【优秀毕业论文】个人住房贷款风险分析与防范研究

个人住房贷款风险分析与防范研究

——以中国建设银行为例

A STUDY ON RISK ANALYSIS AND PREVENTION

FOR PERSONAL HOUSING LOANS

——A CASE OF CHINA CONSTRUCTION BANK

学 校： 上海交通大学 学 院： 安泰经济与管理学院 专 业： 工商管理（MBA） 作 者： 操 祯 导 师： 田 澎 学 号： 1051209399 班 级： M0512094

答辩日期： 2008年1月13日

个人住房贷款风险分析与防范研究

——以中国建设银行为例

摘 要

随着国内住房改革和居民信贷观念的转变，个人住房贷款市场伴随着个人住房市场的迅速发展也快速成长起来，成为商业银行新的利润增长点和主要个人信贷产品。个人住房贷款的风险防范也成为商业银行风险管理的重要内容之一。作为国内个人住房贷款业务的领跑者，个人住房贷款业务的发展和风险防范对中国建设银行战略目标的实现意见重大。

本文通过对个人住房贷款风险及其影响因素的分析，研究商业银行个人住房贷款风险管理和防范措施，并结合中国建设银行个人住房贷款风险防范现状，提出建设银行进一步防范个人住房贷款风险、提高风险管理水平的建议。

本文首先在第二章回顾了我国个人住房市场的发展历程，并对现状进行了陈述，指出正是由于居民具有购买住房的动机，又不能或不愿意一次性付清所购住房的全部款项，个人住房贷款就有了其生存和发展的空间。之后，本文对我国和建设银行个人住房贷款现状进行了阐述。

巴塞尔新资本协议将商业银行面临的主要风险划分为信用风险、操作风险和市场风险，本文以此为借鉴，在第三章相应地将个人住房贷款和具体债项所面对的风险也划分为信用风险和操作风险，并据以分析风险的影响因素：信用风险中，借款人违约风险的影响因素包括还款意愿和还款能力，提前还款风险的主要影响因素则是居民负债观念、再投资

渠道和住房出售；操作风险的影响因素可以分为内部因素（内部流程、人员因素、系统因素）和外部因素（外部事件）。

然后，在第四章本文区分个人住房贷款信用风险和操作风险，根据其各自的风险影响因素，简要研究了个人信用评分系统和个人住房贷款业务流程优化等商业银行个人住房贷款风险管理的主要举措。

最后，本文第五章在对建设银行的风险管理现状和不足分析的基础上，根据商业银行个人住房贷款风险管理研究结果，提出了建设银行改进个人住房贷款风险管理和防范措施的建议，包括尽快开发个人信用评分系统、提升产品设计和差别化定价能力、完善个人住房贷款内部控制措施和制度建设、对个人住房贷款业务管理结构进行优化、建立严格的奖惩制度以及提高全行的整体风险管理水平。

关键词：个人住房贷款，风险管理，个人信用评分，流程优化，中国建

设银行

A STUDY ON RISK ANALYSIS AND PREVENTION

FOR PERSONAL HOUSING LOANS

——A CASE OF CHINA CONSTRUCTION BANK

ABSTRACT

With the reformation of China’s individual house delivery system and the conversion of residents’ attitude toward borrowing money, domestic market of personal housing loans has rapidly developed. In condition of continuously heated individual house market, commercial banks take personal housing loans as their new profit resources and main consumer credit product, while protection of the personal housing loans risks being an important component of their risk management measures. Then personal housing loans’ development and risk protection are significant to China Construction Bank, which is the leader of the domestic personal housing loans market.

On the basis of analysis on personal housing loans and relative influence factors, this paper studies the personal housing loans risk management of the commercial bank. It's expected to provide ideas to promote the personal housing loans risk management of China Construction Bank in the light of the actuality.

In Chapter II, the paper first looks back on the history of domestic individual house market, and describes the status in quo. It is said that the personal housing loans is invited because the total amount of the house trade exceeds that of the house purchaser’s present payment power. Following is

the up-to-now situation of the personal housing loans both in China and of China Construction Bank.

Since the New Basel Capital Accord (also known as Basel II) defines the risks faced by the commercial bank as three types, which are credit risk, operational risk and market risk, in Chapter III, the paper analyses the risk factors of the personal housing loans by dividing the risks which the loans confront into credit risk and operational risk. Credit risk factors include borrower’s willingness, payment ability, the be-in-debt attitude, reinvestment products and house selling, while both the internal factors(operational process, employee, information system) and the external factors(outside events) will influence the operational risks.

The paper continues to study the personal housing loans credit risk management and operational risk management respectively in Chapter IV, analyzing the personal credit scoring system, personal housing loans process transformation etc.

Finally, the paper provides the recommends to China Construction Bank personal housing loans risk management on the base of the status of the bank’s risk management. It suggests that China Construction Bank should develop the personal credit scoring system, promote the ability of product design and pricing, enhance the internal control and policies system, reform the process, establish a strict reward/punishment, and improve the whole level of risk management.

KEY WORDS: personal housing loans, risk management, personal credit

scoring, process transformation, China Construction Bank

目录

第1章 绪论……………………………………………………………………………………………1 1.1问题的提出………………………………………………………………………………………1 1.2研究的目的和意义………………………………………………………………………………2 1.3研究的思路和方法………………………………………………………………………………3 第2章 我国个人住房市场与个人住房贷款…………………………………………………………4 2.1 我国个人住房市场发展现状……………………………………………………………………4 2.2我国个人住房贷款需求分析……………………………………………………………………5 2.3我国个人住房贷款发展现状……………………………………………………………………6 2.4中国建设银行个人住房贷款发展现状…………………………………………………………9 第3章 个人住房贷款风险及其影响因素分析………………………………………………………13 3.1商业银行风险与个人住房贷款风险综述……………………………………………………13 3.2个人住房贷款信用风险及其影响因素………………………………………………………16 3.3个人住房贷款操作风险及其影响因素………………………………………………………22 第4章 商业银行个人住房贷款风险管理研究………………………………………………………27 4.1商业银行个人住房贷款风险管理综述………………………………………………………27 4.2商业银行对个人住房贷款信用风险的防范…………………………………………………28 4.3商业银行对个人住房贷款操作风险的防范…………………………………………………36 第5章 中国建设银行个人住房贷款风险防范研究…………………………………………………41 5.1中国建设银行个人住房贷款风险现状………………………………………………………41 5.2中国建设银行个人住房贷款风险管理现状…………………………………………………46 5.3对中国建设银行个人住房贷款风险管理的建议……………………………………………50 第6章 总结……………………………………………………………………………………………56 参考文献………………………………………………………………………………………………..59 致谢…….………………………………………………………………………………….……………61 攻读学位期间发表的学术论文目录…………………………………………………………….…….62

第1章 绪论

1.1 问题的提出

自1998年住房分配制度改革以来，国内个人住房市场迅速升温，与之相应的，个人住房贷款规模也急速增长。个人住房贷款以其较之对公贷款的低违约率和高收益率，受到国内各商业银行的青睐，市场竞争日渐激烈。为抢占市场，部分商业银行不惜降低贷款标准，简化操作流程。尤其目前各地住房市场火热，房价节节攀升的时候，银行放贷更为冲动，个人住房贷款风险防范意识明显薄弱。以中国建设银行为例，一些分支机构产生了盲目乐观思想，放松了对借款人资信审查标准，认为只要有房产抵押，个人住房贷款就不会有问题。其中个别分支机构个人住房贷款审批通过率甚至接近100％，而且不区别客户，基本都是执行下浮利率。

但近期美国个人住房次级贷款危机1对我国个人住房贷款经营机构和监管部门进行了警示：次级贷款是提供给高风险、低资信等级客户的贷款，借款客户FICO分2一般在660分以下。由于此前美国房市景气持续上行，许多经营个人住房贷款的机构都纷纷降低申请人资信等级门槛，争夺市场份额，这带来了次级贷款的快速增长，以美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司（New Century Financial Corp.）为代表的放贷机构从中获得了巨大收益（次级贷款利率要高于普通贷款）。但是当房价走势逆转，贷款风险随即大面积爆发，新世纪金融公司于2007年4月2日向申请破产保护。美国抵押贷款银行家协会公布的报告显示，2006年四季度美国一般个人抵押贷款的违约率为2.57%，而次级抵押贷款违约率则攀升到13.33%。

在国内，面对国内房地产市场，尤其是个人住房市场的过热发展和房价高企、持续攀升，各级部门频繁出台针对房地产市场的宏观；与此同时，人民银行为抑制国内的流动性过剩和国内资本市场的过热发展，频频调高金融机构存款准备金率和存贷款基准利率，个人住房贷款所面临的市场环境变数增大，贷款风险逐步累积。随着国内个人住房价格和个人住房贷款总量的不断攀升，银行监管机构也越来越关注住房信贷的潜藏风险，采取多种措施对商业银行进行警示。2007年7月下旬，中国银监会更是直接下发《关于开展商业银行房地产贷款业务风险自查工作的通知》，要求各国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模500亿元以上的 1

2007年3月份，美国第二大（全球列第三）个人房贷承销商新世纪金融公司(New Century Financial Corp.)由于房价下跌，客户违约率上升而濒临破产，在短短的几个月内已经跌掉了超过九成的市值。 2

FICO评分为美国三大征信局所使用，其分值范围375－900，得分越高表明借款人资信越好。一般地说，620－660分是风险临界点。

1

城市商业银行和在华外资法人银行，进行个人住房贷款成数专项压力的测试。

从国外银行业务发展趋势来看，个人住房贷款已成为银行贷款发放的主要领域之一。为更好地实现个人住房贷款健康、有序的发展，分析和防范个人住房贷款风险是各商业银行个人住房贷款业务管理的当务之急，而国内自大规模推进个人住房贷款以来，个人住房市场一直处于上升阶段，从未经历一个完整的个人住房市场波动周期，各商业银行普遍缺乏对个人住房贷款风险防范的经验。对国内个人住房贷款市场份额最高，规模最大的中国建设银行而言，加强对个人住房贷款的风险分析和防范研究，合理平衡个人住房贷款风险和收益，是实现个人住房贷款业务可持续发展的重中之重。

1.2 研究的目的和意义

随着中国建设银行在上市，全行上下都面临着巨大的社会和股东压力。作为国内最早开办个人住房贷款业务，同时也是个人住房贷款规模最大的商业银行，中国建设银行拥有强大的先发优势，为实现“始终走在中国经济现代化的最前列，成为世界一流银行”的愿景，高管层制定了把中国建设银行打造成“国际一流零售银行”的目标要求，将住房金融和消费信贷纳入重点业务领域，提出大力发展个人住房贷款，积极介入住房二级市场和住房保障市场的策略，对中国建设银行个人住房贷款业务发展提出了更高的要求。

随着2007年以来个人住房市场的再度升温，住房价格重启新一轮上涨，国内个人住房贷款规模进一步扩大，部分商业银行分行个人住房贷款占全部个人贷款的比例甚至超过了95%。面临其他竞争对手咄咄逼人的态势，尽管中国建设银行仍然保持着个人住房贷款业务在全国范围内领先，但在部分城镇，甚至个别重点城市，当地分行的个人住房贷款业务已经丧失了同业排名第一的地位。在当前个人住房贷款风险逐步积累的情况下，如何在积极开拓业务的同时，选择合适的个人住房贷款发展策略，有效防范个人住房贷款风险，是中国建设银行提高资产质量、维护投资人利益和确保资本充足率的重要保障，对实现中国建设银行战略目标具有重大意义。

此外，为积极应对《统一资本计量和资本标准的国家协议：修订框架》（通常简称“巴塞尔新资本协议”）实施的挑战，中国银监会明确提出“在海外设有经营性分支机构的中资银行，力争在2010年左右实施新资本协议”。巴塞尔新资本协议“第一支柱：最低资本要求”对商业银行提高个人住房贷款资产质量、降低贷款风险、提升风险计量能力提出了要求。对符合银监会新资本协议实施条件且以国际领先银行为发展目标的中国建设银行来说，改进个人住房贷款风险管理体系，建立规范、明晰、标准的风险管理流程和制度，是中国建设银行积极应对新协议，探索

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建立个人住房贷款零售敞口内部评级体系的关键环节，对尽快提高个人住房贷款业务风险管理水平，制定个人住房贷款信贷，有着重要的现实意义。

本文希望通过对个人住房贷款风险分析和防范研究，为中国建设银行个人住房贷款风险管理提供思路，进而帮助中国建设银行个人住房贷款业务实现可持续发展。

1.3 研究的思路和方法

本文根据巴塞尔新资本协议对商业银行风险的分类标准，在个人住房贷款风险识别的基础上，将个人住房贷款和具体债项面临的风险分为信用风险和操作风险，进一步分析各类风险的影响因素和成因。然后从风险影响因素出发，探讨个人住房贷款风险管理方法，并以中国建设银行个人住房贷款风险防范实际情况为例，提出风险管理改进建议。

论文在对国内商业银行个人住房贷款风险进行深入分析的基础上，结合巴塞尔新资本协议的要求，从理论出发联系实际、层层推进，对个人住房贷款风险管理进行研究，并根据中国建设银行目前风险管理的实际情况，提出改进建议。文章结构框图如图1所示。

第二章 我国个人住房市场 第一章绪论住房贷款需求分析 我国个人住房贷款 中国建设银行个人住房贷款 个人住房贷款风险信用风险影响因素操作风险影响因素商业银行 个人住房贷款风险防范 第三章 商业银行风险第四章 个人住房贷款风险管理 第六章 总结

中国建设银行个人住房贷款 风险现状风险防范风险管理现状 第五章图1 论文结构框图

FIGURE1 Structural frame of the dissertation

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建议

第2章 我国个人住房市场与个人住房贷款

2.1 我国个人住房市场发展现状

2.1.1 我国住房制度和个人住房市场发展历程

我国的个人住房市场是伴随着住房制度改革而逐步发展起来的。传统城镇住房制度是一种国家和企事业单位统包、低租金使用的实物分配制度，住房没有公开的销售市场。同时住房流通市场的匮乏，使居民间转让住房只能通过原始的“易货”方式，效率低下。在市场经济条件下，这一制度加重了国家财政和企事业单位负担，不能实现住房建设的良性循环，导致住宅建设开发规模小，不能满足城镇人口增长而产生的住房需求。1978年城镇人均居住面积不仅没有增长，反而由1949年的4. 5平方米下降到3. 6平方米，缺房户869万户，占城镇家庭的47. 5%。

为改变城镇居民住房短缺状况，1978年理论界开始探讨房改问题。从1980年4月同志提出城镇住房制度改革的总体设想“出售公房、调整租金、提倡个人建房买房”，到1998年我国住房分配由实物分配转向货币化分配，明确提出将住宅产业作为带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点，我国个人住房市场也随之快速发展起来。

2.1.2 我国个人住房市场发展现状

通过住房制度改革的不断深化，我国个人住房市场已经形成并快速发展，目前在市场上交易的住房类型主要有商品房、自建住房、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）、已购公有住房和城镇拆迁安置住房等，形成了以普通商品住房为主的住房供应体系，以经济适用住房、廉租住房和住房公积金为主要内容的住房保障体系，以住房为主的房地产业已经发展成为我国的一个重要支柱产业。

随着宏观经济保持较快增长速度，近六七年时间，我国个人住房市场的投资规模和住房价格均呈现出持续上涨的运行趋势。

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20000180001600014000（亿元）120001000080006000400020000199819992000200120022003200420052006房地产开发投资额住宅投资额经济适用房投资额 图2 1998-2006年国内个人住房投资情况

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FIGURE2 Domestic Individual House Investment from 1998 to 2006

2.2 我国个人住房贷款需求分析

住房制度改革结束了个人住房由国家或企业包办的时代，个人住房市场的发展为居民提供了购买住房，提升居住条件的市场环境。但数倍于家庭收入的住房价格使大多数居民不具备一次性付清所有购房款的经济实力，此时购房需求者面临两种抉择：“先存款、再消费”和“先消费，再还款”。尽管我国对个人负债排斥的传统观念曾在一定程度上阻碍了个人住房贷款市场的发展，但随着个人住房市场的发展和个人金融理念的更新，尤其是居民对自有住房的强烈愿望，使个人住房贷款迅速为市场所接受。购房者借助于金融机构的住房抵押贷款提高购买的现期支付能力，提前实现拥有住房的愿望。

根据购房者购买住房的动机，大致可将个人住房贷款的需求分为三种类型：

（1）消费需求。这类购房者购买住房的主要目的是改善居住条件，或满足结婚等“刚性需求”，因此所购买的住房绝大部分用于自住。由于我国居民普遍具有“居者有其屋”的住房理念，在家庭现金类资产不足以支付房价的情况下，如果预期家庭未来收入状况能够满足偿还贷款的要求，潜在的住房需求者就会选择通过向商业银行借贷来实现提前消费。由于个人购买住房的主要动机是用于自住的消费需求，这类客户通常会自觉衡量自身还款能力是否充足，且具备较高的还款意愿，一般信用风险程度较低。

（2）投资需求。由于国内资本市场的欠发达和可供投资产品的不足，尤其是2001年至2005

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除特别注明外，本文数据来源：银行内部资料、中经网（中国经济统计数据查询与辅助系统）、国家信息中心

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年，股票市场长期低迷以及银行存款利率较低，社会资金缺乏其它投资渠道，个人住房市场成为居民投资的首选市场之一。而近年来物价指数的上涨和国内通货膨胀的压力，个人住房以其固定资产特性，也成为一部分闲散资金规避通胀风险的投资选择。由于个人住房成套出售，投资起点较高，决定了多数投资者在不贷款的前提下，不满足投资起点条件。而为参与个人住房投资，这些投资者就有可能选择向银行借款。

（3）投机需求。持续上涨的住房价格会刺激一批以获取住房资本利得（即住房价格上升差价）为目的的投资人。为获取更大收益或可能因投资资本不足，这些投资者往往会在不考虑自身长期还款能力的基础上申请个人住房贷款。美国的次级债券危机暨对这类个人住房贷款市场予以了警示。这类贷款客户的还款保障并不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。对贷款银行来说，在个人住房市场出现不利变化时，这类客户具有较高的违约概率。

