2015年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》：成本法适用的估
价对象试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下引起房地产价格上升的情况中，属于房地产保值的是。 A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀
C：经济发展引起房地产需求增加 D：周围环境改善
E：工业用地的监测点评估价格
2、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。 A．比例 B．超额累进 C．全额累进 D．幅度定额
3、下列关于价值类型的表述中，错误的是。 A：在用价值为市场价值 B：投资价值属于非市场价值
C：市场价值的前提之一是继续使用
D：同一估价对象可能有不同类型的价值 E：工业用地的监测点评估价格
4、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为__元。 A．80 B．160 C．200 D．240
5、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。 A：相互影响性 B：寿命长久性 C：数量有限性 D：保值增值性
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。
A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式
B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权
C：城市、县城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无
效
E：执行层的组织协调 7、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。 A：经济成本 B：机会成本 C：会计成本 D：补偿成本
E：工业用地的监测点评估价格
8、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。 A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国内生产净值 D．国民收入
9、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。 A．国家信贷资金 B．国家预算资金 C．国家负担资金 D．国家计划资金 10、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。 A．10 B．20 C．5 D．7
11、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。 A．总销量 B．价格 C．价值 D．总效用
12、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。 A．简单平均法 B．移动平均法
C．加权移动平均法 D．指数平滑法
13、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。 A：比较法 B：收益法 C：成本法 D：路线价法
E：工业用地的监测点评估价格
14、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。 A：7020 B：7091 C：7380 D：8580
E：工业用地的监测点评估价格 15、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。 A．城市规划的制定
B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查
D．城市规划法律法规的制定
16、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A：14 B：15 C：20 D：28
E：执行层的组织协调
17、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。 A：1 B：2 C：4 D：5
E：执行层的组织协调
18、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。 A．预期通货膨胀 B．非预期通货膨胀 C．成本型通货膨胀 D．需求型通货膨胀
19、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的。 A：环境要素 B：性质
C：产生的原因 D：空间
E：执行层的组织协调
20、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。 A．10.7% B．8.0%
C．5.3% D．2.7%
21、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538
22、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。 A：849 B：865 C：882 D：915
E：工业用地的监测点评估价格
23、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为． A：4 855．33元／㎡ B：4 868．86元／㎡ C：4 978．32元／㎡ D：5 447．22元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
24、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。 A：6．67％ B：7．41％ C：12．60％ D：13．33％
E：工业用地的监测点评估价格
25、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。 A．销售费用 B．销售税费
C．开发利润和销售税费 D．销售费用和销售税费
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、荷载分为。 A：永久荷载 B：恒荷載 C：可变荷载 D：偶然荷载
E：必然荷载
2、耕地占用税实行__。 A．比例税率 B．累进税率
C．比例税率和定额税率 D．定额税率
3、下列房地产中不得发布广告的有__。
A．在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C．司法机关依法决定查封的
D．预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E．权属有争议的
4、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价
C：可以成交的价格 D：不确定 E：停止侵害 5、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。 A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%
6、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面
7、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。 A：变现风险 B：风险 C：利率风险
D：市场供求风险 E：借款合同
8、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有。 A：抵押权未登记的，按照债权先后清偿 B：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
C：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 D：抵押权未登记的，经过公证的优先清偿 E：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿
9、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为 5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。 A．2.0 B．3.0 C．4.0 D．5.0
10、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。 A．县级以上地方 B．当地房地产管理部门 C．当地建设行政管理部门 D．当地房屋产权监理处
11、投资基金的创立和运行涉及四方。 A： B：投资人 C：发起人 D：管理人 E：托管人
12、物业管理的核心工作是。
A：根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B：对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C：执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标 D：拥有一个管理有序、高效率的办公环境 E：借款合同
13、依法取得建设用地使用权的途径有方式。(2001年试题) A：划拨 B：出让 C：转让 D：抵押 E：租赁
14、运用平均增减量法进行估价的条件是__。 A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
15、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％
16、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。 A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户
D：城镇自由职业人员 E：农民
17、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
18、房地产估价的主要难点是__。 A．市场行情变化不定 B．供需变化引起价格变化
C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D．房地产价格的影响因素影响程度不同 19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A：间接融资 B：直接融资 C：基金融资 D：债券融资 E：借款合同
20、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括。 A：建筑安装工程费 B：公共配套设施建设费 C：土地费用
D：基础设施建设费 E：借款合同
21、房地产开发投资通常属于__。 A．长期投资 B．中长期投资 C．中短期投资 D．置业投资
22、经济适用住房的开发建设应通过__的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房资格者投票选择 B．公证处随机摇号
C．在实力强、信誉好的企业中指定 D．招投标
23、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。 A：续建前已建成本 B：续建管理费用 C：续建投资利息
D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费
24、设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。 A．00 B．6800 C．6960 D．7600
25、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产
