，销售率25%。

3、莲花—SM商圈 项目名称 地理位置 项目规划 /占地面积：19497.8㎡ /建筑面积：74800㎡ /绿化率：23% /车位：224个 /商铺面积：23,717㎡ /由两幢U字排列的十四层小高层组成，一层为店面，二层以上为住宅。 售价 /商场成交均价1.7万元/㎡ /沿街商铺成交均价4万元/㎡ /成交均价：3万元/㎡ /地下成交均价：1.4万元/㎡ 面积 挑高 销售率 / 整体实际销售率70％（含地下商场、内街、街） /沿街15间，只剩1间； /内街基本售完； /内街余100多间。 新景天湖广场 街江头公园东侧 商铺总间数602 间 地上128间，地下474间 挑高6.6m 新莲花·新龙山 莲花六村谊/占地面积：44853㎡； 爱路与龙山/建筑面积：131533㎡， 中路交汇处 /商场面积3787㎡； /绿化率：40%； /容积率：2.5； /由11栋多层住宅组成。 湖里嘉禾路与兴隆路交汇处 目前均价1.5万元/㎡ 主力面积:110-140㎡, 两层均算面积 挑高7.6m 一层：4.2m 二层：3.4m /目前无签约 /共27间，已认购8间 大唐1期G栋 /占地面积：5767㎡； /建筑面积：22562㎡，其中商场面积2421㎡；总店面预计一层店面10间。 26000元/㎡ /绿化率：40%； /由1栋9层多层住宅组成。 主力面积130-140㎡ 6.6m 未销售 闽南印象 金尚路和仙总占地面积：32560 m² 岳路交汇处 总建筑面积：39000m²，其中商场16227 m²。 /地上1、2层连售，/地上1、2层连售面一层4.2m， 均价2万/㎡； 积124㎡。 二层3.9m，半地/半地下2万/㎡。 /半地下60-70㎡。 下一层4m。 整体认购率45％ 未签约；统一招商，返租销售，年均回报率8.8%。

4、禾祥西商圈 项目名称 地理位置 项目规划 2售价 面积 挑高 销售率 禾祥首府 思明区湖滨占地面积：4541m； 2西路与禾祥总建筑面积：414.39m； 3.8-5.8万元/㎡ 2西路交汇处 其中：商场面积1667 m； 内街： 容积率：9.23； 3.8万元/㎡ 绿地率：30%； 沿禾祥西: 建筑密度：45%； 4-4.38万元/㎡ 注：由一栋33层的高层建沿湖滨西: 筑与一栋32层高层建筑组4.38-5.8万元/㎡ 成 50-80㎡ 沿禾祥西店面前部分挑高4.8m，后部分挑高6m 100% 源昌国际城 思明区厦禾总占地面积： 59m² 实际成交均价：路与角滨路总建筑面积： 26293m² 32,292.32元/㎡ 交汇处地带 其中： 1F：沿厦禾路38000沿厦禾路主力面商铺面积：16200多m² －52000元/㎡，均价积77－200㎡ 容积率1.5 45000元/㎡（挑高6m） 沿角滨路主力面沿思明南路商场三层商铺，沿角滨路27000－积50－110㎡ 里面那幢1-3层商铺、4-634000元/㎡，均价层住宅 30000元/㎡（挑高6m） 一层店面挑高6m /厦禾路商铺实际销售率17％ /角滨路商铺实际销售率80％ （一层厦禾路37间，角滨路21间）