居民购买个人住房的用途和目的各异，且会随着时间、环境和条件的变化而变化。对拥有多套住房的同一家庭而言，每套住房的购买动机可能都不相同。总而言之，正是由于居民具有购买住房的动机，又不具备或不愿意一次性付清所购住房的全部款项，个人住房贷款就有了其生存和发展的空间。

2.3 我国个人住房贷款发展现状

2.3.1 我国的个人住房贷款发展历程

个人住房贷款通常也称个人住房按揭贷款或个人住房抵押贷款。在我国，个人住房贷款是20世纪80年代以后开展起来的一种新的个人消费贷款业务。根据中国银行业监督管理委员会2004年9月2日公布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。首先，它是一种对象特定的贷款，即仅针对具有完全民事行为的自然人发放；其次，它是用途专一的贷款，限用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款；第三，它是一种抵押贷款，借款人以所购买的住房为抵押物4向银行借款。当借款人不能按期偿还贷款本息时，贷款银行有权依法处置其抵押物并优先受偿，如果处置抵押住房的收入不足以偿还贷款，贷款人还可以从借款人和保证人的个人财产和收入中获得补偿。

我国个人住房贷款同样是伴随着住房制度改革发展的。1979年前，我国实行高度集中的计 中国房地产信息网。 4

个人住房贷款也有担保方式为质押、第三方保证和信用的情况，但人们通常理解的以及绝大部分的个人住房贷

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划经济，城市居民住房统一由国家或单位开发、分配和管理，没有个人住房贷款推进的需求和存在的空间。住房制度开始改革试点，个人住房市场形成后，个人住房贷款开始得以发展。

在我国，中国建设银行最早开办个人住房贷款业务。1979年以后，随着我国经济改革的推进，国家住房投资逐步从财政无偿拨款转为银行贷款，成为有偿有息的信用资金。1980年，中国建设银行开办商品住宅开发贷款业务试点，1984年提出，各地组建房地产综合开发公司，并规定由中国建设银行提供周转资金。同年，中国建设银行正式设立“土地开发和商品房贷款”产品。1987年，我国在烟台、蚌埠设立了住房储蓄银行。之后，建工农中四大国有银行先后设立了房地产信贷部。1988年，《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的精神明确了我国个人住房贷款在业务上实行“三自两单”，在银行自营性业务方面充分发挥金融机构的积极性，以实现支持房改和住房建设的目的。1994年，以上海为先导，住房公积金制度开始起步，性个人住房贷款业务向委托性业务转变，商业性个人住房贷款业务开始向普通住房倾斜，个人住房贷款经营管理开始规范，贷款品种不断增加，业务竞争围绕着争办性个人住房贷款业务展开。1997年，上海、成都、太原三地试点成立住房储蓄信贷部，个人住房贷款机构有了新的发展。1998年底，住房实物分配的终结宣告了中国百姓只能依靠自身的经济实力实现“居者有其屋”的梦想，房地产业和金融业出现了前所未有的紧密合作关系，个人住房贷款业务迅速发展起来，经营机构进一步扩大，经营力度不断增强，性和商业性个人住房贷款业务结合更加紧密，个人住房贷款业务开始步入全方位业务竞争的高速发展轨道。

2.3.2 我国个人住房贷款业务品种

根据个人住房贷款风险直接承受人分类，我国的个人住房贷款可以分为性个人住房贷款，商业性个人住房贷款和个人住房组合贷款：

（1）性个人住房贷款

性个人住房贷款是为国家和相关机构为推进城镇住房制度改革，运用住房公积金、住房售房款和住房补贴存款，为职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款，主要包括个人住房公积金贷款和其他性个人住房贷款。性个人住房贷款的资金由专门机构负责运营并承担风险损失，商业银行仅承担中介角色，负责归集和发放，不承担因此产生的风险。对银行来说，该类业务属于代理类中间业务，不在本文的探讨范围内。

（2）商业性个人住房贷款

商业性个人住房贷款是商业银行使用信贷资金，自主向城镇居民发放的个人住房贷款，广义的个人住房贷款即个人住房类贷款，通常包括个人住房贷款、二手房按揭贷款、个人商业用房贷 款均以所购住房为抵押，因此本文所指个人住房贷款也都满足以所购住房为抵押的前提条件。

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款、个人住房装修贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。狭义个人住房贷款即人们通常理解的住房按揭贷款，仅指用于购买城镇住房的个人住房贷款和二手房按揭贷款。由于这两种贷款产品在商业银行商业性个人住房贷款余额和笔数中占比很高，因此本文主要基于狭义的个人住房贷款进行讨论。

（3）个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是性和商业性个人住房贷款相结合的贷款方式，是指商业银行在代理发放性个人住房贷款时，如果借款人满足最低比例要求的自有资金与性个人住房贷款可贷金额之和仍不足以支付购房款，商业银行向借款人同时发放部分商业性个人住房贷款以弥补购房款的不足。

2.2.3 我国个人住房贷款发展现状

受益于住房制度、金融改革的深化和一系列法规的支持，我国个人住房市场迅速发展，个人住房贷款的规模也不断扩大。个人住房贷款业务的经营机构也从过去的中国建设银行等少数国有银行发展到多家商业银行。在1996年到1997年我国的个人住房贷款经历了7个月的暂停和调整后，我国个人住房贷款1998年起开始呈爆发式的增长，增长速度远远高于金融机构整体贷款的增长，个人住房贷款占商业银行业务的比重也不断提高。从1998年到2006年，随着国内个人住房销售的大幅增长，个人住房贷款余额也迅速增长，住房信贷逐步成为商业银行新的利润增长点。

1998年，全国居民个人住房贷款只有426.2亿元，仅占全部贷款余额的0.23%。此后，个人住房贷款余额直线上升，截止2005年底，全国范围内商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，同比增长15.8%，占房地产贷款的60%，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为l0%。

20000180001600014000120001000080006000400020000250%200%150%100%50%0%住宅销售额个人住房贷款余额个人住房贷款增长率（亿元）19981999200020012002200320042005 图3 1998-2005年国内个人住房贷款情况

FIGURE3 Domestic Personal Housing Loans from 1998 to 2005

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2006年，建、工、中、交四家上市的大型商业银行的个人住房贷款余额仍均有不同幅度的上升（见表1）：

表1 2006年建、工、中、交四大上市银行个人住房贷款余额新增情况 Table1 Personal Housing Loans Increased of the Four Quoted Commercial Banks

建行 工行 中行 交行

余额新增（亿元）

贷款增速

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798.17 22.92% 325.23 8.61% 510.05 17.78% 99.60 12.73%

2.4 中国建设银行个人住房贷款发展现状

2.4.1 中国建设银行概况

中国建设银行，全称中国建设银行股份有限公司，于2004年9月17日以发起设立的方式成立，其前身为1954年成立的中国人民建设银行。最初是财政部下属的一家国有专业银行，负责管理和分配根据国家经济计划拨给建设项目和基础建设相关项目的资金。1979年，中国人民建设银行成为直属的金融机构，并逐渐承担了更多的商业银行职能。

1994年初，根据金融改革的部署，国家成立了三家性银行，以承担国家专业银行的主要性贷款功能，其中国家开发银行承接了中国建设银行的性贷款业务和职能。此后，包括中国建设银行在内的各国家专业银行逐步转型为综合性的四大国有商业银行。1996年，中国人民建设银行正式更名为中国建设银行。

二十世纪九十年代末以来，国家采取了一系列举措加强国内银行的资本基础，提高资产质量。继1998年财政部发行2700亿元的特别国债（其中492亿元注入中国建设银行以提高其资本充足率），我国于1999年设立了包括中国信达在内的四家资产管理公司。同年，中国建设银行向中国信达出售了账面值为2500亿元的不良资产。2003年12月，汇金公司代表国家向中国建设银行注资225亿美元，作为中国建设银行资本金。2004年，经和有关主管部门批准，中国建设银行分立为股份有限公司和中国建投，其中，股份有限公司承接了原中国建设银行境内外的全部商业银行业务，并沿用了中国建设银行的称谓。

2005年8月，中国建设银行的境外战略投资者美国银行和淡马锡的全资子公司富登金融分 5

数据来源：工行、中行、交行数据根据其年报整理，建行数据来源于内部统计。为统一口径，个人住房贷款不含个人商业用房贷款。

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别出资2500亿美元和1466亿美元向汇金公司购入占中国建设银行H股发行前已发行股份的9%和5.1%。同年，中国建设银行在境外首次公开发行H股，并在联交所主板上市。

作为一家国内领先的商业银行，中国建设银行为客户提供全面的商业银行产品与服务。银行总部设在北京，截至2007年6月30日，中国建设银行在中国内地设有13551家分支机构，包括总行、38个一级分行、291个二级分行、5653个支行以及7568个分理处及其他机构；在、新加坡、法兰克福、约翰内斯堡、东京及首尔设有分行，在纽约和伦敦设有代表处。此外，中国建设银行还拥有中国建设银行（亚洲）股份有限公司（原美国银行（亚洲）股份有限公司）、中国建设银行（亚洲）有限公司、建银国际（控股）有限公司、中德住房储蓄银行有限责任公司和建信基金管理有限责任公司等子公司。

以2007年6月底资产总额计算，根据中国人民银行公布的资料，中国建设银行是中国第二大商业银行。资产总额为61178亿元，其中，贷款总额为31654亿元，占贷款市场份额为13%；存款总额为50483亿元，占存款市场份额为13.6%；股东权益总额为3257亿元。同时，中国建设银行在诸多领域位于行业领先地位，截止2007年6月30日，中国建设银行是：

󰁺 国内最大的个人贷款银行，在四大商业银行中的市场份额为30.5%； 󰁺 国内最大的个人住房贷款银行，在同业中的市场份额为21.7%； 󰁺 四大商业银行中不良贷款率最低的银行，不良贷款率为2.95%； 󰁺 国内商业银行中最早开展资产证券化业务的银行；

2.4.2 中国建设银行个人住房贷款现状

中国建设银行将个人住房贷款定义为中国建设银行使用信贷资金向在中国境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。自20世纪80年代中期在国内率先开办个人住房贷款业务以来，中国建设银行的个人住房贷款业务迄今为止已有近20年的历史，是国内经营个人住房贷款业务品种最全、业务量最大的商业银行。“要买房、到建行”的口碑深入人心，中国建设银行厚积薄发提炼出“乐得家”这一个人住房贷款系列产品品牌，使得中国建设银行成为了国内首家个人贷款业务形成品牌的银行。截至2007年6月30日，中国建设银行拥有个人住房贷款客户260万，个人住房贷款余额占全行业市场份额的21.7%。

与国内其他大型上市银行相比，2006年中国建设银行个人住房贷款规模最大，个人住房贷款余额新增和贷款增速在工、中、建、交四大上市银行中均列第一。截至2007年6月底，中国建设银行个人住房贷款余额为4740亿元，占个人贷款余额的69.7%，个人住房贷款和个人商业用房贷款约占全部国内贷款组合的17.3%。

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60005000（亿元）30%25%20%15%10%5%0%20022003200420052006比年初新增增速贷款余额40003000200010000 图4中国建设银行个人住房类贷款新增情况

FIGURE4 China Construction Bank Personal Housing Loans Increased

作为国内最早提供商业性个人住房贷款和住房公积金业务的银行，中国建设银行是个人住房贷款产品品种最全的商业银行之一，向有购、建住宅的需求的个人提供最完备的个人住房金融服务。目前所提供个人住房类贷款包括针对购买一手房客户的个人住房贷款、针对购买二手房客户的个人再交易住房贷款、针对购买商业用房客户的个人商业用房贷款、为自有住房客户提供再融资的个人住房最高额抵押贷款以及固定利率个人住房贷款。其中个人住房贷款和个人再交易住房贷款是个人住房金融服务中最重要的产品。

表2中国建设银行个人住房类贷款品种 Table2 China Construction Bank Personal Housing Loans

中国建设银行用信贷资金向在中国境内城镇购买、建造、大修各类型住个人住房贷款 房的自然人发放的贷款，目前主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，

即通常所称“个人住房按揭贷款”。 个人再交易住

房贷款

中国建设银行向在中国境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房的自然人发放的贷款，目前主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，俗称“二手房贷款”。

对具有完全民事行为能力且按时足额缴存住房公积金的职工在中国境内城镇购买、大修各类型住房时，中国建设银行用银行信贷资金与住房公积金相配套，同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。

中国建设银行用信贷资金向在住房二级市场上购买本行个人住房贷款尚未结清的客户出售住房（含商业用房）的自然人发放的一种特殊形式的个人住房消费贷款，俗称“转按揭贷款”。

7

6

个人住房组合

贷款

个人住房转让

贷款

67

个人住房类贷款包括：个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人再交易用房贷款。 数据来源：根据中国建设银行网站www.ccb.com资料整理。

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个人商业用房

贷款

中国建设银行用信贷资金向在中国境内城镇购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。目前主要产品是抵押加阶段性保证个人商业用房贷款，即通常所称“个人商业用房按揭贷款”。

中国建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。

中国建设银行向购买住房的借款人发放的，在约定期限内，贷款利率不随人民银行利率调整或市场利率变化而变动的商业性个人住房贷款。固定利率个人住房贷款的执行利率由中国建设银行在同期人民银行公布的基准利率水平基础上确定，实行下限管理。现行的固定利率标准为：

个人住房最高额抵押贷款

固定利率个人住房贷款

产品种类

3年固定利率等额本金/等额本息个人住房贷款5年固定利率等额本金/等额本息个人住房贷款10年固定利率等额本金/等额本息个人住房贷款

基准利率 分行授权底线6.36 6.57 7.02

5.72 5.88 6.39

此外，中国建设银行还与全国各地住房公积金管理中心建立了良好的业务合作关系，代理公积金管理中心发放委托贷款，收取一定的委托贷款费用，但不承担受托发放的个人住房公积金贷款的信用风险。利用在住房公积金贷款业务的领先优势，实现个人住房贷款的交叉营销。截至2007年6月，中国建设银行住房公积金贷款余额2090亿元，市场份额为50.9%。

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第3章 个人住房贷款风险及其影响因素分析

3.1 商业银行风险与个人住房贷款风险综述

3.1.1 商业银行风险

风险是指由于事物的不确定性而存在损失的可能性，而商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失的可能性。商业银行风险有多种表现形式，现代商业银行面临的主要风险可以归纳为信用风险、操作风险和市场风险，这也是巴塞尔新资本协议所提出商业银行资本监管要求的三大风险。

（1）信用风险，可定义为银行的借款人或交易对象不能按事先达成的协议履行义务，从而使商业银行产生损失的潜在可能性。而信用风险管理目标就是通过将信用风险在可以接受的范围内而获得最高的风险调整收益。

（2）操作风险，指由不完善或有问题的内部程序、人员、系统或外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但排除策略风险和声誉风险。

（3）市场风险。是指因市场价格、利率、汇率、股票价格和商品价格的不利变动而使银行表内和表外业务发生损失的风险。市场风险存在于银行的交易和非交易业务中。市场风险可以分为利率风险、汇率风险（包括黄金）、股票价格风险和商品价格风险，分别是指由于利率、汇率、股票价格和商品价格的不利变动所带来的风险。包括：

󰂾 交易账户中与利率相关的金融工具以及权益所面临的各种风险； 󰂾 整个银行面临的外汇风险及商品风险。

上述三类风险基本涵盖了商业银行的主要风险，其它各类风险都可以隐性的方式包括在内。但上述三类风险并不是绝然划分的。例如，信用损失可能由操作风险引起：

• 由于在业务发起、监控或记录过程中未履行应尽的职责而招致损失； • 由于信用风险或客户经理进行未经授权的操作而导致损失。

巴塞尔新资本协议没有从技术上规定信用风险和操作风险的划分边界，但巴塞尔委员会针对各类损失进行了量化影响调查，发现在抵押品管理和记录存档等流程中出现的问题，往往被界定为操作风险。

3.1.2 个人住房贷款风险综述

从贷款人的角度出发，个人住房贷款风险通常是指发放个人住房贷款的银行或其他金融机构

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由于各种原因而不能按约定如期、足额收回贷款本金和利息而产生损失的可能性。个人住房贷款期限长，每笔贷款数额小，贷款人分散，这对习惯批发业务的我国商业银行来说是一个挑战。国内外的经验表明，个人住房贷款的风险隐蔽性较强，具有周期性、滞后性等特征。尽管近年来我国房地产市场处于繁荣时期，个人住房贷款违约率较低，但我国商业银行经营管理和风险防范能力的欠缺、资本市场发展的不完善、个人信用体系的不健全，使我国商业银行面临较高的个人住房贷款风险。识别存在的风险进而采取有效措施防范和化解风险是个人住房贷款业务走向良性发展的必经之路。

（1）个人住房贷款风险特征分析

个人住房市场具有周期性，并且个人住房贷款具有借款期限长，每笔贷款数额小，贷款人分散，以所购房屋为抵押的特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散型、滞后性、隐蔽性、多样性等特征：

① 分散性。商业银行个人住房贷款的对象是城镇居民消费群体，资信状况各异。与对公信贷业务相比，个人住房贷款的金额偏低，阶段性还款现金流较小，从而造成银行贷前调查、贷后管理等操作环节信息来源分散、步骤繁琐以及每笔贷款单位成本上升。

② 滞后性。个人住房贷款的期限一般为10-20年，最长可达30年，这为风险的缓慢积聚提供了可能。由于受到经济周期波动和借款人收入状况变化的影响，个人住房贷款的风险通常不会立即体现。Moody公司对美国加州1970-1988年近20年间全部金融机构的700多万笔个人住房抵押贷款的违约情况进行统计分析后发现，在贷款期限为10年的个人住房抵押贷款中，个人住房抵押贷款借款人己经履约时间进入第3.5-6年时违约率较高，其中在第4年达到最高。

违

约机率

第4年

时间

图5借款人违约机率曲线 FIGURE5 Default Probability

③ 隐蔽性。在房地产价格上涨的情况下，个人住房贷款违约率较低，因为此时借款人可以通过在市场上出售房屋来偿还贷款，并因而获利。而导致大量个人住房贷款不良的房地产价格崩

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溃则属于小概率事件，因此通常在个人住房贷款风险爆发会形成表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联。由于风险并未直接暴露，极易被忽视。

④ 多样性。个人住房贷款涉及当事人较多，风险产生的原因相应也比较复杂，借款人、银行、开发商、抵押物等等都可能是引起个人住房贷款风险的成因。风险来源不同，类型不同，而且风险的表现形式也多种多样。

（2）个人住房贷款风险分类

我国相关住房抵押贷款风险分析的专著、文章对个人住房贷款风险的描述略有不同，在归纳整理的基础上并结合实践，可以将与商业银行个人住房贷款单笔债项直接相关的风险概括为以下几种风险形式：

① 借款人违约风险，即个人住房贷款的借款人因主观或客观原因不能或不愿按时偿还贷款引起的风险。根据巴塞尔新资本协议，若出现以下一种情况或同时出现以下两种情况，债务人将被视为违约：一、银行认定除非采取追索措施，如变现抵押品（如果存在的话），借款人可能无法全额偿还对银行集团的债务；二、债务人对于银行集团的实质性信贷债务逾期90天以上。8若客户违反了规定的透支限额或者新核定的限额小于目前的余额，各项透支将被视为逾期。

② 提前还款风险，是指借款人未能按合同约定按时偿还贷款，而是提前还款，影响银行资金安排的有效性，从而使银行产生损失的可能性。

③ 欺诈风险，是指借款人采取欺诈手段，利用个人住房贷款骗取金融机构资金而金融机构通过正常的审查未能发现所带来的风险。

④ 抵押物风险。个人住房贷款一般采用以所购住房抵押担保的形式，银行也将抵押的住房作为第二还款来源。一方面，由于以所购住房提供抵押担保，增加了借款人违约的机会成本；另一方面，当借款人违约时，处置抵押物即成为贷款银行避免或减少个人住房贷款损失的关键保障。如果抵押物实际价值不足以覆盖剩余贷款本息，个人住房贷款的风险无疑会加大。

⑤ 商业银行管理风险，是指贷款银行在发放和管理个人住房贷款的过程中，由于操作流程和风险环节控制手段设计不合理、经办人员未严格按规定执行，以及因贷款审批失误造成的风险。

上述几种风险中，由于巴塞尔新资本协议没有从技术上规定信用风险和操作风险的划分边界，为便于下一步分析，根据信用风险和操作风险的基本定义，将借款人违约风险和提前还款风险划分为信用风险9；将欺诈风险、抵押物风险、商业银行管理风险划分为操作风险。 8

对于个人住房贷款业务，根据不同地区的情况，巴塞尔新资本协议允许监管当局对不同的产品可将90天增加到180天。 9

新巴塞尔协议定义的信用风险主要指违约风险，不包括提前还款。但本文考虑到提前还款符合“交易对手未按

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此外，在对个人住房贷款的研究中，经常把利率风险、通货膨胀风险（购买力风险）、以及流动性风险等纳入讨论范围，但考虑到这类市场风险是整个商业银行面临的风险，商业银行一般不将其纳入个人住房贷款和具体债项风险管理，因此本文不做详细评述。

3.2 个人住房贷款信用风险及其影响因素

3.2.1 个人住房贷款信用风险

信用风险是商业银行风险管理中最常见、最难以处理的风险形式。是指交易对手未按合同承诺履行合同义务或信用评级下降而给商业银行带来损失的可能性。借款人的违约可能会危及到银行正常的清偿能力，严重的甚至会导致资金周转失灵，银行破产倒闭，同时对国家宏观经济运行和金融安全也会造成极大的危害。因此，信用风险始终是商业银行风险管理的重要内容。个人住房贷款的信用风险主要指借款人违约风险和提前还款风险。

（1）借款人违约风险，具体又包括被迫违约风险、理性违约风险、恶意违约风险、道德风险和借款人生命风险。

① 被迫违约风险，是指借款人在购买房产后，因发生财务困难或其他突发事件，导致实际支付能力下降，从而无法继续正常按时偿还贷款本息所产生的信用风险。被迫违约说明借款人有还款意愿，但没有还款能力。这类具备还款意愿的借款人信用度比较可靠，只要其收入能力保持不变或逐年上升，基本上就不会违约。即使借款人收入明显减少时，也不意味着违约现象一定出现，借款人只要有偿还月供款能力的，一般不会轻易违约放弃住房。当借款人的收入减少但仍大于每个月的应还款额时，借款人会减少其他开支，避免违约；当每个月的收入不足以支付月还款额时，借款人还有可能再贷款或寻找其它资金来源。一般来说，因借款人收入减少而导致被迫违约是一种小概率事件。

② 理性违约风险。理性违约是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。它与借款人的实际支付能力无关，是借款人出于个人收益最大化考虑的一种主动违约行为。当房地产价格下跌时，如果借款人转让房地产所得的收入不足以还清贷款、收回投资与成本时，理性违约就可能发生。通常情况下，理性违约选择发生在房价快速下跌的市场中。因为如果市场房价上升，即使借款人无力继续还款也不会选择违约，此时借款人可以通过转让房产还清贷款，收回投资与成本，甚至赚取部分利润。

③ 恶意违约风险，是指借款人即使具备还本付息能力，但主观上故意违约。例如，借款人 合同承诺履行合同义务而给商业银行带来损失”的定义，因此将其归入信用风险讨论。

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同开发商、物业公司等发生纠纷，在纠纷未得到满意解决前，借款人对住房交易不满，拒不还贷。

④ 道德风险，即购房者认为不会坐视住房泡沫破灭，在住房价格大幅上升的情况下，不顾自身收入和风险状况购买远超出还款能力的昂贵物业。一旦房价下跌，购房者将希望寄托在托市，或由其他人来承担损失，而没有任何完全依托自身力量偿还贷款的思想准备。当住房价格向下波动，或他人承担全部风险的假设被实践证明无效时，大量个人住房贷款因借款人无力偿还而产生不良的风险。

⑤ 借款人生命风险，是被迫违约的一种极端情况，指由于借款人死亡或失踪等原因而引发的风险。一般来说，这种风险发生的可能性很小，同时由于借款人寿命的不可预期性，除了因借款人患有特殊疾病等，这种风险一般无法采取有针对性的措施予以防范。

（2）提前还款风险

提前还款风险是指借款人在还款期限内，在贷款合同规定的还款计划外，提前偿还本金，造成贷款人损失的可能。提前还款风险给贷款人造成的损失主要表现在三个方面：第一，提前还款会打破贷款人现金流计划和资金安排，贷款人必须为提前回流的资金寻找新的投资渠道，支付再投资成本；第二，如果市场利率下降，贷款人再投资收益就会降低；第三，过早的本金偿还可能使贷款人蒙受发起费用、服务费用和管理费用的损失。

3.2.2 个人住房贷款信用风险影响因素

（1）借款人违约风险的影响因素

对任一笔个人住房贷款，借款人会否按约履行归还贷款本息，取决于借款人的还款能力和还款意愿，两者缺一不可。一般情况下，借款人违约是两者共同作用的结果，但相对而言，借款人被迫违约和道德风险主要是由于借款人还款能力不足；而理性违约和恶意违约风险则主要是由于市场环境发生变化，或法律机制不完善，借款人缺乏还款意愿导致的。通常认为借款人是否理性违约与其还款能力无关，仅受其还款意愿的影响；而借款人被迫违约是一种被动违约行为，主观没有违约动机，所以本文分别从借款人理性违约和被迫违约风险出发，分析影响借款人还款意愿和还款能力的因素。

① 理性违约风险影响因素分析

如前所述，当个人住房价格下跌时，借款人会否选择理性违约取决于其住房中持有的权益与抵押贷款债务的大小。基于上述假设，判断借款人会否主动违约，只需将当前抵押物市场价格与剩余贷款本金相比较即可，换言之，每笔贷款的剩余贷款本金即该笔贷款项下抵押房产价格下跌导致理性违约风险的临界点。

假设Ht为计算警戒线当期（时刻t），抵押房产的市场价格；

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Bt为时刻t剩余贷款本金数额。

则借款人理性违约条件为，

Bt>Ht………………………………………（1）

令H为个人住房贷款抵押房产价值，其中新楼盘为销售价格、再交易住房为评估价； α为按揭比率，或称贷款成数，即贷款合同金额/抵押房产价值； E为已偿还贷款本金。 即，

Bt=αH-E………………………………………（2）

可得，

αH-E>Ht………………………………………（3）

上式可改写为，

（H-Ht）/H>1-α+E/H………………………………（4）

其中（H-Ht）/H为价格下降幅度。

1-α+E/H即为价格下跌警戒线，当住房价格下降幅度超过价格下跌警戒线时，理性借款人就会选择违约，因此价格下跌警戒线越高，抵押物对银行风险的保障程度越高。另外，从公式中可以看出警戒线的高低取决于α和E/H，其中α为按揭比率，在贷款时即已决定，α越高，抵押物对贷款本金的保障系数越低，银行所面临的风险越大；E/H为贷款本金偿还率，当借款本金偿还率较大时，即借款人已偿付较大部分本金，警戒线水平较高，借款人理性违约风险较小。

除抵押物价值外，实践中，借款人还要受到违约成本、预期价格变动、借款人理性程度和债务追偿力度等的影响。由于这些影响因素的存在，在住房价格下跌到警戒线下时，借款人可能不会立即违约。

a) 违约成本对理性违约风险的影响

借款人面临的违约成本视借款人情况有所区分，一般来说有显性成本和隐性成本。假设借款人违约不偿还贷款后，还要从市场上购买住房用于居住或抵御通货膨胀等需求，则显性成本包括重新购置住宅的费用，而隐性成本包括再贷款的机会成本、违约造成的声誉损失等不能直接计算的成本。违约成本的存在使借款人在决定是否要违约时更为慎重，高违约成本将会降低借款人理性违约的风险程度。

以重新购置住宅费用为例，由于借款人确实有住宅实物需求，因此在其违约放弃贷款房屋后，需要重新购置住宅，则前述借款人违约条件改写为：αH—E>Ht+βHt，其中β为购买住房的

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全部交易费用占房价的百分比。

经推导可得，（H—Ht）/H>（β—α+E/H+1）/（1+β），即新的住房价格下跌警戒线为（β—α+E/H+1）/（1+β）。

与原价格下跌警戒线1—α+E/H相比，新的价格下跌警戒线要高出（（αH—E）（1+β））/（βH），即在考虑重新购置住宅费用的情况下，住房价格下跌警戒线水平上升，借款人理性违约风险下降。

b) 预期房价变动对理性违约风险的影响

在借款人理性假设的前提下，借款人选择停止继续归还贷款本息，从而放弃已部分支付的抵押住房是因为借款人预期能在住房市场上以更低的价格买入使用价值相同的房屋。但由于住房本身所具有的异质性和流动性较差的缺点，购买到符合借款人条件的住房的手续比较复杂。在住房价格剧烈波动的情况下，如果住房价格短期内下降幅度极大，借款人可能会推断住房价格即将迅速回升，考虑到再贷款机会成本和违约造成的声誉损失等，一般不会选择在此时违约。

例如当住房价格下跌幅度过大，住房价值低于按租金收入计算的资产价值10时，根据无套利理论，此时会产生套利行为对这种偏差进行纠正，即有投资人选择从银行借款购买住房出租以获取超额利润。此时理性借款人同样会选择利用这一套利机会。随着住房市场需求的增加，住房价格将相应上升。如果预期未来短期内抵押房产价格将超过剩余贷款本金，借款人考虑到维护个人信用和违约成本因素，也会选择放弃立即违约。

c) 借款人理性程度对理性违约风险的影响

借款人理性违约风险是建立在借款人理性的基础上的，但实践中，每个借款人的理性程度差异很大。对理性程度较高的借款人来说，当住房价格下跌幅度超过警戒线时，会选择立即违约，这类借款人购买个人住房主要是用于投资需求尤其是投机需求；而对理性程度较低的借款人而言，个人住房贷款的还本付息基本与住房价格波动无关，在整个贷款期间他都会按合同约定逐月还款，这类借款人购买个人住房主要出于自住需求，借款购买房产时考虑更多的是自身的承受能力和还款能力，而非住房价格上涨预期。

另一方面，由于住房的非同质性，即没有两套完全一模一样的房产，导致不同购房者对不同物业的偏好不同，体现在购买住房时购房者愿意为某套房屋支付超出合理范围的溢价。同样，当住房价格波动时，由于持有该套住房的动机强烈，借款人的理性程度可能会非常低甚至没有理性，也就是意味着无论住房价格如何波动，理性违约风险都处于非常低的水平。

d) 债务追偿力度对理性违约风险的影响 10

根据资产价值由其所带来的未来收益的资本化价值确定的理论，按租金收入计算的资产价值为r/i，其中r为

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个人住房贷款中借款人承担无限责任，即当抵押物处置收入不足以清偿贷款，贷款银行可以通过追偿借款人的个人财产和收入以获得补偿。因此，债务追偿力度的大小是影响借款人还款意愿的重要因素。在一个信用体系健全、个人财产清晰的社会中，借款人的理性违约风险很小，这是因为即使借款人违约，其因此而获得的住房收益将全部被追缴用于偿还贷款，此外，借款人还要负担抵押物处置等额外的交易费用。

同样，在一个贷款追偿较困难的环境中，贷款银行处置抵押物不足的部分由于受到法律、司法机关执行效率、社会信用体系等因素的制约，无法有效地向借款人进行追偿。此时，借款人违约的最大损失是用于抵押的住房。在住房价格下跌幅度超过警戒线的情况下，借款人理性违约的概率较大。至于因为各种原因，贷款银行无法对抵押物进行处置，则与借款人理性违约风险无关。

由此，可以得到如下风险因素与理性违约的关系：

表3 风险因素与理性违约关系

Table3 Relationship between Risk Factors and Rational Default

因素

因素向增加方向变化 因素变化

风险变化

因素向减少方向变化 因素变化

风险变化

- - - - - - - - 因素与风险的关系

本金偿还率 + - + + 按揭比率

+ + 房价跌幅

+ - 违约成本

+ - 交易费用

+ - 预期房价

+ + 借款人理性

+ - 追债力度

② 被迫违约风险影响因素分析

+ 反向

- 正向 - 正向 + 反向 + 反向 + 反向 - 正向 + 反向

被迫违约是一种被动违约行为，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件的发生，无法继续正常向金融机构按月还本付息而产生的违约行为。支付能力理论认为被迫违约一般发生在借款人收入持续减少，因而导致借款人支付能力下降的背景之下。因此，一般认为被迫违约与住房市场价格变化没有直接关系，主要与突发事件和失业导致的收入下降有关。

从借款人支付能力稳定性来看，支付能力的稳定性取决于收入的稳定性。M·弗里德曼认为一个人的收入可分为持久性收入和暂时性收入。所谓的持久性收入就是稳定的、正常的收入，在当前财富水平以及现在和未来赚取的收入给定的条件下，一个人能够在他或她余生维持稳定消费的比率。暂时性收入则是不稳定的、意外的收入。弗里德曼认为，决定人们消费支出的是人们的持久的、长期的收入，而不是短期的可支配收入，因为短期可支配收入是受许多偶然因素影响而 住宅出租收益；i为贴现率，通常选用市场利率。

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经常变动的量。为了实现效用最大化，人们实际上是根据人们在长期中能保持的收入水平来进行支付规划的。

个人住房贷款属于中长期信贷，贷款期限通常要持续20-30年左右。银行在发放贷款时，只能了解借款人以前及当期的收支情况，并据此推测借款人未来的财务状况。但未来的不确定因素很多，个人资信状况面临着巨大的不确定性。同样，借款人对未来收入状况也是建立在预期基础上的。一旦借款人失业、发生意外事故或丧失劳动能力，其收入将下降或支出将上升而使财务状况恶化；宏观经济不景气，也会降低借款人的收入水平，使其与预期收入产生较大差异，导致借款人客观上无力偿还贷款。

此外，在借款人持续性收入与预期相符的情况下，外部经济环境、尤其是金融环境的变化也会影响到借款人的还款能力。比如，因超出预期的物价上涨和通货膨胀等导致的实际收入水平的下降和浮动利率下贷款利率上升导致的贷款支出增加，就是降低借款人支付能力的重要因素。

概括而言，导致个人住房贷款借款人被迫违约，影响其还款能力的因素即其支付能力与预期的差异程度，它由借款人的收入和支出状况决定。其中收入指借款人的持续性收入，即其稳定的、正常收入，当借款人失业、或经济环境变化使实际收入水平低于预期，都会影响到借款人的还款能力；而支出则包括因借款人发生意外事故等的突发性支出、以及因各种原因导致的贷款支出意外长期增加等。

（2）提前还款风险的影响因素

个人住房贷款通常含有期权特征，即买权（提前偿付条款）和卖权（出售即到期条款），许多抵押贷款合同包括这两种期权。提前偿付条款允许借款者在规定的到期日前偿还部分或者全部贷款；而出售即到期条款允许银行在借款人出售抵押住房时要求借款人先偿还贷款，由新的购买者重新申请贷款。

Busser和Hendershott针对提前还款期权理论的研究认为，提前还款可以被看作是执行一种买权。当市场利率低于合同利率时，买权处于实值状态，借款人可以通过执行买权和再融资降低借款购房成本。除买权价值外，利用美国个人住房贷款的数据，Quisley研究认为，搬迁是引发提前还款风险的重要因素，而搬迁又与借款家庭人口、借款人教育程度正相关，与借款人年龄和贷款余额负相关。一般而言，市场利率下跌、提前还款罚金减少、住宅价格上涨会导致提前还款风险加大，其中利率下跌引起的再融资需求和住宅价格上涨引起的搬迁需求是引发提前还款风险的主要原因。

我国的个人住房贷款多是浮动利率贷款，11合同利率根据市场利率12每年调整一次，因此市

尽管中国建设银行等商业银行也开办了固定利率的个人住房贷款，但贷款期限普遍较短，贷款余额在全部个人住房贷款中也占比极低。

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场利率下跌导致的再融资需求不是我国个人住房贷款提前还款的主要原因，相反提高个人住房贷款利率反而会引起规模较大的个人住房贷款提前偿还。这是因为市场利率进入上升周期，个人住房贷款利率将高于借款人预期，借款人从而改变对未来资金价格的预期。而国内居民投资渠道的狭窄，使具有还款能力、又没有合适投资渠道的借款人选择提前还款。