5、莲前-前埔商圈 项目名称 地理位置 项目规划 总占地面积：30400㎡ 总建筑面积： 100000m² 其中商场营业面积约8万㎡。 规划塔楼共17层，群楼地下1层，半地下层，地上4层为商场，5到17层为SOHO酒店式公寓。 售价 面积 挑高 销售率 思明莲前大道嘉盛豪园加州城市广场 东侧、瑞景新村对面 价格未定 商场营业面店面布局积约8万㎡。 调整中 未销售 总占地面积：56604㎡ 总建筑面积87223㎡， /其中地上建筑面积56000㎡，地下面 积31223思明莲前大㎡。 瑞景商业广场 道南侧（洪文/地下商业面积24459.4㎡，地上商业32972㎡，小区站对面） 公建配套用房面积5500㎡。 项目由四层商业大卖场、三层店面和两栋商务公寓组成， /占地面积：10183㎡ /建筑面积：2.7万㎡， /商铺面积：2445㎡ /绿化率：32% /容积率：2.38 /由1栋多层及2栋小高层组成 价格未定 地下商业面积24459.4㎡，地上商业32972㎡。 店面布局调整中 未销售 印象后街 龙山南路与金尚路交汇处(忠仑公园对面) /目前整体成交均价：12500元/㎡ /沿街店面1.8万元/㎡（挑高5.6m），1.6万元/㎡（挑高3.9m） /内街1.2万元/㎡(挑高3.9m) 共50间 主力面积:62㎡（沿街）、33㎡（内街） 挑高5.6m（沿街）， 3.9m（内街） / 整体实际销售率47％; /沿街挑高5.6m共10间，售出4间。 /其余店面售出50％。

项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率 /占地面积71871.697 2/ 建筑面积1769.1 ㎡；其中：商场面积8817 m； / 公摊率：13% 实际成交均价/ 一期由十幢11—12层带电梯的小高层住宅， 二13783元/㎡ 期由3栋12层的小高层及8栋18层高层组成，地下一层为车库 福满山庄 莲前东路 主力面积45—50㎡ 4.5m 店铺总数54间，已签约32间，销售率59%。 嘉盛豪园 位于莲前大道与云顶中路交汇处 / 总占地面积：18.5万㎡ / 总建筑面积：35.7万㎡ 其中：商业面积22779㎡。 实际成交均价11000元/㎡ B组团：30-50㎡ E组团：70-85㎡ 5.6m B组团商铺90间，签约2间，销售率2% E组团商铺41间，签约6间，销售率15%

6、金山商圈 项目名称 地理位置 湖里金山西路（国际山庄对面） 国源·新城国际 项目规划 总占地面积：8279 m² 总建筑面积：22670m²；其中商场面积1906 m²； 容积率:2.45； 绿化率：35%； 项目由一栋14层的多层住宅构成 湖里金尚路北段“戴尔计算机公禹州·高HOUSE 司”对面 总占地面积：15212 m² 总建筑面积：27932m²，其中商场900 m²，店铺总数12间 容积率：1.8 绿化率：42% 项目由7栋8、9层的低层住宅构成。 仙岳路北侧 总占地面积：27756 m² 金山花园 枋湖东路与金山西路交汇 —— 总建筑面积：44176.94m²，其中商业面积：8753 m²， 金山小区（内街店面） /整体实际成交均价：5344元/㎡ /2002年开始销售,最早售价才3000元/多,目前均价7500元/㎡左右 /整体实际成交均价：6718元/㎡ /因金山小区销售周期较长,参考目前市场行情，目前均价7500元/㎡ 主力面积 50㎡ 主力面积：70—100㎡ 总店面数117间，已6m 签约114间，销售率97%。 总店面数117间，已4.8m 签约114间，销售率97%。 /实际销售均价13416元/㎡， 主力面积70-80㎡ 总店面数12间，已5.7m 签约3间，销售率25%。 实际成交均价：10998元/㎡ 面积30-70㎡，主力面积50-70㎡ 3.9m 店铺总数38间，已签约36间，销售率95%。 售价 面积 挑高 销售率

7、湖里商圈 项目名称 地理位置 湖里兴隆路西侧 兴隆阁 项目规划 /总占地面积：2496m; 2/总建筑面积：6998.5 m，总店面数20间。 2 其中商铺面积：650 m/绿化率：30%； /项目由1栋10层的低层住宅组成。 /总建筑面积：5510 m2其中商铺面积：3353 m，总店面数55间。 /绿化率：50%； /项目由6栋12层的多层住宅组成。 2 2售价 面积 挑高 销售率 销售均价11600元/㎡ 主力面积20-30㎡ 3.9m 总体销售率100% 佳丽豪庭 湖里海天路与南山路之间 实际整体销售均价10800元/㎡ /主街：挑高5.4-5.8m，开间5.4-6.1，进深10m 总店面数55间，签主力面积50-70㎡ /内街：挑高约22间，销售率40%。 5.1-6.2m,开间5.8 m，进深12 m