分析我国个人住房市场和居民金融消费习惯，我国个人住房贷款提前还款的原因可以归纳为：

① 借款人保守的负债消费观念；

② 借款人自有资金没有更好的投资渠道，在预期未来贷款利率上升的情况下，通过提前还款，降低购房成本；

③ 借款人出售抵押住房引致提前还款，出售住房动机可能是为实现投资收益，也可能是出于搬迁需求。

而上述因素又进一步受到贷款价值比、贷款期限、借款人年龄、家庭和婚姻状况、教育程度、性别、月收入等因素的影响。此外，提前还款违约成本（如罚金）也会影响到借款人的还款行为。

3.3 个人住房贷款操作风险及其影响因素

3.3.1 个人住房贷款操作风险

2004年6月发布的巴塞尔新资本协议最重大的变化就是将操作风险纳入风险资本的计算与监管框架中，并且要求商业银行配置相应的资本水平，披露更为详细的有关操作风险的信息，操作风险开始与信用风险和市场风险并重成为商业银行的三大风险。根据巴塞尔新资本协议定义，操作风险是由于不完善或有问题的内部程序、人员、系统或外部事件所造成直接或间接损失的风险。操作风险可能直接引起个人住房贷款债项的信用损失。

按事件类型，操作风险可分为内部欺诈、外部欺诈、就业和工作场所安全性、客户产品及业务操作、实体资产损坏、业务中断和系统失败、执行交割及流程管理等七类。对个人住房贷款，操作风险事件大致包括内部欺诈（未经授权的活动、盗窃和欺诈）、外部欺诈（盗窃和欺诈）、客户，产品及业务操作（如未按规定审查客户、超过客户的风险限额）、执行，交割及流程管理（如担保品管理失败、客户许可/免责声明缺失）等。具体而言，欺诈风险、抵押物风险和商业银行管理风险是商业银行个人住房贷款的主要操作风险。

我国的利率水平受到人民银行的严格管制，近年来逐步放开。目前国内个人住房贷款基准利率可以在不低于中国人民银行贷款基准利率规定的下限范围（15%）内自主确定。

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（1）欺诈风险

欺诈风险来源于外部欺诈行为，是指借款人采取欺诈手段，利用个人住房贷款骗取金融机构资金而金融机构通过正常的审查未能发现所带来的风险。俗称的“假按揭”或“假个贷”，是住房开发商在购房人虚假或没有真实购房意愿的情况下，通过虚构交易事实、隐瞒或其它不正当手段，以购房人名义与开发商自身签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人为申请人，骗取根本无偿还能力或超过偿还能力的贷款。一旦住房市场萧条或价格下跌，开发商资金链断裂，因而无力还贷。开发商的欺诈行为使商业银行不能有效的识别和评估“假按揭”的风险状况，贷款的风险程度从相对较小的个人住房贷款变成了风险极大的住房开发贷款。

此外，个人住房贷款的借款人在不具备借款条件的情况下，采取伪造相关证明材料，如收入证明、提高购房合同价格等手段，以骗取银行个人住房贷款或多贷资金的行为也是欺诈风险的一种表现形式。

（2）抵押物风险

这里的抵押物风险主要是指与抵押物管理有关的风险，即因抵押物价值非正常下降所导致的个人住房贷款风险。尽管当个人住房市场发生波动，抵押住房价格下降的情况下，个人住房贷款的风险也会扩大，但这种风险已经包含在了个人住房贷款借款人违约风险和抵押物变现风险中。而另一方面，在个人住房贷款借款人没有违约的情况下，商业银行不涉及处置抵押物的问题，抵押住房的价格变动不会直接引发个人住房贷款风险，因此，抵押住房价格变动风险不包括在引发个人住房贷款债项直接损失的风险范围内。

除个人住房市场波动引起的住房价格下降外，导致抵押物实际价值下降的主要原因还有房地产项目未能如期保质完工交付、抵押物存在产权纠纷、评估价格偏高、抵押物毁损、以及因处置成本过高或法律因素导致的变现困难。

① 抵押物项目风险，主要包括住房延期交付和质量风险，集中体现在住房期房市场。如果住房开发商延期交付，或交付的住房存在质量问题，购房人与开发商发生矛盾且久拖未决时，借款人往往会拒绝归还贷款本息。未完工或存在质量问题的个人住房，其价值可能会低于尚未偿还的个人住房贷款本息，从而形成贷款风险。

当住房供不应求，房价处于上升阶段，购房者前期购买的住房在交付使用时价格已显著上升，因此只要住房质量不会对使用价值产生较明显的影响，购房人一般不会选择退房等诉求；同时由于住房价格上涨，住房市场景气，以及开发商资金充裕等原因，开发商出于长久考虑，一般不会主观选择违约。而且，在住房市场景气的情况下，只要住房价格低于尚未偿还的个人住房贷款本息，银行可以通过处置抵押物，从而避免贷款损失。

但一旦住房价格下跌，由于购房人能以同样价格在市场上购买到质量更好的住房，其取消

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购房交易的动机将较为强烈，如果矛盾不能及时解决，借款人很可能会违约，拒绝偿还贷款本息。而住房价格下跌时，开发商销售住房所能获得的收入降低，当销售价格和销售进度低于预期，就有可能使开发商面临资金紧张的问题。即使开发商的建设资金除来源于自有资金外，主要使用银行发放的项目封闭贷款，如果银行相关人员对开发商资金使用监管不严，就有可能发生开发商挪用项目建设资金，“拆东墙补西墙”。如果房价下跌幅度较大，或开发商资金链就有可能断裂，从而形成“烂尾楼”，使银行信贷资金面临风险。

② 抵押物产权风险，可以分为部分产权产生的风险和产权替代风险。部分产权产生的风险是指房屋产权（占有、使用、收益和处分权）并非由借款人完全所有，而是与他人共有。当贷款未能按时清偿，银行需处分这种产权的住房时，可能会受到。产权替代风险则是由于个人住房贷款的长期性，贷款期内可能发生由于房屋拆迁或其他变动因素，使产权灭失。此时银行将面临难以行使抵押权的物上代位权，以及按作价补偿方式补偿的价格大大低于住房市场价格的风险。

③ 抵押物价格风险，包括房地产开发商与购房人串通，提供给贷款银行高于实际的交易价格信息。以及抵押物评估公司或有关评估人员，出于自身经济利益的驱使，或受到各种客观条件的，高估抵押物实际价值。由于目前新房市场抵押物价值直接根据交易价格确定，而个人再交易住房贷款抵押物价值根据评估价格和交易价格两者孰低的原则确定，当交易价格或评估价格虚高时，抵押物价值被高估，贷款金额可能高于抵押物实际交易价格，借款人存在较大的恶意违约倾向。当借款人违约，贷款银行处置抵押物时，因抵押物实际价值远低于估计价格，银行往往会面临损失。

④ 抵押物毁损风险，个人住房贷款期限较长，作为抵押物的住房可能会在贷款期间，遭遇屋顶破裂、墙壁坍塌、地基下沉、房屋倾斜等而影响使用价值，甚至因火灾、洪水、山崩、雪崩等灾害而导致住房灭失或损坏。尽管目前国内个人住房贷款有抵押物投保的要求，但由于对因不可抗力造成的损失，保险公司拥有免责的权力，银行无法完全规避因抵押物毁损所带来的风险。

⑤ 抵押物变现风险，是指因市场不景气、处置成本过高、制度不健全等因素，贷款银行不得不放弃处分抵押的个人住房或在实际处置中受到较大损失的风险。如果商业银行在发放个人住房贷款时能严格控制贷款成数，抵押住房的价值一般都超过贷款额，但是由于银行自身不能控制的因素，包括影响我国宏观经济的因素，抵押住房价值可能出现显著的波动或下降。如果我国经济放缓或出现其他因素，可能导致相关个人住房贷款抵押物的价值持续下降。如果商业银行没有对抵押住房价格及时监控并采取防范措施，抵押住房价格就有可能降到低于贷款未偿还本息的水平。贷款抵押物质量下降，也会导致所能回收的金额降低。

另外，个人住房商品的差异性较强，且流动性较弱，在住房市场向下波动、房价下跌的情

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况下，市场有效需求不足，往往会出现“有行无市”，即使形态功能完好的住房也无法实现交易的情况。我国司法等因素的影响，抵押住房处置的过程过于复杂且不易操作，持续时间过长，处置过程中涉及的诉讼费、评估费、拍卖费用等经济成本过高，以及我国法律法规一定程度上对债务益的过度维护，均会使贷款银行无法处置抵押物。例如，根据最高人民发布的《最高人民关于人民执行设定抵押的房屋的规定》，自2005年12月21日起，对以房屋抵押进行借款的人及其所抚养家属居住的房屋在裁定拍卖、变卖或者抵债后的6个月内，人民不得强制借款人及其所抚养家属搬迁出该房屋。

（3）商业银行管理风险

商业银行管理风险是指贷款银行在发放和管理个人住房贷款的过程中，由于操作流程和风险环节控制手段设计不合理、经办人员未严格按规定执行等原因引起的风险。例如，商业银行为了拓展个人住房贷款业务市场份额，一味简化手续，放松贷款条件；在对借款人的审查过程中，经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人资料的真实性、合法性审查不严，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。此外，贷款银行经办人员出于个人原因或某种利益关系，明知借款人提供虚假材料而不指出，甚至内外勾结伪造相关材料骗取银行信贷资金所产生的员工道德风险，也是导致个人住房贷款操作风险的重要因素。

3.3.2 个人住房贷款操作风险影响因素

（1）操作风险的风险成因

为满足商业银行操作风险管理需要，操作风险可按照风险成因分为内部程序、人员因素、系统因素和外部事件等四类。

① 内部程序。商业银行业务流程、制度管理存在不当或偏差而没有及时完善，导致操作或执行困难，甚至给蓄意不法者留下漏洞而导致损失的风险。

② 人员因素。这里的人员仅指商业银行员工，不包括外部人员。人员风险源于主观和客观因素，前者为商业银行员工不遵守职业道德，违法、违规或违章操作，单独或参与骗取、盗用银行资产和客户资产，或工作疏忽等行为导致损失的风险；后者为人员数量配备不足或员工的自身能力与岗位对人员素质要求不符而导致损失的风险。

③ 系统因素。IT技术系统、机具设备因技术故障、设备失灵造成系统服务中断或错误服务，以及由于系统数据风险影响业务正常运行而导致损失的风险。例如：ATM短款，IT系统故障等。

④ 外部事件。由于外部主观或客观的破坏性因素导致损失的风险，既包括外部人员的主观行为，又包括外部环境造成的客观事件。

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操作风险的表现形式

员工方面

内部欺诈、失职违规、违法用工法律等 内部流程不健全、流程执行失败、控制和报告不力、文件或合同缺陷、担保品管理不当、产品服务缺陷、泄密、与客户纠纷等

信息科技系统和一般配套设备不完善 外部欺诈、自然灾害、交通事故、外包商

不履责等

内部流程方面

系统方面

外部事件方面

文献来源：银行内部培训资料

图6 操作风险的风险成因 FIGURE6 Operational Risk Factors

（2）个人住房贷款操作风险的影响因素

对个人住房贷款而言，内部程序、人员因素和外部因素是个人住房贷款操作风险主要影响因素。目前商业银行个人住房贷款操作风险主要表现为“假个货”事件，以之为例，其风险成因可分为外部因素和内部因素：

① 外部因素，首先是开发商恶意欺诈。开发商出于套取银行信贷资金的目的，伪造借款人，虚构住房买卖交易，通过“假个货”套取货款；甚至是一房多卖，骗取银行资金。其次，法律环境和市场环境较差，信用体系不健全，也是导致个人住房贷款操作风险的外部因素。

② 内部因素，包括：经营思想偏差，存在“重发展、轻风险”的思想；业务办理未严格执行贷款管理规定；资源配置与业务发展不协调；人员配备数量与业务发展速度失调，使相关人员在完成业务量的压力下，无法同时兼顾工作质量，造成关键控制环节被简化，从而降低了风险控制质量。

同样，抵押物也受到外部和内部因素的共同影响，而商业银行管理风险则主要是内部因素的影响。但此处的外部因素和个人住房贷款信用风险的影响因素不同，它尽管源于外界，但是商业银行可以对外部因素进行分析，通过完善商业银行内部管理制度来加以甄别，实施准入，以防范此类风险因素产生的操作风险及其所导致的信用损失。

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第4章 商业银行个人住房贷款风险管理研究

4.1 商业银行个人住房贷款风险管理综述

4.1.1 商业银行风险管理概述

现代风险管理（Risk Management）起源于美国，学者常用经济效用理论来界定人们对待风险的态度，即通过效用分析，把经济主体对风险的态度分为三种：规避风险型、风险中性型、风险喜好型。由于边际效用递减这一普遍现象的存在，收益越高，收益的效用会趋于递减，再加上考虑风险带来的损失，经济主体对相应的风险就会越来越厌恶，呈规避态度。因此，随着收益的增长，对风险管理的需求就会增加，尤其是具有持续性收益的商业银行，更应该对风险进行全面管理。

数十年来，商业银行风险管理发展迅速，逐步形成了几乎覆盖了银行经营活动的全部领域、整套完备的风险管理体系，包括识别风险的标准与方法、工具、处理风险的渠道与方法、计量模型与工具及其相应的文化观念等，现代商业银行已经演变成以控制风险为核心内容，随着巴塞尔的原则逐渐被中国监管部门接受并加以实施，国内的商业银行就必须把风险管理作为银行经营的基本出发点。

在现代商业银行管理理念中，风险管理不仅是纯粹的管理行为，也是创造价值、控制成本、增加收益的有效手段，已成为商业银行经营活动的核心领域和主要工具，融入银行经营管理的战略思考、流程设计、组织框架和经营产品中。这就要求商业银行全体从银行的核心价值出发，对风险管理的认知与识别达成共识，在此基础上制定出相应风险偏好和风险识别标准，从而确定一家银行的经营方略和客户群体；并通过内控体系和业务流程的设计，及使之有效运转，从而推动实现健康而有效率的效益目标。

4.1.2 商业银行个人住房贷款风险管理

个人住房贷款风险管理是指商业银行运用系统和规范的方法对个人住房信贷管理活动中的各类贷款风险进行识别、计量和处理，防范、降低风险损失的发生及其不利影响程度，以获取最大贷款收益的风险控制行为。个人住房贷款风险管理的主要内容一般包括风险评估、内部控制和制度建设、以及对风险管理成果的监督检查三个方面。

（1）个人住房贷款风险评估

风险评估包括对个人住房贷款风险的识别和计量，是风险管理的基础和前提。风险识别的

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目标是明确个人住房贷款业务中存在的风险隐患及其类型和产生原因，而进行风险计量既是为满足巴塞尔新资本协议的资本监管要求，又是商业银行掌握个人住房贷款风险程度，进行管理的必要前提。要实现有效地评估、计量风险，商业银行必须建立起覆盖全部个人住房贷款业务甚至是覆盖全行的风险评估体系，从源头收集风险数据，并用科学方法和先进技术加以分析、识别和计量。

（2）个人住房贷款内部控制和制度建设

个人住房贷款内部控制的目标是针对不同类型、不同概率和不同规模的贷款风险，采取相应的内部控制措施，并将其制度化、规范化，以实现贷款风险损失最低。根据风险评估的结果，商业银行个人住房贷款风险管理部门按风险程度从高到低排列，优先对其中风险程度较高的制定相应的内部控制措施，以实现风险防范的要求。并以制度的形式明确相关内部控制措施，制度和流程建设能有效地发挥内部控制措施的作用，协助防范个人住房贷款信用风险，更是防范个人住房贷款操作风险的核心环节。

（3）对个人住房贷款风险管理成果的监督检查

对风险管理的监督检查既是风险管理流程的终点，又是风险管理的起点。通过对个人住房贷款风险管理成果监督检查，一方面能对风险评估和内部控制的效果予以评价，并加以改善；另一方面，监督和检查的结果又为风险管理提供了数据基础。因此，好的个人住房贷款风险管理流程应形成一个“风险评估——制度建设——监督检查——风险评估”的闭环。

建立全面的风险管理体系是商业银行自身生存和发展的必要基础，而个人住房贷款作为商业银行大类产品的其中之一，其风险管理体系并不是单独存在的，需要依托商业银行整体风险管理架构。在此不对商业银行风险管理架构多作评述，仅围绕个人住房贷款信用风险和操作风险从风险评估和控制措施选择角度进行分析。

4.2 商业银行对个人住房贷款信用风险的防范

信用风险是商业银行风险管理中最常见、最难以处理的风险形式。是指交易对手未按合同承诺履行合同义务或信用评级下降而给商业银行带来损失的可能性。借款人违约可能会危及到银行正常的清偿能力，严重的甚至会导致资金周转失灵，银行破产倒闭，同时对国家宏观经济运行和金融安全也会造成极大的危害。因此，信用风险始终是商业银行风险管理的重要内容。

4.2.1 我国商业银行个人住房贷款信用风险管理现状

（1）我国商业银行个人住房贷款信用风险管理

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如上一章所分析的，个人住房贷款信用风险主要包括借款人违约风险和提前还款风险，对提前还款国内各商业银行尚没有相应的对策，社会压力和国内个人住房贷款市场的激烈竞争也使商业银行无法向提前还款的借款人收取罚金，目前各银行只能通过规定“贷款发放一年内不得提前还款”，以及要求提前还款人预约排队的形式被动地防范风险。

而借款人违约风险因为是直接导致商业银行个人住房贷款风险的主要原因，各商业银行对借款人违约风险的防范都很重视。目前我国商业银行个人住房贷款流程基本类似，对信用风险管理主要围绕贷前审查和贷后管理两个环节进行。

个人住房贷款风险管理内部控制制度

贷前审查 贷后管理

资

料受理 贷前调查 贷款审批贷后检查抵押管理逾期管理

图7 我国商业银行个人住房贷款风险管理框架

FIGURE7 Personal Housing Loans Risk Management Frame of Domestic Commercial Banks ① 贷前审查，包括资料受理、贷前调查、贷款审批。根据各商业银行的相关规定，借款人除填写申请表外，还需提供证明其自身还款能力，以及供银行分析其还款意愿的个人信息。贷款资料受理人员在审核申请人所提供资料真实完整的基础上，还需收集申请人的其它信息以作验证，并对申请人的信用状况做进一步的分析和评估，其中申请人收入来源和还款能力是贷前调查的核心内容，贷前调查还应包括申请人资信和还款意愿等的调查。在收集申请人相关信息的基础上，贷款审批人员根据商业银行个人住房贷款的相关规章制度，对该笔贷款的风险进行评估，并决定是否同意发放。个人住房贷款的具体审批层级，视贷款品种、金额等，由各商业银行在授权规定中予以明确。

② 贷后管理，包括对贷款用途、还款情况的贷后检查和对贷款风险状况分类，对抵押的他项权证和抵押物的管理以及对贷款发生逾期的借款人进行追讨。由于个人住房贷款所具有的大量、分散的特点，对个人住房贷款的风险分类主要根据贷款担保情况和本息实际逾期天数，采用矩阵方法。尽管各商业银行都在其管理制度中对贷后管理提出了要求，但一般只在贷款发生逾期、借款人实际违约的情况下，才对具体贷款的实际风险状况进行判别。

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（2）我国商业银行个人住房贷款信用风险管理的主要问题

我国国内商业银行个人住房贷款的风险管理模式在提高效率、促进业务发展方面起到了积极的作用，但随着业务的进一步发展、监管要求的提高以及外部环境的变化，风险管理的缺陷日益显现出来。当前主要存在如下一些问题：

① 未建立完善的风险评估体系。国内商业银行对个人住房贷款的信用风险防范主要基于单笔个人住房贷款的违约风险，缺少对个人住房贷款的整体信用风险评估。在开展个人住房贷款业务时，也不重视贷款基础数据的收集，使商业银行在进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房贷款审核体系时，缺乏历史依据和数据基础。

② 信用风险管理技术落后。国内商业银行对申请人信用风险程度的评估缺乏科学统一的风险计量方法和工具，无法准确地度量借款人风险和产品风险，为信贷决策提供科学支持。目前国内个人征信体系尚不完善，商业银行对个人信用评级多延用传统的指标打分法，其中存在过多的定性指标，使个人信用评级结论受到较多评分者主观判断的影响，客观性和可比性不足。尤其对个人住房贷款，部分银行不对借款人进行信用评级，仅根据借款人提供的收入证明确定还款能力，使部分不具备还款能力和还款意愿不足的申请人也获得了个人住房贷款。

③ 个人住房贷款产品差异性不足。目前我国商业银行个人住房贷款产品基本雷同，产品差异性低。这一方面是商业银行缺少产品设计人才；另一方面，由于我国个人信用体系不健全，个人住房贷款存在严重的信息不对称。商业银行对借款人不能有效甄别，无法通过对不同的借款人适用不同产品和贷款条件实现控制风险的目标。

④ 我国商业银行外部信用环境的不完善，以及社会信用意识的淡薄，也给商业银行有效识别和管理个人住房贷款信用风险带来了阻碍。在英美等发达国家，个人信用体系十分健全，商业银行大都定期从外部信用机构购买个人征信数据应用到银行自身的内部评级体系当中进行综合判断，以提高个人信用评价的全面性和准确性。但是，我国个人征信体系的建立才刚刚起步，在相当长的时期内还不能够完全满足商业银行个人信用评价的要求。随着个人住房贷款业务的快速发展，缺乏科学评价和严格管理所带来的信贷风险逐渐显现，客观上要求商业银行必须依靠自身的业务经验和数据积累尽快开发包括个人住房贷款零售敞口的内部评级体系，从而积极防范和化解风险，并不断带动全社会个人信用意识的提高和信用环境的改善。

4.2.2 建立基于统计模型的个人信用评分系统

与公司类业务相比，个人住房贷款具有客户数目巨大，同时单户业务量较小，风险分散的显著特点。这一特点决定了基于大数定律的统计技术在个人住房贷款风险管理中大有用武之地。具体而言，公司信用风险评级在宏观经济分析、行业分析、公司财务分析等各个方面都需要专家参

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与，且这种参与不仅体现在建模过程中，还直接应用到系统的使用过程；而个人评分模型选择的指标几乎都是客观的客户信息，使得模型在个人住房贷款风险管理体系中居于十分核心的地位。

个人住房贷款业务面临的借款人违约风险可以分成两类，业务发生前和业务发生后。业务发生前的风险管理主要解决的问题是接受（或拒绝）申请，即审批流程；而业务发生后的风险管理主要是反欺诈、风险预警和自动化管理、催收管理。相应建立的个人信用评分模型按照用途以及输入变量的不同，也可分为申请评分模型和行为评分模型两类。申请评分模型主要用于是否接受个人贷款申请的决策支持；而行为评分有很多用途，如反欺诈系统、贷后风险管理系统、催收系统，根据用途的不同，分别需要建立各自的行为评分模型。

（1）申请评分与贷前风险管理

申请评分通过对贷款申请人履行各种承诺的能力和信誉程度进行全面评价，为是否接受贷款申请人的申请，以及确定合理的贷款额度、首付款比例、贷款期限和贷款合适利率等提供决策支持。

① 申请评分模型的构建

a) 申请评分模型的指标选择。申请评分是根据贷款申请人在申请贷款时的基本属性，利用数理模型分析贷款申请人的信用风险，给出定量的风险分值，为贷前的风险管理提供决策支持。申请评分考虑的指标主要是贷款申请人在申请贷款时的基本属性，所考虑的数据必须包含与个人住房贷款借款人违约风险相关的属性，即包括在贷款申请当期可以取得的影响借款人还款能力和还款意愿的因素。例如，可以考虑借款人的基本情况（性别、年龄、学历、婚姻、供养人口、本地居住时间、住房情况等），工作情况（工作单位、所属行业、现工作单位时间等），收入与经济状况（个人和家庭工作收入、其他经济来源、家庭资产与负债等），社会保障（是否参加养老保险、失业保险、医疗保险，是否缴纳公积金，是否购买了商业保险和所购买的商业保险类型等），其他信用情况（移动电话缴费情况、水电煤气缴费记录等），其他特殊或不良记录（破产记录、偷逃税记录、机关处罚记录等）

b) 模型的训练。在确定了评价指标后，使用包括评价指标和已有信贷表现（违约是否，设违约标志为1，否则为0）的历史数据样本，训练申请评分模型。由于训练样本的输出变量是两分类的违约是否，申请评分模型得出的风险分值的本质含义是该客户在未来一年的违约概率（PD）。这与巴塞尔新资本协议中关于内部评级的理念是一致的。

c) 阈值。是否接受贷款申请，不是单一地考虑贷款人的风险，而是综合考虑贷款人风险及其给银行带来的收益，目标是使银行的净利润最大化。在利润最大化的原则下，利用数学方法可以得到最优的划分值，即阈值。在贷款审批中，如果申请人的信用分值小于阈值则被拒绝，大于阈值则被接受。

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d) 灰色空间。模型对于分值趋近阈值的申请人的判断能力也相应减弱，国外银行个人信用评分一般都给出一个“灰色空间”（即阈值上下的一定区域），在灰色空间中的分值建议审批人可以加入主观判断，决定是否接受贷款申请。灰色空间的确定由模型建设人员在考虑模型表现和业务专家意见的基础上综合确定。

② 围绕申请评分模型的贷前风险管理

申请评分模型一旦建立，则贷前风险管理应以其为核心，开发内部评级系统，实现评估工作的电子化，并应用于申请审批流程、账户管理自动化以及收款、坏账的核销、回收等环节，从而实现客户信息、业务信息、账户信息和管理信息的统一，也大大提高评估工作的效率和客观性。

a) 审批流程。客户经理在分散的前台收集贷款申请人的资料，保证资料的真实性和完整性；审批人在集中的后台，利用评分模型进行审批工作，前后台分开，银行应该在两者之间建立严格合理的防火墙。

b) 客户的细分管理。申请评分与违约概率具有对应关系，可以通过统计样本的申请评分和违约情况，得到申请评分与违约概率的对应关系，然后利用违约概率把客户划分成不同等级，进行细分化管理。

c) 限额管理。客户的信用评分和客户的收入情况，可以作为客户风险限额管理的参考。对于那些通过审批但分值较低的客户，银行可以采取降低贷款金额或提高首付款比例的措施。

d) 产品定价。银行可以利用申请评分区分客户，制定不同的贷款利率，对于不同风险的客户可以通过产品的区别来实现定价上的区别对待。

（2）信用风险行为评分和信用风险贷后管理

行为评分，就是根据客户账户的活动情况来预测客户未来的行为表现。行为评分模型的显著特点是系统化、自动化和标准化。系统化是指行为评分模型必须依赖于管理信息系统，在系统中提取客户的账户信息，然后预测客户的未来行为；自动化是指系统自动定期计算客户的行为评分，而不需要人工的参与；标准化是指行为评分完全地依赖于模型，而不同于申请评分在审批流程中会在一定程度上考虑专家的经验，这样的模式使得不同客户之间的行为评分具有客观性和一致性。

行为评分有很多用途，如反欺诈系统、贷后风险管理系统、催收系统，根据用途的不同，需要分别建立各自的行为评分模型。本文主要讨论信用风险行为评分，就是利用客户账户的活动情况来预测客户未来发生违约的可能性。

① 行为评分模型的建立

a) 观察期与表现期。行为评分模型的训练样本，需要包括输入变量和输出变量。输入变量是利用观察期内客户的活动情况来构造的评价指标，而输出变量是客户在表现期内的信贷表现。

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观察期和表现期连接在一起，时间上各取一年，也就是说利用客户今年的活动情况来预测客户明年的行为表现。

b) 指标设计。行为评分的输入变量，可以通过客户观察期行为表现的数据构造而得。行为评分常用的原始行为数据有账户使用记录、不良历史记录、客户服务与促销记录、还款行为、费用（逾期费用、超额费用）和征信系统记录，由此可以构造出很多的输入变量。以账户余额为例，可以构造出观察期内余额为零的总天数、观察期内余额连续为零的最大天数等等很多指标。

② 贷后风险预警与管理

目前，相对于公司类业务，我国大多数银行在个银业务贷后的风险管理方面，事前几乎是无所作为，只有等待问题（例如长时间逾期）出现后，才能做出反应。而通过定期更新行为评分，银行可以跟踪观察客户账户的风险状态，及时进行预警，制定相应的策略。

a) 风险预警。通过客户的行为特征，及早识别出有潜在拖欠可能、风险较高、可能造成巨大损失的客户，提前做出不同的防范措施，提高风险防范能力。

b) 动态管理。行为评分由评分系统自动计算实现，定期发布。而且由于数学模型的使用，使得不同时段的分值具有客观性和一致性，从而为持续、有效、一致的信用风险的动态管理提供有效的决策支持。

c) 细分客户。根据评分结果，银行可以将客户细分，针对不同的客户群及时准确制定不同的管理策略。例如根据评分的高低，可以提高或降低客户的信用额度。提高优质客户的信用额度，一方面方便了客户需求，巩固了优质客户群，另一方面银行可以借此获得更多的利润；而降低劣质客户信用额度，可以实现控制和降低风险的目的。

d) 交叉营销。这里是从客户的行为评分进行讨论，交叉营销从风险管理的角度可以理解为积极的贷前风险管理。交叉营销是一种发现顾客多种需求，并满足其多种需求的营销方式，从横向角度开发产品市场。例如，一个信用卡的优良客户，可能也是一个住房购买者。通过专门的行为评分，划分出特定的客户群，从而为新产品的市场营销服务，实现新产品的事前风险控制。对于这类通过行为评分划分出来的营销客户，申请审批手续应该更为简化。目前国内银行实行的VIP客户制度，可以理解为交叉营销的一种模式，不过国内银行确定VIP客户条件比较简单，主要是看存款的多少，但是有存款不代表信用一定好，没有本行存款不代表在他行也没有存款，而利用行为评分可以更好的确定和挖掘VIP客户。另外，要实现交叉营销，就需要不同产品池之间做到充分的信息共享，要求银行建立的内部评分体系在系统实现上实行集中式的管理。

（3）基于评分模型的催收管理

目前，国内银行的催收方式主要有电话催收、信函催收、上门催收、司法催收、委外催收，一般的顺序是先进行短信或者电话催收；如果催收不成功，则采用信函催收；如果还没有反馈，

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则上门催收；最终采用司法催收和委外催收。这种逐个尝试催收手段的全面梳理的方式粗放而不经济。催收本身是需要成本的，催收的目的在于减少损失，而不是增加成本，所以实施催收前要考虑的第一个问题应该是催收的成本是不是小于催收减少的损失。

① 余额－风险催收方式

通过余额和风险的两维排序，得到一个合理的催收顺序，把风险高、余额大的逾期客户列在催收名单的前面，而把风险低、余额小的逾期客户列在催收名单的后面，从而合理利用资源。余额直接采用逾期的余额，而风险可以采用违约概率来进行度量，其中违约概率可以利用申请评分和行为评分模型得到。

② 催收评分（Collection Scorecard）

一定比例逾期客户不需要催收也会归还贷款，也存在即使催收也不会归还的逾期客户，此时反复催讨就成为一种绝对的浪费。催收评分是申请评分和行为评分模型的补充，用于预测和评估对某一笔坏账所采取的措施的有效性，诸如客户对警告信件反应的可能性。银行可以根据模型的预测，对不同状况的逾期贷款采取不同的有效措施进行处理。

客户逾期的原因有多种多样，例如客户一时忘记按时还贷，或者客户短时间的资金周转不灵，当然也有可能是客户已经面临严重的财务危机，或者客户是恶意违约。不同的违约原因导致催收成功的可能性不同。银行的催收行为本身是需要成本的，例如电话费用或者邮票费用。催收评分解决的问题就是预测催收成功的可能性，结合催收评分和催收成本，来决定哪些违约客户应该进行催收，以什么样的方式催收。

催收评分模型的训练样本是发生逾期、银行进行催收的客户。因变量是该客户是否催收成功，这里需要对个人住房贷款业务流程要求进行分析，判断表现期长度；自变量是在观察期内的客户行为表现，也就是催收之前的行为表现，由于催收是否成功和客户当时的情况也有关系，但客户逾期时的属性数据一般较难获得。

4.2.3 建立包括个人住房贷款零售敞口的内部评级体系

巴塞尔新资本协议从征求意见到最终定稿的过程中，零售敞口内部评级方面最明显的变化是强调按照借款人和产品的风险特征等因素进行资产分类，细化风险权重的确定方法，从而达到精确度量风险、享受资本优惠的目的。国际著名咨询机构KPMG最近关于个人住房贷款资产组合的案例研究表明：与采用标准法相比，采用内部评级法会显著降低个人住房贷款的资本水平，平均下降50%左右。可以说，包括个人住房贷款的零售敞口是银行采用内部评级法的最大受益方面之一。因此按照巴塞尔新资本协议要求建立零售敞口的内部评级体系，尽快实施内部评级法是一个银行和监管当局双赢的选择，既可以提高精确计量风险的能力，又可以显著降低资本要求水平。

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巴塞尔新资本协议对零售敞口的风险计量提供了两种方法：标准法和内部评级法13。对使用标准法的，巴塞尔新资本协议规定“对完全由借款人占有或将要占有、或出租的住房抵押的贷款，应给予35％的风险权重。”；对使用内部评级法的，巴塞尔新资本协议规定：银行账户中具有不同潜在风险特征的五大资产类别之一的零售资产，又分为个人住房贷款、合格的循环零售暴露和其他零售贷款等三个子类。个人住房贷款以及零售敞口在风险评级方面有着与公司业务明显不同的特性：

（1）在个人住房贷款中，借款人和交易之间的区分是模糊的，大多数银行都将借款人的基本信息（包括年龄、职业、历史信用记录等）与具体交易（包括产品类型、还款情况、抵押等）结合起来，综合评价借款人的风险状况。

（2）个人住房贷款数量多、单笔数额小、申请周期短，对每一客户的申请受理及风险管理逐一引入定性判断是不现实的，因此它的风险评级是通过评分卡模型并建立自动化流程实现的。

（3）零售敞口的产品特点十分显著，不同的产品有着不同的风险特性，不同的产品下评分卡所包含的指标也不一样，因此在零售敞口评级中普遍的做法是要进行分群分析（Segmentation Analysis），产品类型是最主要的分群变量，而个人住房贷款至少被单独划分为一个产品池。

（4）根据巴塞尔新资本协议的要求，个人住房贷款内部评级没有基础内部评级法和高级内部评级法之分。关键技术指标（包括违约概率、违约损失率和违约风险暴露等）需要银行自己估计得出。而且，相对于公司业务风险评级来讲，个人住房贷款信用风险不考虑期限因素。

（5）个人住房贷款风险更强调组合层面的风险计量和管理。根据巴塞尔新资本协议的规定，个人住房贷款不需要针对每一借款人估计违约概率等指标，而是依据一致的风险特征划分若干贷款池（loan pool），估计贷款池的违约概率、违约损失率、预期损失等各项风险指标。

贷款池划分的一般标准包括个人住房贷款的借款人要素、交易要素和逾期状态。划分需要考虑每笔个人住房贷款都必须被分配到某个贷款池，确保每一贷款池中贷款的同质性和损失估计的准确和一致性，每个贷款池要估计违约概率、违约损失率、预期损失。信用评分是一种基于统计方法或专家判断的决策支持工具，目的是预测、量化目标事件发生的可能性。贷款池划分通常考虑的要素包括两类信用评分：申请评分和行为评分。商业银行在已经建立申请评分卡和行为评分卡的基础上，建立个人住房贷款违约损失率模型，在贷款池层面计算违约概率、违约损失率等风险要素，进而计算所需资本水平，评估个人住房贷款整体风险。

4.2.4 对借款人提前还款风险的防范研究

提前还款不符合巴塞尔新资本协议中的违约定义，其风险大小也不影响商业银行的资本水 13

零售暴露仅采用内部评级法中的高级法。

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平，但既然提前还款会给贷款人的业务经营带来一定的风险，商业银行就应在业务经营过程中注意采取有效措施，以减轻或化解由于提前还贷所带来的风险。基于个人住房贷款的提前还款原因，理论上商业银行可采取的措施主要有：

（1）向借款人收取提前清偿罚款。所谓提前清偿罚款是指在合同规定的履行期限届满前借款人如果提前偿还，就必须按照合同约定支付相应的罚款，以此作为风险补偿用于弥补商业银行由此增加的经营风险。提前清偿罚款会增加借款人提前还贷的成本，从而降低提前还贷行为的发生比率，稳定商业银行的业务经营。此外，商业银行还可以通过收取贷款费用的方法来弥补因提前还款带来的风险。

（2）开发新的个人住房贷款品种，完善产品线，并加大营销力度。例如，对于借款人出售住房而引致的提前还款，可以通过向抵押住房的购房人进行营销（包括二手房贷款和转按揭贷款），使实际的提前还款风险影响维持在一个很低的水平。

（3）加大对个人住房贷款及其它消费信贷的宣传力度，逐步转变居民的金融消费习惯，也有利于防范和减少提前还款行为的产生。

（4）加强个人理财类产品的开发和创新力度，开发满足不同居民投资需求的投资品种，拓宽居民的投资渠道，从而减少借款者的提前还贷行为。

（5）加强对自身资产负债的管理，将借款人提前还贷行为给贷款人带来的经营风险降到最低限度。

4.3 商业银行对个人住房贷款操作风险的防范

商业银行个人住房贷款的操作风险主要来源于内部控制、人员因素和外部环境，而且这些风险，根据内部控制和人员因素，可以将操作风险进一步细分为：①执行风险，即执行人员不能正确理解管理人员的意图或者有意错误操作等；②信息风险，即信息在机构内部或者机构内外之间的产生、接收、处理、储存、转移等环节出现故障；③关系风险，即因为产品和服务、管理等方面的问题影响到客户与金融机构的关系；④人员风险，即缺乏足够合格的员工、缺乏对员工表现的恰当评估和考核等导致的风险。

与个人住房贷款信用风险相比，个人住房贷款操作风险难以量化和模型化，为推动各国银行防范操作风险的管理，巴塞尔委员会提出了防范操作风险的管理与监督的稳健作法。具体到个人住房贷款，操作风险防范的核心有效方法是建立健全完备的内部控制制度。

4.3.1 建立符合商业银行发展战略的操作风险管理体系

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商业银行的操作风险管理体系应不仅包括个人住房贷款的操作风险管理，而是对银行整体操作风险的防范。包括加强对操作风险的识别和评估，增强风险防范主动性；建立完善的内控机制，明确业务操作流程，风险管理职责、权限和报告、检查制度等方面的规定；提高操作风险的计量能力；实现操作风险管理与监督的分离；制定适当的风险控制和缓释策略。个人住房贷款的操作风险管理流程通常包括以下五个环节：

（1）个人住房贷款操作风险识别，包括在实施推广个人住房贷款的新产品、活动、流程和系统前，对相关的操作风险进行充分识别；当个人住房贷款操作风险事件损失影响程度较大或发生频率上升较快时，及时进行操作风险重检；以及在新制定或对个人住房贷款的重要操作流程做重大修订时，进行操作风险识别。

（2）操作风险评估，是指使用定性与定量相结合的方法，采用关键风险指标、自我评估问卷和损失分布等，对个人住房贷款风险影响程度、发生频率与控制效率进行分析和评价，建立操作风险评估体系。准确掌握操作风险的分布状况，以采取相应的控制/缓释措施，优化流程，提高效率。

（3）操作风险控制／缓释，是根据操作风险识别评估的结果，结合商业银行发展战略、个人住房贷款业务规模与复杂性，通过采取流程控制、行为监控、电子化、保险等一系列控制/缓释方法，对操作风险进行转移、分散、降低、规避，将其调整到可接受的风险水平。

（4）操作风险监测，是指通过对各类风险指标的日常监测，对操作风险状况及其控制/缓释措施的质量实施动态、持续的监测。个人住房贷款操作风险监测部门应加强与其他部门和国内外各级机构的沟通，建立和保持信息交流机制，确保操作风险监测的全面性和有效性。同时监控体系还应充分利用IT技术，建立操作风险管理信息系统。

（5）操作风险报告，是指个人住房贷款相关部门对个人住房贷款操作风险进行信息收集、加工传输和汇总报告。操作风险报告包括但不限于：①个人住房贷款面临或潜在的关键操作风险；②个人住房贷款操作风险的整体状况；③识别出的重大个人住房贷款操作风险、采取的优化控制措施及其执行效果；④加强个人住房贷款操作风险管理的建议。

4.3.2 对商业银行个人住房贷款的业务流程优化

（1）国内商业银行个人住房贷款业务流程分析

我国商业银行的传统管理模式是总行-分行-支行的行政式模块格局，具体开展是个人住房贷款业务的是分布在各城市、各网点的支行，而总分行作为上级管理部门对支行的经营进行指导、对支行进行管理和考核，除对超出权限的贷款进行审批外，较少参与到具体经营活动中。

个人住房贷款的具体业务流程为： 经办行个人住房贷款业务部门客户经理营销客户一一客

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户本人或通过开发商、中介等提交贷款相关申请材料资料，客户经理受理申请、进行贷前调查、与客户面谈，撰写调查报告，并提交初审意见一一信贷审批部门审核并签署意见后，提交支行行长审批一一支行行长根据信贷申请和调查资料，审批并返回信贷部门（需要上级行审批的，再将资料送上级行后，由上级行审批人根据资料进行审批）。对审批同意发放贷款的，支行客户经理通知客户签订合同、办理保险和公证，并由客户经理至房屋管理部门办理抵押登记手续一一办妥抵押后，客户经理将“他项权利证明”送至支行会计部门进行放款操作一一贷款发放后，客户经理取回贷款资料，通知借款人前来领取合同，并将贷款资料整理后移交信贷管理部门。

这类个人住房贷款业务流程存在以下问题：首先，操作环节多、效率低。传统的个人住房贷款业务流程与公司贷款报审流程类似，贷款处理环节多，办理周期相当长。其次，个人贷款业务现有操作不规范，各经办行从岗位职责的界定，到控制、技术等具体步骤和业务操作都没有实现标准化和统一化。受各行管理特色、业务发展偏重以及人员素质等因素的影响，内部控制措施难以有效贯穿和执行，执行效果不能达到管理者的预期。同时非标准化的操作也为后期个人贷款的管理带来难度，甚至隐含贷款风险。第三，个人住房贷款业务流程过于依赖客户经理。缺乏对客户经理的流程制约，较易产生因工作疏忽或个人故意而导致的操作风险。

（2）商业银行个人住房贷款业务流程优化

个人住房贷款操作风险的控制/缓释措施对操作风险进行转移、分散、降低、规避，将其调整到可接受的风险水平，是个人住房贷款操作风险防范的关键。为实现对操作风险的有效控制/缓释，必须对现行个人住房贷款业务操作流程进行改进和再造，制度建设、过程控制和组织机构变革则是其中的首要环节。

结合发展战略

操作

风险识别评估结果

转移

流程控制

分散

行为监控降低

电子化规避

保险

可接受的风险水平

业务规模与复杂性

文献来源:银行内部培训资料

图8 操作风险管理流程——控制/缓释

FIGURE8 Operational Risk Management Process—Control/Release

① 业务流程优化的方法基础

38

六西格玛管理理论是目前最先进的企业管理方法，基于对客户需求的理解和对事实数据的统计分析，运用科学方法提高效率、降低成本、保留客户、增加市场份额、显示企业文化，从而使整个企业的运作最优化，最终实现客户满意度的最大化，是一种灵活的综合性管理方法。

六西格玛管理理论认为流程有不同的层次，是银行提供服务和“三道风险防线”的共同工作基础，通过定义、测量、分析、改进、控制五个过程对流程进行重新设计和改进。首先设计客户需求，通过客户之声了解客户需要什么样的产品和服务、对现实存在的不满意之处，然后以大量的事实和数据作为分析基础，对各关键业务环节严格分析，发现问题所在，针对问题提出改进措施，并对改进措施进行测试。同时六西格玛管理还从员工满意度入手，了解员工之声，帮助员工从复杂流程中解脱出来，减少过多的操作环节，让服务能够做得更好，最终实现客户满意度的最优化。

② 商业银行的个人住房贷款业务组织结构优化

根据目前国内商业银行的个人住房贷款的管理架构，结合国际先进经验，对组织结构的优化可以从中后台高度集中入手，推进业务单元制、建立真正意义的个人贷款中心模式。

a) 向中后台高度集中。中后台即是从审批环节起至贷款发放、贷后管理等一系列事务，个人住房贷款流程的中后台工作事务性较重且偏重于风险控制环节。将涉及事务性的工作由专业化人员集中操作，既提高了工作效率，减轻了营销人员的案头工作压力，节约了整体资源。又减少了风险发生的范围，缩短了管理半径，有效防范风险。

b) 推进业务单元制。我国商业银行传统的行政式管理方式使业务管理散落于各级管理机构，受各级机构的各类部门多方面干预，个人住房贷款业务整体条线缺乏凝聚力和可控性，从而显得从业务营销、审批、风险监控到贷后管理没有形成一个流畅的整体。每个环节在业务发展中都有着重要的作用，而单纯以个人住房贷款余额和增量来考核业务量忽略了其他方面的重要性，也会造成营销部门与审批、风险控制部门的冲突。通过业务条线建设、对业务考核和核算方式的调整，将产品开发、销售、审批、风险控制的要素加权考核，方能提高对业务流程中各环节的整体控制力，体现单元模式的效果。

c) 建立真正意义的个人贷款中心模式。在个人贷款中心机构和人员相对的基础上，将简单操作性环节下放，复杂环节、风险控制环节集中。通过实现流水线作业，实现营销、审批、风险控制环节的相互联动和相对分离。并建立起专业化分工、团结协作的个人住房贷款工作团队，以保证个人住房贷款业务处理各个环节的高质高效性。

③ 商业银行对个人住房贷款行为监控和电子化程度

流程控制实现了转移并降低个人住房贷款操作风险，在此基础上，商业银行可以通过提升行为监控有效性，以及提高电子化水平，进一步分散和降低风险，使个人住房贷款的风险调整到

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可接受水平。具体措施有：在管理规范化、标准化的基础上，实现过程控制管理，以及完善个人住房贷款管理的自动化支持系统。

a) 管理规范化、标准化。规范化和标准化管理是风险控制的基础，对制度加以明确和细化，制作标准化的作业指导书，使得每一位个人住房贷款从业人员都能够快速掌握业务流程和规范，实现统一标准的操作。而规范化、标准化的操作还将减少后期工作的管理难度，提高整体效率。

b) 实现过程控制管理。在制度上实现规范化要求的同时，还需要对流程和制度的执行情况建立监控管理的机制。通过对流程中各环节操作的规范性、工作效率的监控，有效掌握各环节的工作情况，以防止各类非标准、非规范的操作产生，保证每个环节达到管理者的预期目标，并实现严格控制风险的目的。

c) 完善个人住房贷款管理的自动化支持系统。通过开发包括申请评分卡模型和行为评分卡模型，建立贷前的自动审批模式和贷后的自动管理模式。自动化支持系统的运用将会在很大程度上节省时间、节约人力，并能实现审批标准统一化，在对业务流程进行控制的同时，防范了个人住房贷款相关人员主客观影响所带来的非规范审批的风险。

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第5章 中国建设银行个人住房贷款风险防范研究

本文在前几章中对个人住房贷款风险及其管理的基本理念，以及国内商业银行在个人住房贷款信用风险和操作风险管理的改进方向和基本思路进行了分析和阐述，具体到商业银行个人住房贷款业务实践中，还需根据内外部情况进行分析和调整。现以中国建设银行为例，对商业银行个人住房贷款风险防范进行研究。

5.1 中国建设银行个人住房贷款风险现状

近年来，国内个人住房市场持续火热，住房价格和交易量均持续攀升。在这一背景下，中国建设银行的个人住房贷款违约率和不良率都保持在一个较低的水平，远低于同期全部贷款不良比率。与其他资产相比，个人住房贷款已经成为中国建设银行的优质资产。但随着国内个人住房价格的持续走高，居民、开发商和等的多方博弈增加了个人住房市场未来发展的不确定性，个人住房贷款风险逐渐累积。而在国内个人信用征询系统不完善，个人住房贷款信息不对称的背景下，“假按揭”等欺诈行为更是成为目前中国建设银行个人住房贷款资产质量的首要威胁。

（1）个人住房贷款不良率持续保持在较低水平

近年来，除了个人商业用房贷款不良率相对较高外，个人住房贷款和个人再交易住房贷款的不良率都控制在1.5％以下。截至2006年底，全行个人住房类贷款平均不良率为1.41％，38家一级分行中，仅有8家分行个人住房贷款不良率超过3％。

其中，新发放贷款资产质量持续向好。按照两年内新发放贷款不良率的统计口径（即2006年末新发放贷款不良率＝2005至2006年两年间发放的贷款在2006年底的形成的不良贷款 / 2005至2006年两年间发放的贷款在2006年底的贷款余额，其余以此类推），中国建设银行个人住房贷款二年内新发放贷款不良率由2002年的1.21%稳步下降为2006年的0.14%，明显低于同期全部个人住房贷款不良率。

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3.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%2002年末2003年末2004年末2005年末2006年末全部贷款不良率新发放贷款不良率 图9 2002-2006年全部贷款和二年内新发放贷款质量比较

FIGURE9 Compare in-2-year New Loans with Total Loans from 2002 to 2006 （2）个人住房价格持续走高，个人住房市场风险逐步累积

尽管房屋销售价格在2004年第四季度达到涨幅最高点后，随着2005 年以来宏观措施的陆续出台，房屋销售价格涨幅呈现逐渐回落的态势，但整体而言，进入2006 年，涨幅基本保持平稳态势，四季度商品房销售价格增幅为5.6%，住宅销售价格同比上涨6.2%，住房价格仍然保持持续增长的趋势。虽然对于当前房价是否达到“泡沫”警戒线还有不同看法，但总体的房价偏高基本上是共识。

① 房价收入比偏高。房价收入比是国际上衡量房地产价格水平高低的一个重要指标。世界银行在《中国：城镇住房改革的问题与方案》（1992年3月）中指出：“在发达国家，平均每套住宅的总额与平均家庭收入的比例在1.8~5.5:1之间，┅┅在发展中国家，该数一般在4~6:1之间”（90年代初世界银行中国局首席经济师Andrew Hamer在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个“比较理想”的经验比例，认为房价应以居民家庭年收入的3~6倍为宜）。2005年美国房价收入比为5倍，1997年房地产泡沫破裂前的房价收入比为11倍。目前国内许多学者认为我国合理的取值范围是4~6倍。

但国家发展和改革委员会价格监测中心调查组对国内主要大中城市住房价格的调查统计显示，按居民家庭全部年收入/（实际住房面积×当期住房价格）计算，全国城镇家庭的房价收入比由2000年的6.26扩大到2005年的6.77，中低收入家庭的房价收入比还要高于平均水平；2005年全国城镇中等收入家庭房价收入比为7.75，同期北京、上海的中等收入家庭房价收入比则分别为11.36和12.29。中国社会科学院发布的《2007年中国服务行业发展报告》指出，我国目前城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6:1，有的地方甚至超过10:1。应该说，我国房价收入比无论是按平均值还是按中位值14计算，都已超过了合理区间的上限。 14

中位值指按中等家庭收入计算房价收入比，国内学者对采用平均值还是中位值计算存在分歧。

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② 购房成本高于租房成本。理论上购房与租房具有替代效应，因此购房和租房成本的对比也是衡量房价高低的一个重要参照15。尽管2002 年以来，房屋租赁价格也一直保持一定幅度的上涨，但除2003年的个别时段外，其涨幅基本在3%以下。与同期商品房销售价格的大幅上涨相比，出现了租售比逐渐背离的趋势。根据中金公司对北京、上海、广州、深圳等重点城市1996~2006年的租金和购房成本的调查分析显示，房价涨幅速度高于租金的涨幅，购房成本高于租房成本1％~1.5％16。就成本而言买房不如租房，房价水平偏高。

130125120115110105100951998年3月2000年3月2002年3月2004年3月商品住宅销售价格指数非住宅商品房销售价格指数住宅租赁价格指数2006年3月

图10 房屋租赁价格指数 FIGURE10 Price Index of House Rent

③ 住房价格涨幅高于居民可支配收入涨幅。2004年以来的三年，累计住房价格涨幅比居民可支配收入涨幅高12.26个百分点（尽管2006年商品住房平均价格涨幅下降，开始低于城镇居民可支配收入涨幅），这也从一个侧面说明近年来房地产市场积累了一定的“泡沫”。

表4 住房平均售价涨幅与城镇居民可支配收入涨幅对比 Table4 Compare House Average Price with Residents’ payment power

年份 2004 2005 2006 三年累计涨幅

城镇居民可支配收入

（元）

9422 10493 11759 －

增长率 7.7% 9.6% 10.4% 30.32％

商品住房平均价格 （元/平方米）

2608 2937 3132 －

增长率 18.71% 12.62% 6.65% 42.58％

购房成本为年化的自有资金机会成本加上贷款所付的利息费用，租房成本为年租金支出。另外，国外常用租售比指标，通常认为合理区间为1∶360～1∶240。 16

中国国际金融有限公司《转型期土地与资本盛宴——房地产行业2007年展望》。

43

15

（3）宏观措施频频出台，压力不容小觑

由于住房在国民经济和居民生活中的重要地位，各国普遍对住房业的发展进行较为严格的管理和干预，因此住房市场是一个性很强的市场。尤其我国住房市场的波动并非完全是市场行为，而是更多地依赖于宏观经济背景和。近几年面对国内个人住房市场的持续升温，持续出台多项。由于中国建设银行在国内个人住房贷款市场中的领先地位和市场份额，宏观带来的个人住房市场变化对个人住房贷款的风险压力不容小觑。

① 自2003年下半年起，启动了多轮宏观，以全面加强房地产市场宏观为主线，逐渐加大了对房地产宏观的力度。仅2006年，和各部委出台针对房地产的宏观就多达10项。

表5 2006年房地产宏观主要 Table5 Major Policies of House Industry in 2006

时间 5月17日 5月24日 7月19日 7月22日 7月24日 7月26日 8月31日 9月4日 9月5日 11月7日

促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”） 建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》

《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》 国税总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

《关于加强土地有关问题的通知》

外管局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

《关于加强土地有关问题的通知》

财政部、国土资源部、人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政

策等问题的通知》

② 为应对国内和国际资本市场普遍存在的流动性过剩问题，中国人民银行自2003年以来多次提高金融机构存款准备金率，收缩银根以和防范国内经济过热的趋势：

表6 2003～2007年6月金融机构存款准备金率变化 Table6 Deposit Reserve Ratio from 2003 to 06/2007

年份

2003 2004

7/5 8

2006 8/158.5

11/159

1/159.5

2/2510

2007 4/1610.5

5/15 11

6/5 11.5

调整日期 9/21 4/25 调整后

7 7.5

（%）

③ 我国的利率水平受到人民银行的严格管制，近年来逐步放开。目前银行的人民币贷款可以在不低于中国人民银行贷款基准利率制定的下限范围内自主确定，存款利率可以在不高于中国

44

人民银行存款基准利率范围内自主确定。从2002年1月1日以来，中国人民银行根据国内经济和金融情况，调整利率，多次调高利率。由于中国建设银行的个人住房贷款主要是一年一调整的浮动利率贷款，利率上升在增加借款人还款压力的同时，也加大了中国建设银行个人住房贷款的借款人违约风险和提前还款风险。

14%12%10%8%6%4%2%0%1996年5月1998年5月2000年5月2002年5月2004年5月2006年5月存款利率贷款利率 图11 1996～2007年6月金融机构一年期存贷款基准利率变化 FIGURE11 Base Interest Rate of 1-year Deposit and Loan from 1996 to 06/2007 （4）“假按揭”对个人住房贷款资产质量威胁不如忽视

当前“假按揭”是个人住房贷款资产质量的首要威胁。在目前宏观的背景下，不仅全面收紧房地产项目的银行信贷，银监会对房地产项目融资的另一重要渠道房地产信托也提出了更加严格的要求，使房地产开发商，尤其是中小房地产开发商未来将面临更大的融资困境。在融资较为困难的情况下，部分房地产开发商往往采用形式多样的“假按揭”套取银行信贷资金。这种以不真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出贷款申请，骗取银行信贷资金的市场行为，将房产项目的风险转嫁给银行，加大了银行个人住房贷款业务的风险。2006年，中国建设银行全行通过对存量贷款中“假按揭”的清理，共暴露不良贷款14.13亿元，占当期全部个人住房贷款不良总额的28.68％，导致2006年底个人住房贷款不良额上升12.93亿元。

这种以套取银行信贷资金为目的的“假按揭”业务其危害性不容忽视。首先，如果开发商存心作假，那么在一个项目上，虚假贷款可能高达整个项目的成。一旦违约，银行损失少则数百万元，多则以亿元计，其风险远远高于个人信用风险；其次，由于没有真实的房产交易行为，一旦房地产项目销售情况不佳或开发商资金周转不灵，开发商就会拒绝正常还款，导致大量不良个人住房贷款的产生；第三，“假按揭”实际上减少了开发商自有资金要求，降低了房地产开发的准入门槛，造成了房地产市场虚假繁荣的表象，并引诱社会上大量资金涌入房地产市场，进而产生过热现象；第四，个人住房贷款市场的空前繁荣和抵押物资产的优良性将吸引各商业银行无

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序竞争，为“假按揭”的滋生提供了环境，从而引发新一轮的“假按揭”，形成恶性循环。

然而，在房地产市场降温的形势之下，开发商很难取得预期销售目标，项目开发和销售陷于停滞，开发商资金运营逐步陷人困境而无法偿还银行按揭贷款。由于假按揭贷款属于开发商行为，风险暴露具有集中性特征，大量开发商违约集中爆发势必对商业银行安全和稳定造成严重影响。由于我国诚信体系还不完善，“假按揭”仍是当前以及今后相当长一段时间个人住房贷款风险防范的重点。

5.2中国建设银行个人住房贷款风险管理现状

5.2.1 中国建设银行风险管理体系和架构

为有效实现中国建设银行风险与收益平衡，将风险造成的损失控制在股东可接受范围内，并通过风险管理能力的提高促使业务稳健发展和股东价值创造的风险管理目标，中国建设银行近年来持续采取多种举措进行风险管理改革，不断完善风险管理体系，并着力在风险管理方面实现五个转变：在管理理念上，由控制风险向经营管理风险转变；在管理模式上，实现由层级管理向集中管理转变；在管理机制上，由部门相互制衡向业务流程中各环节相互制衡与协作转变；在管理范围上，由信用风险管理为主向全面风险管理转变；在管理手段上，由定性为主向定性与定量相结合转变。

董事会

董事会

风险管理委员会

总行

风险管理与内控委员会

风险管理部

一级分行

风险管理部

二级分行

风险管理部

县级支行

风险经理

图12中国建设银行风险管理系统主要架构

FIGURE12 Risk Management Frame of China Construction Bank

风险主管 风险总监

信贷审批部

行长 首席风险官

风险监控部

信贷审批部

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中国建设银行建立了以股东大会、董事会、监事会和高级管理层为主体的组织架构，内部控制管理框架由内部控制决策层、执行层、监督评价层三部分组成，并形成了由各级行、各职能部门主要负责人负责，全体员工共同参与的内部控制管理架构。

此外，中国建设银行还通过开发应用风险管理工具，提高风险管理技术含量，改进了风险的防控手段，提升信息技术在内部控制中的运用水平：借助信贷管理信息系统（CMIS系统）收集和管理信用信息，该系统是中国建设银行用于支持信用管理决策的主要数据来源；开发了内部评级系统，实现公司类客户按行业、产品和地区客户评级和风险预警。2006年中国建设银行对这两个系统进一步优化，使其为本行的考核评价、资产组合分析、风险限额管理和经济资本管理提供更好地定量定性分析支持，并且更有效地监控本行信贷质量。

2003年中国建设银行开始在公司业务领域试点使用信用风险评级预警系统CRREW，并根据信贷经营的历史经验以及对模型的实践检验，不断优化系统指标体系。该系统于2006年起优化升级为内部评级系统，根据一系列定量和定性指标，通过经专家认可的模型系统，测算公司类客户的违约概率，作为客户评级、经济资本计量等工作的基础。并按地区、行业、产品、客户进行信贷组合风险敞口的监控和管理。基于中国建设银行组合违约的经验数据和所掌握的其他信息，生成提示特定地区、行业、产品或客户潜在风险水平的预警信号，以供客户经理应用对公司类存量客户和目标客户进行管理。

2006年，中国建设银行在部分分行试点对公信贷流程系统CLPM和新一代个人贷款系统A+P，目前已在全行上线推广。A+P系统搭建个人信贷业务的核心处理平台，实现涵盖个人信贷业务的操作、管理、会计核算全流程电子化操作。通过业务流程标准化，降低流程中的操作风险，为信贷管理信息系统提供更为全面的基础数据。同年，中国建设银行开发资产保全管理系统，实现电子化、精细化的管理不良资产。2007年，则开始开发个人信用评分系统。

5.2.2 中国建设银行个人住房贷款风险管理流程

中国建设银行建立了基本覆盖个人住房贷款业务领域和渗透到个人住房贷款全过程的内部控制制度和业务流程规范。与公司类贷款一样，中国建设银行将个人住房贷款流程划分为受理、贷前调查、审批、发放和贷后管理等五个环节。

（1）受理及贷前调查

中国建设银行个人住房贷款相关制度规定，个人客户经理受理业务时必须与个人住房贷款申请人就申请人个人信息、购房真实性、收入来源等面谈并记录。申请人除需填写申请表外，还要提交身份证明、收入证明、交易合同、抵质押物权属证明文件等材料。银行主要根据其收入、信用历史和贷款偿还能力评估个人住房贷款申请人，并调阅人民银行征信系统审查借款申请人的历

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史信用情况。

中国建设银行主要依靠对申请人的信用评估作为发放个人住房贷款的基础，同时参考中国人民银行个贷征信系统。个人客户经理负责审核申请人相关资料的真实性、完整性，根据《信用等级评分表》对个人住房贷款申请人进行评价并完成所要的报批材料，评估主要关注贷款申请人的信用风险以及对贷款担保物的估价。隐含风险较大的情况下，个人客户经理还要进行实地调查和考虑报备材料外的其他信息。对个人住房贷款担保物的估价类似于对公司类贷款担保物的评价。对于个人再交易住房贷款，则通常要求经银行批准的评估机构评估新发放贷款的担保物价值。

为改变传统手工打分繁琐、定性指标占比较高、效率不高的缺点，2007年中国建设银行开始建设个人信用评分系统，开发包括个人住房贷款在内的主要产品的申请评分卡和行为评分卡，通过计量客户的违约概率，违约损失率衡量零售客户的风险敞口。

（2）信贷审批

个人住房贷款审批采用统一的标准和流程。各分行通过设立个人贷款中心，信贷审批部门向个人贷款中心派驻审批团队，实行个贷后台集中，对未建立个人贷款中心的分支机构，设立个贷审批中心，集中审批辖内的个人住房贷款业务。个人住房贷款实行专职贷款审批人制度，除了大额、高风险的采取会议审批方式外，主要采取单人或双人审批的方式。目前，中国建设银行正在美国银行的协助下开发个人住房贷款评分卡系统，计划未来实现对个人住房贷款的电子化批量审批。

（3）贷款发放和贷后管理

经审批同意或有条件同意后，经办机构有权签字人和借款人、担保人共同签订个人借款合同并在贷款条件满足后（如办妥抵押登记）发放贷款。贷款发放后，中国建设银行在执行个人贷款风险五级分类核心定义的前提下，结合贷款担保方式和贷款到期、逾期情况，采用矩阵分析法，按户逐笔或合并对个人住房贷款进行分类。

对个人住房贷款的监控，重点是关注借款人的偿款情况。一旦贷款逾期，个人客户经理或专职催收人员根据个人不良贷款形成的原因及风险状况，灵活采用电话催收、电子邮件催收、信函催收、上门催收、法律诉讼等多种手段进行清收、处置。中国建设银行开发了个人贷款标准化催收体系，通过整合全行的电子化渠道，实现个人贷款催收的标准化操作流程。不良贷款由资产保全部门管理。根据贷款实际情况，可采用催收、诉讼、委外、以资抵债中的一种或多种方式向借款人、担保人进行有效追索。

5.2.3 中国建设银行现行个人住房贷款风险管理不足分析

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中国建设银行的个人住房贷款业务最早开始于八十年代中期，九十年代后期进入了快速成长阶段，逐渐成为信贷资产组合中不可缺少的重要组成部分。相比较而言，个人住房贷款风险管理一直参照对公信贷的管理模式，近两年稍有改观，但整体管理基础较为薄弱。一方面，个人信用评价工作相当不完善，缺乏科学统一的风险计量方法和工具，无法准确地度量借款人风险和产品风险，为信贷决策提供科学支持；另一方面，标准化的操作流程和严谨的风险内控程序尚未建立起来，日益成为个人住房贷款业务持续健康发展的重要障碍。

（1）中国建设银行个人住房贷款风险管理体系仍不完善，对风险的识别评估流于形式，对操作风险的研究尚处于起步阶段，内部管理基于制度执行而非风险控制。尤其是目前个人住房贷款不良率相对较低，对个人住房贷款风险的认识程度普遍不足，以及个人住房贷款期限较长和绩效考核制度的相对短期，都有可能使相关人员放松对个人住房贷款违约风险的研究和管理。

（2）中国建设银行尚未建立起全行统一的科学合理的个人信用评级办法。目前，中国建设银行主要依靠对申请人的信用评估作为发放个人住房贷款的基础，同时参考中国人民银行个贷征信系统。个人信用评分系统尚处于开发阶段，总行至今没有制定出相应的个人住房贷款信用评级办法，也没有对个人住房贷款资信测评内容、依据、操作流程、测评结果采信程度与使用范围等关键性问题做出进一步的明确规定，从而使各经办机构在实际操作中无法可依，造成多数行迄今未对个人住房贷款客户进行信用评级和贷款额度核定。

（3）个人住房贷款差别化定价能力不足。提高个人客户的差别化定价能力是提升风险管理能力和贷款盈利能力的关键，但由于目前外部市场竞争激烈，内部缺乏科学高效的个人信用评级和个人住房贷款风险计量工具，中国建设银行各经办机构谈判能力和合理定价能力均显不足。

（4）缺乏有效的贷后管理手段。限于个人住房贷款客户量大、客户群分散等特点，中国建设银行尽管提出在个人住房贷款贷后管理环节重点关注借款人的偿款能力和抵押物状况及其价格变化情况，但实际执行中的关注重点仅为贷款的偿还情况，缺乏个人住房贷款风险预警机制。而对于“假按揭”、个人信贷资金入股市等风险行为的防范和控制，主要依赖于人工防控，未能有效实现人控和机控的有机相结合，难以及时有效对上述风险进行识别、评估和控制。

（5）管理信息系统建设尚不完善，未实现个人客户信用信息基础数据的有效整合。包括A+P系统在内的中国建设银行信息系统未记录借款人信用评价的有关信息，数据收集不能满足个人信用评级的需要。

（6）个人住房贷款业务流程有待进一步优化。个人贷款中心初步建立，职责和流程仍处于梳理和完善阶段；尚未完全建立起满足个人住房贷款专业化要求的专家人才团队；以抵押物处置为代表的业务处理效率仍然较低。中国建设银行各经营机构对逾期个人住房贷款的催收工作主要由个人客户经理或专职催收人员负责，对需要进行法律诉讼的，考虑到成本效益原则，一般不聘

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请外部律师，多由个人住房贷款部门自行诉讼。但由于受到我国法律法规一定程度倾向维护债务益、忽视债权银行合法权，以及诉讼人员多为兼职等人力资源因素的，通过变现或其它方式来实现抵押物价值的程序可能耗费时日。

5.3 对中国建设银行个人住房贷款风险管理的建议

5.3.1 尽快开发个人信用评分系统

个人信贷业务是中国建设银行的战略重点，2006年以来中国建设银行的个人住房贷款业务发展更是创出历史新高。根据外部市场环境的变化以及自身业务发展的需要，快速提升对个人客户的风险识别、计量和区分能力，是保障和推动个人信贷业务高质量、跨越式发展的关键。目前，中国建设银行的个人住房贷款评分卡项目已经列入美国银行战略协作项目，各项工作已经顺利启动，为快速提升个人住房贷款业务的风险计量技术水平，在客户选择、产品定价、风险管控等各个环节提供技术支持，保持中国建设银行在个人住房贷款领域的传统优势，需要加大人力和物力的投入，以争取尽快完成研发并上线运行。

（1）明确个人住房贷款数据收集标准，完善数据收集流程，建设高质量的数据库 数据是模型开发的重要基础，更关系到评级系统应用环境的建设，所以国内外银行都把加强数据管理、提高数据质量放到了十分重要的位置。目前个人征信体系尚不完善，而中国建设银行内部数据的完整、共享和整合程度距离个人信用评分的数据要求也还有相当的差距，因此首要任务就是结合国际先进银行的经验，尽快按照巴塞尔新资本协议中的要求积累和整理数据，提高数据的充足性、完整性、一致性和规范性，为进入模型开发阶段奠定坚实的基础。

（2）加快个人贷款风险计量决策模型的研究开发，建立以评分卡模型为驱动的个人住房贷款内部评级体系

和公司类业务相比，个人住房贷款具有客户数目巨大，同时单个客户业务量较小、风险分散的显著特点。这一特点决定了基于“大数定律”的统计技术在个人住房贷款险管理中大有用武之地。在充分分析已有基础数据的前提下，通过合理的参数和指标设置，尽快建立个人住房贷款信用及风险计量模型是加快个人住房贷款业务发展和控制信用风险的有效途径。中国建设银行应：

① 建立申请评分卡模型，选择合适的分群变量设计不同类型的申请评分卡，统一个人住房贷款最低准入标准。

② 建立行为评分卡，揭示个人住房贷款不同贷款池的风险特征及变化情况，及时进行风险预警，建立日常风险监测体系，不断改善个人住房贷款资产组合。

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③ 建立个人住房贷款违约损失率模型，在贷款池层面计算违约概率、违约损失率等风险要素，计算所需资本水平，明确个人住房贷款风险程度；

④ 在申请评分卡和行为评分卡的基础上，根据业务需要设计开发催收评分卡、核销评分卡等多种模型，进一步完善以评分卡模型为驱动的个人住房贷款内部评级体系。

（3）开发个人住房贷款业务自动化流程系统

中国建设银行应尽快开发个人住房贷款业务自动化流程系统，利用评分卡模型，实现个人住房贷款受理、申请评价、审批、行为评价、额度监控调整、回收和核销、损失处理等环节的自动化处理，推动个人住房贷款信用风险防范应用环境的不断完善。

5.3.2 提升产品设计和差别化定价能力

目前国内的个人住房贷款市场产品雷同，由于信息不对称和信用评价体系的缺失，中国建设银行对个人住房贷款客户的差别化定价能力很弱，利率基本按人民银行规定下限执行。而在国外先进银行，低资信等级的客户要多付出利息或者手续费，以美国的“次级贷款”为例，其利率通常高于一般按揭利率2－3个百分点。提高个人客户的差别化定价能力是提升风险管控能力以及贷款盈利能力的关键。

在个人住房贷款评分卡投入运用的前提下，中国建设银行可以依托评分卡的技术支持，根据客户信用评分进行差别化定价，提高客户区分能力，有效降低逆向选择风险，增强贷款盈利能力以及对优质客户的吸引力，并实现风险与收益的对等。

同时中国建设银行还应提高产品设计能力，为不同信用等级、资金需求的借款人设计不同类型的产品，对产品风险进行准确计量，如设计还款方式不同的产品，让借款人根据自己的收入预期提前确定调增或调减还款额的方式，从而进一步实现对借款人客户群体的有效区分，防范包括借款人违约风险和提前还款风险在内的各类信用风险。

5.3.3 完善个人住房贷款内部控制措施和制度建设

（1）持续改进个人住房贷款内部控制措施

个人住房贷款内部控制措施是中国建设银行防范操作风险的重要举措。鉴于我国国内金融和个人住房贷款市场发展尚不成熟，个人住房贷款所面临的内外部环境都较不稳定，因此中国建设银行应重视对个人住房贷款的风险评估，及时根据控制环境的变化完善个人住房贷款内部控制措施。例如，在现阶段“假按揭”是个人住房贷款操作风险主要表现的情况下，中国建设银行就应加大对“假按揭”成因和行为特点、表现形式的分析，甄别“假按揭”的个体特征，采取有效措施防范相关风险。

（2）完善个人住房贷款制度建设

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内部控制措施能否被及时正确地执行是中国建设银行能否有效防范个人住房贷款操作风险的重要因素。尽管中国建设银行已经针对个人住房贷款的每个子类制定了相应的操作办法和实施细则，并就部分具体操作环节和风险点补充下发了规章制度，但尚未建立起一套完整、系统、全面、操作性强的个人住房贷款操作指南体系，各地行个人住房贷款办理的流程、方法和控制标准都有不同程度的差异。中国建设银行应进一步将个人住房贷款内部控制措施制度化，完善个人住房贷款制度体系。同时对制度加以明确和细化，制作标准化、覆盖个人住房贷款全部操作环节的作业指导书，实现个人住房贷款按统一标准操作，防范个人住房贷款操作风险。

5.3.4 对个人住房贷款业务管理结构进行优化

（1）加快个人贷款业务单元制的推进力度

业务单元制是实现银行业务高效管理及控制风险的有效途径，也是现代商业银行普遍采用的管理模式。现阶段，中国建设银行正逐步加大集中管理力度，为全面实行业务单元制创造条件。由于个人住房贷款业务对层级管理的要求不高，资产质量相对稳定，可以考虑在个人住房贷款业务系统先行试点业务单元制。

（2）充实专业研发与营销队伍

专业化的产品研发和营销队伍是提高个人住房贷款业务发展能力的重要因素，同时也是中国建设银行个人住房贷款风险防范的主要环节。目前中国建设银行个人住房贷款产品的开发分散在各级分行，且无专门的销售队伍，产品研发和营销的能力都有待加强。考虑到人才的专业技能及岗位绩效考核的因素，建议充实产品研发团队，在总分行设置专门部门，集中人才负责产品开发，并建立集中管理的专业化销售队伍，以帮助客户满足其个性化和复杂的贷款需求，尽快提高我行个人贷款业务的市场竞争和风险防范能力。

（3）准确定义个人贷款中心的职责

在目前中国建设银行各级机构中，个人贷款中心的定位和职责不尽相同，部分个人贷款中心负责前中后台的全部业务，部分则只有业务受理或审批职能，因此，有必要对全行范围内的个人贷款中心进行统一定位。个人贷款中心设立的目的，应定位于集中处理个人贷款业务，实现个人住房贷款业务的标准化和程序化，既加快业务发展，又有效防范信贷风险。个人贷款中心应与前台营销部门相分离。考虑到目前中国建设银行个人住房贷款管理业务的贷后管理职责相对简单，信息传递系统还不健全，建议将贷后管理职能放入个人贷款中心，将人贷款中心定义为中后台处理部门（具体负责从贷款审批到贷后管理的中后台业务）。

（4）建立抵押物处置专门团队

为能将个人住房贷款抵押物及时变现，并实现尽可能高的处置收入，除了在贷款合同签订时

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充分考虑抵押物处置需要，限定严格的违约处置条款，使贷款银行在借款人违约后的抵押物处置上具有主动权外，专门的抵押物处置团队更能有效加快抵押物处置速度，降低抵押物变现风险。由于我国法律法规一定程度上存在维护债务益、忽视债权银行合法权的倾向，如：最高人民2005年1月1日开始施行的《关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 而且我国法律对抵押物拍卖也有17，这些都直接增加了贷款银行抵押物的处置难度，而专门的抵押物处置团队可以通过与司法机关直接沟通，掌握较多用于置换借款人居住房屋的低价房源，寻找具有较高购买意向个人或机构的方法，对抵押物进行处置。从而减少银行因借款人违约而导致的个人住房贷款损失。

（4）逐步实现个人贷款中心的跨区域集中

中国建设银行目前个人住房贷款的中后台处理还较为分散：有的地区个人贷款审批和操作处理在各支行；有的地区在一个城市有多个个贷中心（或分中心）。考虑到当前的技术条件，建议首先实行一个城市内的个人贷款中心集中，逐步实现一级分行范围内的个人贷款中心集中（省内集中）。随着个人住房贷款信用评分系统的建立和业务自动化流程系统的上线，可以逐步实行跨一级分行的个人住房贷款中心集中，综合考虑业务量和流程的变化、房屋价格、熟练劳动力的可获得性、劳动力成本等指标选择合理的办公地点，实现降低个人住房贷款运营成本的目标。

5.3.5 建立严格的奖惩制度

（1）加强对个人住房贷款内部控制体系的监控，实现过程控制

内部控制的执行效果和持续改进是中国建设银行银行防范个人住房贷款操作风险的重要环节，因此中国建设银行需要从制度、组织和人员上进一步保证对个人住房贷款业务内部控制体系的监控。通过对流程中各环节操作对制度的执行情况以及对工作效率的监控，防止各类非标准、非规范的操作产生，保证每个环节达到管理者的预期目标，实现严格控制风险的目的。

中国建设银行目前建立了包括业务部门自查、上级管理部门检查和内部审计的个人住房贷款检查体系，在此基础上，应进一步明确各级检查机构的职责、检查范围和频度要求，以确保个人住房贷款的内部控制体系被持续有效的监控。同时，中国建设银行还应确保检查发现问题得到及时整改，以实现内部控制流程对个人住房贷款风险管理的有效支持。

（2）加强对个人住房贷款违约责任认定的标准化、规范化

中国建设银行已经建立起了对个人住房贷款违约的责任认定制度，对认定为有主观责任的相 我国法律规定，债权人无须征得债务人同意，即可向申请委托拍卖公司拍卖用于抵偿债务的抵押物，但抵押物拍卖次数限3次，如果流拍，则下一次拍卖的起拍价在前一次起拍价基础上下浮20%。如果3次拍卖均未成交，则该抵押物需归还抵押物所有人，债权人只能通过向提供债务人其它可供执行的财产以获得债务的

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关人员通过经济和行政手段进行处罚。但责任认定的主观性较强，缺乏客观标准。中国建设银行应在业务流程标准化、规范化的基础上明确责任认定的相关标准，既有利于对个人住房贷款操作风险进行防范，又能避免因违约责任追究导致的风险管理与业务发展的冲突。

5.3.6 提高全行的整体风险管理水平

个人住房贷款是中国建设银行的战略产品之一，而个人住房贷款业务的发展必须依靠中国建设银行现有的人员、营销渠道、管理机构等，个人住房贷款风险管理也必须置于全行风险管理的大环境中。在提高个人住房贷款风险管理水平的同时，必须提升整个中国建设银行的风险管理基础，为个人住房贷款的风险管理和防范创造良好的内部环境。

（1）提高全行的风险管理意识，加强对员工的风险教育

风险管理不仅是纯粹的管理行为，也是创造价值、控制成本、增加收益的有效手段，已成为商业银行经营活动的核心领域和主要工具。为达到中国建设银行的战略目标，首先需要在全行范围内建立起全面的风险管理理念，并将风险管理的观念灌输到每个员工尤其是一线员工。一线员工与客户和市场直接接触，接受到的各种信息较多。当这些员工都具备了较强的风险意识，中国建设银行风险管理层就能及时通过市场变化或消息及时发现风险隐患，并制定有效措施。否则不通畅的信息沟通渠道只会使风险管理层确定的目标、制定的制度脱离实际。

提高全行风险管理意识的关键在于营造重视风险管理的企业文化，而与风险管理目标相一致的考核激励措施也会引导员工提升风险管理意识，建立与全行战略目标相一致的风险管理理念。

（2）完善公司信用评级系统，加大对个人住房产业的预警力度

个人住房贷款以个人住房市场的发展为背景，个人住房市场的周期变化和异常变化都会通过影响个人住房市场参与各方的行为，直接或间接影响到个人住房贷款的风险状况。因此预测个人住房市场发展趋势，加强对个人住房产业的风险预警，将有助于中国建设银行选择个人住房贷款发展策略，防范系统性风险。

中国建设银行已经开发了以建立内部评级系统为最终目标的对公信用风险评级预警系统。下一步还需在此基础上对模型进行修正和优化，提高对个人住房产业的风险评级和预警能力。

（3）提高全行的资产负债管理水平，拓展市场风险防范手段，加大抵御风险的能力 风险管理是一个有机整体，以中国建设银行整体风险状况为背景，个人住房贷款还与各类市场风险密切相关。以流动性风险为例，个人住房贷款是一种长期性消费贷款，贷款期限较长，客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相比配。但目前中国建设银行的资金主要来源于企业 追偿。

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和居民存款等短期资金，且个人住房贷款在资产中占有较大比重，因此中国建设银行势必要承担一定的期限性风险。

在提高全行个人住房贷款信用风险和操作风险管理水平的同时，中国建设银行还要更深入地研究市场风险计量和管理办法，包括进一步研究和推进个人住房贷款资产证券化，合理配置全行的资产负债和利率期限结构，实施按风险价值的限额管理，增强抵御因市场环境变动所导致风险的能力。

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第6章 总结

在国内个人住房市场蓬勃兴旺、居民负债理念转变等多种因素的推动下，我国个人住房贷款市场在短短数十年间，从无到有、从小到大地发展起来，有力支撑了居民“居者有其屋”的梦想。而个人住房贷款也以其广阔的市场基础和相比对公信贷的优质质量，成为转型中的国内各商业银行发展零售业务的主要战略目标和新的利润增长点。对中国建设银行来说，个人住房贷款这一传统优势产品能否在大力发展业务规模的同时，有效控制风险，实现可持续发展，是中国建设银行是否能实现“国际一流零售银行”目标的核心内容。在保有和扩张个人住房贷款市场份额的基础上，如何增进个人住房贷款的风险防范和计量能力，加强风险管理水平，是中国建设银行增强业务盈利能力，降低巴塞尔新资本协议最低资本要求的重要关键。

个人住房贷款市场生存和发展的基础在于居民具有购买住房的动机，又不能或不愿意一次性付清所购住房的全部款项。本文从我国个人住房市场出发，初步分析了个人住房贷款的需求类型，并简要描述了我国和中国建设银行个人住房贷款现状，对个人住房贷款风险分析和防范研究的背景环境进行了阐述。

借款动机会直接影响到市场环境变动下借款人能否按约定还款，此外，借款人收支变化、银行内部管理状况等也都会对个人住房贷款风险水平产生影响。一般来说，个人住房贷款及具体债项的风险主要包括借款人风险、提前还款风险、欺诈风险、抵押物风险和商业银行管理风险。为有效识别和评估个人住房贷款风险，首先要对风险进行分类，进而系统分析风险影响因素，再从影响因素出发研究个人住房贷款风险管理的方式和方法。根据巴塞尔新资本协议对商业银行所面临的主要风险的类型划分和各类风险的定义标准，本文将上述各类个人住房贷款风险分为信用风险和操作风险，分别对其进行风险分析和防范研究。

由于个人住房贷款信用风险的产生根源更多地来源于借款人，尤其是当贷款市场环境发生变化，借款人预期与实际产生明显差异，信用风险暴露会呈现较大增长，因此，对个人住房贷款信用风险的防范措施主要从借款人信用评定和个人金融产品研发设计角度出发。与信用风险不同，个人住房贷款操作风险不能主要归咎于市场环境变化，但通过加强风险评估，完善内部控制措施可以实现降低风险的目标，因此，对个人住房贷款操作风险的防范就主要集中于如何对业务流程进行优化。

分析个人住房贷款风险并开展防范研究是为了服务实践，本文结合中国建设银行个人住房贷款风险管理现状和不足分析，提出了持续改进中国建设银行个人住房贷款风险防范和管理水平的建议和意见，包括：尽快开发个人信用评分系统、提升产品设计和差别化定价能力等提升中国建

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设银行个人住房贷款信用风险管理水平的建议，完善个人住房贷款内部控制措施和制度建设、对个人住房贷款业务管理结构进行优化等提高中国建设银行个人住房贷款操作风险管理水平的建议，以及建立严格的奖惩制度、提高全行的整体风险管理水平等改善个人住房贷款风险管理环境的建议。本文分析和研究的逻辑框架和主要内容详见图13。

必须指出的是，本文的研究及其结果无疑是初步的，由于时间和精力的，以及个人住房贷款风险影响因素基础数据的匮乏，本文只是为中国建设银行个人住房贷款风险防范提供了思路，但尚缺乏对风险管理的数学模型更深层次地讨论、研究和理论实践更有机地结合。下一步还需在风险分析的基础上，收集个人住房贷款债项的具体数据，分析风险因素影响方式和影响程度，从而实现细化风险防控措施，合理评价风险程度，提高中国建设银行个人住房贷款风险管理水平的目标。

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国内个人住房市场 购房人 资金需求 个人住房贷款商业银行风险巴塞尔新资本协议 信用风险操作风险 市场风险贷款本息不能如约按期收回个人住房贷款风险借款人违约风险提前还款风险欺诈风险抵押物风险商业银行管理风险操作风险信用风险还款意愿本金偿还率 按揭比率 房价跌幅 违约成本 交易费用 预期房价 借款人理性 追债力度 还款能力 支付能力与预期的差异程度（持续性收入、突发性支出、贷款支出意外长期增加等） 居民负 债观念 再投资渠道住房出售内部因素内部程序（业务流程、制度管理）、人员因素（主观、客观）、系统因素外部因素外部事件（开发商恶意欺诈、法律和市场环境、信用体系健全程度） 风险影响因素贷款价值比、贷款期限、借款人年龄、家庭和婚姻状况、教育程度、性别、月收入、提前还款违约成本（如罚金）等 建立基于统计模型的个人信用评分系统 建立包括个人住房贷款零售敞口的内部评级体系 向借款人收取提前清偿罚款开发新的个人住房贷款品种加大消费信贷的宣传力度 加强个人理财产品的开发和创新力度 加强对自身资产负债的管理建立符合商业银行发展战略的操作风险管理体系 个人住房贷款业务流程优化 风险防范 尽快开发个人信用评分系统、建设高质量的数据库和实现业务流程自动化 提升产品设计和差别化定价能力 完善个人住房贷款内部控制措施和制度建设 对个人住房贷款业务管理结构进行优化 建议 建立严格的奖惩制度、提高全行的整体风险管理水平 建行现行个人住房贷款风险管理不足 个人住房贷款风险管理体系仍不完善、尚未建立起全行统一的科学合理的个人信用评级办法、个人住房贷款差别化定价能力不足 缺乏有效的贷后管理手段、管理信息系统建设尚不完善、个人住房贷款业务流程有待进一步优化 图13 论文研究逻辑

FIGURE13 Study Process of the dissertation

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[21] 周天芸，《提前还贷的成因、影响与预测模型》，《现代管理科学》， 2006年，第11期，第107—109页

[22] 楚尔鸣，张立军，《个人住房抵押贷款风险的识别与防范》，《宁波职业技术学院学报》，2003年，第2期，第1－3页

[23] 刘洪玉，孙冰，个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究，同济大学学报（自然科学版），2007 年，第l期，第124－128页

[24] 方君，《正视和规避个人住房按揭贷款业务的风险》，《江南论坛》，2003年，第5期，第32－33页

[25] 杨文斌，《房价收入比指标研究》，《统计研究》，2003年，第1期，第47—49页 [26] 张红、艾娜，《按揭贷款违约风险及其规避》，《中国房地产》，2002年，第2期，第41—44页

[27] 徐其瑞，《个人住房贷款按揭贷款的风险及其防范》，《甘肃金融》，2007年，第7期，第20—22页

[28] 刘默，《对当前个人住房货款风险的思考》，《决策参考》，2004年，第10期，第63—页

[29] 王芳，《我国商业银行私人金融业务的风险特征及管理对策》，《金融论坛》，2004年，第7期，第34—38页

[30] 金山，李同渤，《防范个人住房贷款风险的策略》，《金融实务》，2004年，第1期，第26—28页

[31] 中国国际金融有限公司，《转型期土地与资本盛宴——房地产行业2007年展望》 [32] 中国建设银行，《六西格玛一质量效率与效益》，内部刊物 [33] 中国建设银行内部培训资料

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致 谢

论文得以顺利完成，首先要感谢我的导师田澎教授一直以来给予的悉心指导和耐心教诲！从论文选题、结构安排到论文几易其稿、最终定稿，田教授都投入了大量的时间和精力，提供了宝贵的意见和建议。田教授严谨的学风、渊博的常识、严密的思维和深入浅出的讲解对我能顺利完成论文有着重要的作用，也必将对我今后的工作和学习产生巨大影响。

同时，我还要感谢曾经教导过我的上海交通大学管理学院的各位老师和一起奋斗了二年半的同学们！是你们的指导和帮助让我能顺利完成各门课程的学习，获得受用一生的知识财富。我还要对管理学院MBA办公室的老师们给予的热情帮助，特别是班主任欧平老师一直以来给予的关心和帮助表达我真挚的谢意！

我还要感谢中国建设银行上海审计分部的领导和同事们在我两年半的MBA学习过程中所给予的大力支持！

最后，我还要感谢我的家人！是他们在我求学期间，始终给予我鼓励和关爱，从精神和物质上给予我支持。

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攻读学位期间发表的学术论文目录

[1] 操祯，《论个人银行渠道建设》，《营销与流通》，2007年，专辑，第176－178页

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